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远洋地产:近忧未解,远虑仍存

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  通过在年底大力促销,远洋集团(03377.HK)最终得到“擦线”完成2020年销售目标。不过,远洋集团在2020年的整体表现算不上优秀,其在全国排名大幅下滑,被众多竞争对手甩开或赶超。除此之外,远洋集团未来还要面临经营策略调整,以及融资压力增大等问题。可谓是“商海多忧一身烦恼”。

  

  排名退步

  虽然远洋集团“擦边”完成了2020年的销售目标,但在与其他竞争对手的厮杀中,远洋集团并未占到上风。

  远洋集团于1月13日晚间披露销售数据,公司12月实现协议销售额228亿元,同比增长36%;对应协议销售楼面面积142.29万平方米,同比增长84%;协议销售均价为1.6万元/平方米,同比下降26%。通过“以价换量”,远洋集团在年末发力!

  另有数据显示,2020年全年,远洋集团累计实现协议销售额约1310.4亿元,同比微增1%;累计协议销售楼面面积为约706.35万平方米,同比增长11%。累计协议销售均价约1.86万元/平方米,同比下降9%。

  早在2020年初,远洋集团将2020年销售目标为1300亿元,按此计算,其完成年度目标的100.8%,刚好完成当初设定的全年目标。

  不过,在第三方研究机构看来,远洋集团在2020年的整体表现并未触及“及格线”。野村证券在2021年初发表行业报告表示,该行持续跟踪的17家内资房产企业去年累计销售同比增长10%,超额完成全年销售目标的房企中,雅居乐、中国金茂及龙光集团达标率最高,但有4家房企销售不达标,远洋集团就是其中之一。

  而根据克而瑞口径,远洋集团在2020年其实应该划到“退步生”行列。根据“2020年度房企销售排行榜”数据显示,远洋集团以946.6亿元的操盘金额,排名第38位。而在2019年,远洋集团操盘金额达到1039.6亿元,排名第24位。显然,在刚刚过去的2020年,远洋集团有了明显的退步。

  进一步观察发现,远洋集团被众多竞争对手挤在在身后。在2019年,远洋集团的排名尚在佳兆业、滨江集团、正荣集团、奥园集团、雅居乐之前,但一年后均被前述企业反超。

  抓小放大?

  在2020年赶超远洋集团的房企,具有一个共同点,即在小体量、快周转项目的操作方面,都掌握了独到的秘籍,也成为部分中小房企实现“弯道超车”的不二法门。

  2020年取代远洋集团排在第24位的正荣集团,正是其中典型代表。根据正荣集团2020年中报介绍,正荣地产项目由拿地至确认项目定位平均周期不到一个月,平均首次开盘周期约为7个月,项目平均首次开盘去化率逾70%。

  或许是幡然醒悟,一直痴迷于大项目的远洋地产,终于意识到需要在小体量、快周转项目上寻找突破口。

  根据远洋集团自己披露的数据,公司2020年拿地项目约40个,其中“南移西拓”项目占比约70%,新增土储规模同比增长超过30%,并进一步加速了小体量、快周转的高效项目获取力度。

  此前,远洋集团开发的项目中,大体量项目占比一直不低。据亿翰智库统计,远洋集团2008-2019年新增的土地储备中均含有一定量的规划建筑面积20万平米以上的项目。如果以规划建筑面积20万平米作为界定大体量项目的标准,2008-2012年大体量项目的规划建筑面积在新增土地储备总规划建筑面积中的占比超过80%。虽然从2012年以后,远洋集团大体量项目按规模来看呈下行趋势,但截至2019年末,占比仍然高达48%。

  远洋集团投资的项目中,还不乏有规划建筑面积超百万平米的超大型项目,例如2010年在大连获得的钻石湾项目,规划建筑面积达到200.7万平米,同年,秦皇岛获得的远洋·海世纪规划建筑面积为135.9万平米。

  亿翰智库认为,企业投资过多的大体量项目,对企业经营将有下列影响:第一、大体量项目开发周期长,导致资产周转慢,资产运转效率低;第二,大体量项目沉淀资金,影响企业的后续投资及规模增长。

  此番远洋集团调头,开始加大小体量、快周转项目方面布局,不知会取得怎样的效果,只有时间才能给出答案。

  融资或承压

  与远洋地产合作的一干银行中,有三家银行因为房地产贷款占比超越上限,有可能对其未来融资造成影响。

  2020年的最后一天,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》明确,银行业金融机构按类型分档,其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%;个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  有统计发现,共有4家商业银行房地产贷款占比超越上限,分别是平安银行、招行银行、浦发银行和兴业银行,与这些银行合作的主流房地产上市公司有22家,上述“踩线”银行未来将收紧房地产贷款,所涉及的地产公司融资将进一步承压。

  业内人士预计,未来上述银行将逐渐收紧房地产贷款,远洋集团因为涉及其中3家超限银行,必然会因为银行额度收紧而面临融资压力。

  房地产属于资金密集型行业,项目开发单从拿地方面就将占用大量的资金。显然,远洋集团获取大体量项目的投资模式下,资金运转效率并不高。因此制约了企业在部分城市的继续投资,进而业绩规模难以实现突破。而如果再受到来自融资端的压力,企业的规模和利润势必也会进一步受到影响。

  2021年的远洋集团,到底会如何解决这些问题?我们将持续关注。

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