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10年才翻一番,南宁房价:我的温柔你永远不懂!

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  从2010到2020。

  十年,念完只需几秒,却已跨越了一个年代。

  最新房价数据显示,2020年南宁商品住宅成交均价12550元/㎡。10年前,2010年成交均价为6597元/㎡。

  10年时间,南宁房价涨了5953元/㎡,几乎翻番。

  这个涨幅是大是小?

  简单几个数据,隐藏了南宁楼市什么样的信息?

  买房,应该买哪里?

  数据是一把棱镜,一面照亮过去,一面照进未来。

  01

  10年,南宁房价走过3大阶段

  南宁楼市10年的变化,房价是最直接的体现。

  

  从折线图可以看出,除了2013年、2015年出现过下滑,其他年份南宁房价均呈上涨趋势。2016至2017年,房价涨幅最大,涨了1748元/㎡。

  从2017年至今,房价再没有低于10000元/㎡。

  这10年,南宁楼市及房价都发生了哪些变化?

  起势期:2010年,房价突破6000元大关

  2010年,南宁房价单价破“6”字头。

  这得益于2009年埌东的发展建设,带火了凤岭北及东盟商务区这一带的楼市。

  随着民族大道向东延伸,大道两旁建设得如火如荼,东盟商务区不少热门楼盘迈过万元门槛。

  到2010年,南宁商品住宅成交均价涨至6597元/㎡,房价从此前的“4”字头突破至“6”字头。

  

  | 2010年的的东盟商务区

  

  | 2010年的凤岭北

  

  丨如今的凤岭(来源:四合映象)

  平稳期:2011~2016年,政策收紧,房价趋稳

  2011~2014年,楼市政策不断收紧。

  2013年,商品房成交均价首次出现下滑。2012年的8105元/㎡,较2013年8090元/㎡的下滑约0.2%。

  期间,南宁实施“限购”政策;全国所有商品住宅在销售中实行“明码标价”和“一房一标价”;新国五条”的细则出台;直至2014年9月,南宁才取消限购政策。

  

  | 2014年9月,南宁取消限购政策

  因受政策影响,南宁房价尽管突破”7“字头,却保持在一个平稳的状态。

  2015年,南宁商品住宅成交均价在10年间出现了较大幅度的下滑。2015年的7940元/㎡,较2014年的8570元/㎡下滑7.9%,这也是10年来的第二次下滑。

  2016年,在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下,南宁房价开始反弹。

  这一年,南宁万元地横空出世。2016年9月28日,大唐以总价15.59亿拿下铜鼓岭约68亩商住地,楼面价1.14万元/㎡,成为2016年楼面价和单价双料地王。

  一夜之间,十余盘喊涨,引发一轮恐慌性购房。

  这一年,南宁商品住宅成交均价达到了8453元/㎡,再次进入价格上行期。

  

  

  | 2016年南宁拍出新地王后,多盘喊涨

  爆发期:2017~2020年,房价破万

  这几年房价一直平稳上涨,在近五年中发展最快。

  2017年,南宁房价迎来了重大转折点,成交均价正式破了万元大关,一举达到了10201元/㎡。

  虽然这一年,南宁楼市经历限价、限售、装修分级、土拍新规则等最严调控,但依然实现了量价齐升的局面,只不过在“限”令下,地价被压抑了。

  

  | 2017南宁商品住宅成交量价月度走势(克而瑞广西)

  2018年与2017年一样,处于“五限”的市场环境,房价稳中有涨,全市均价为10896元/㎡。五象是楼市的关注焦点,住宅成交位居南宁榜首。

  2019年,南宁楼市政策适度宽松,备案价悄然放开,精装逐渐退场,“万元地”频出。

  大V君统计,2019年共拍出了9幅1万+的高价地,特别是位于五象湖“四大天王”,实际楼面价相继突破1.4+万。成为了继2016年之后再次让市场集体进入高潮的“地王年”。

  

  2020年,“天王”项目集中上市,不少楼盘价格突破2w+,一定程度上拉升了南宁整体房价。这一年,南宁市商品住宅成交均价12550元/㎡,上升到近10年新高位。

  02

  南宁房价年均涨幅7.04%,跑赢CPI就了不起?

  再看,这10年来南宁楼市,从投资角度看,收益如何?

  大V君算了一下南宁房价的年复合增长率,得出结果是7.04%。

  是否跑赢了大势?

  相对而言,这10年南宁复合房价增长,算是跑赢了CPI。

  

  虽然这是全国的CPI,但实际上南宁市民对南宁物价的增长感受可比这个表强烈。

  你也会庆幸,买房比买黄金好。因为,房价比黄金还要稳定。

  

  当然,南宁的房价绝对跑赢了存款。更不用说各种理财产品。珍惜财产,远离P2P。

  

  南宁房价的年复合增长率7.04%,涨速刚好及格,跑赢了经济GDP,这说明南宁房子持有保值功能。

  

  你会觉得南宁房价涨幅很了不起?放眼全国比较,就会发现真相。

  从全国比较看,南宁房价10年涨幅表现并不算突出。由于统计数据缺乏,大V君从各研究机构中找到相关资料,仅供参考。

  例如,这张关于全国房价涨幅的对比图:

  

  虽然统计数据是2008~2018年,但也大致看到全国重点房价在过去的十多年涨幅是非常迅猛的,特别是北上广深等一线城市。

  与南宁比较接近的长沙,其实涨幅也很高。

  值得注意的是,2010年南宁市GDP增长14.2% 已连续9年保持两位数增长。此后南宁GDP增速逐渐下降。特别是2018和2019年,减速明显,甚至低于全区平均增速。

  

  作为龙头的“首府”南宁怎能带动不力?

  经济要发展,最见效的是加大固定资产投资力度和卖地。

  中原地产研究中心统计数据显示,截至2020年11月23日,南宁以435.218亿元的卖地金额,排在全国第31位。

  

  | 2020年土地出让金排名(来源:中原地产研究院)

  03

  这10年南宁哪里涨得最猛?

  五象1套房=西乡塘2套房

  而从这10年南宁6大城区的房价涨幅可以看出,各大区域都有在上涨,只是涨幅程度不同。

  

  其中,涨得最猛的是良庆,以202%涨幅位居第一,其次是邕宁、青秀,涨幅均超过100%。

  尤其是良庆、邕宁这两大区域,10年前还处于开发的起步阶段,如今凭借五象新区的发展利好,交通配套等资源的不断完善,发展势头迅猛,成为置业高地。

  2010年,良庆商品住宅成交均价4197元/㎡,如今已达到12661元/㎡,涨幅达202%,10年房价翻了3番。

  

  丨五象核心区

  

  丨五象湖

  10年前邕宁区的商品住宅成交均价才3970元/㎡,如今已经达到了11217元/㎡,涨幅183%,10年也翻了近3倍。

  

  | 龙岗

  而青秀,这10年中也是它发展成熟的阶段,凭借着区域及配套的优势,涨速也十分出色,涨幅达128%。

  大V君的朋友陈先生回忆,他在2008年买了万象城对面的德瑞花园,当时房价4000多元/㎡,十来年过去了,如今凤岭南北已是繁华的南宁门户区域,区域内一些楼盘已突破2万+,翻了近5倍。

  

  丨青秀

  江南区,作为南宁的传统老城区之一,10年前“宁要埌东一张床,不要江南一套房”广为流传。

  十年后区域面貌得到了很好的提升,沿江一带不乏优质楼盘,比如南宁最贵的豪宅凯旋一号就位居这里,房价也因此慢慢被带高,房价涨幅达98%。

  兴宁区,由于地理位置不占优势,交通和配套都无法与青秀区媲美,房价上涨缓慢,10年涨幅82%。

  相比于其他区域,西乡塘区一直不温不火,被视为刚需之家,商品房住宅均价涨幅相对平稳。10年涨幅全市最低,只有75%。

  不过,2021年,江南区、西乡塘旧改发力,相信老城区的热度会有所提升。

  数据再换成年复合增长率来看,良庆以11.67%位居第一,其次是邕宁10.97%,青秀8.6%,最后是江南 ,兴宁,西乡塘。

  

  不管是10年涨幅还是年复合增长率,都可以看出,10年前你用相同的钱在不同的区域买入,现在的增值程度是不一样的。

  最增值的区域在五象,买五象良庆区一套房相当于买西乡塘两套房的涨速。

  04

  不但要买对区域,还要买对品牌

  同是五象,不同区域的不同楼盘,涨幅更是不同。

  例如在五象湖区域,最近的4年房价涨幅让人瞠目结舌,区域商品房住宅均价从“6”字头,一直冲上2万+。

  “神盘”华润二十四城“4999元/㎡起”,更是楼市的老梗。如今二手房价高达2.25万元/㎡,6年间翻4.5倍。

  

  | 2014年华润二十四城的海报

  综合10年南宁房价走向,从房产投资增值角度,我们得出这样一个选房公式:

  重点区域——重点片区——重点品牌楼盘。

  例如,买房就买凤岭和五象湖。这是过去5年甚至10年的买房经验。

  如何判断哪里是重点片区?

  重点看政府规划,是不是城市配套重点投资板块。例如,铁学商,真的到位了吗?这个是最简单的判断。

  如今,在“房住不炒”背景下,房子这类资产期望收益已经在急剧下降。相反,中国股市分别在2019年、2020年上涨了24.19%、13.87%。

  以中国电动车龙头比亚迪为例, 近年北上资金增持至8000万股(黄线),公司股价从10.53元/股,飙升到90.39元/股,资产价格暴涨745.2%!更是完成了“10年10倍”的涨幅。

  

  丨五象南

  在房住不炒的时代,想投资房产短时期内获得高额回报已不太可能,选择房产投资需要做好长线投资的准备。

  但房产有一个特点,就是抗风险能力强,依然是广大居民的财产保值增值方式。

  从居住角度看,只要是方便工作和家庭生活,在南宁市区范围内买房就对了。

  

  | 凤岭一带

  特别是南宁“旧城更新运动”正在发力,各项配套设施不断提升和完善。南宁的房产价值的增长模式,已从“高速增长”向“高质量增长”迈进。

  也就是说,现在买房你可能会付出更高的价格成本,但南宁的房子品质以及城市品质真的不错。

  南宁,值得大家拥有。

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