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2020年房价涨跌榜:北上广深集体上涨,这些北方城市跌回一年前

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  文|凯风

  楼市分化,信号愈发清晰。

  在刚刚过去的2020年,中国楼市经受“疫情冲击”与“货币宽松“的双向拉扯,有城市房价一路向上,再次创下历史新高,有城市徘徊不前,持续横盘调整。

  过去一年,哪些城市房价在上涨,哪些城市下跌了?

  01

  这些城市房价涨了

  日前,国家统计局发布2020年12月70个大中城市房价数据,我们能从中一窥中国楼市2020年的具体走势。

  与2019年底相比,43个城市房价上涨,26城市房价下跌,1个城市持平。涨幅最高的深圳,高达14%;跌幅最大的为牡丹江,同比为-10%。

  这是2020年,房价同比涨幅超过5%的城市:

  

深圳(14.1%)、宁波(8.5%)、银川(8.5%)、徐州(8.5%)、唐山(8.3%)、成都(8.2%)、西宁(7.9%)、沈阳(7.8%)、广州(7.5%)、无锡(7.4%)、杭州(6.9%)、北京(6.3%)、上海(6.3%)、大连(6.1%)、乌鲁木齐(5.8%)、济宁(5.3%)、温州(5.2%)。

  可见,这些城市主要以一二线城市为主,北上广深四大一线城市全部在列。

  这些城市基本面相对良好,北京上海广州都历经2-3年的横盘调整,市场安全边际相对较高,能迎来一波量价齐升的复苏走势,符合市场大势。

  至于素有“让炒房客有去无回”的长沙,二手房微弱上涨1.3%,保持了难得的平稳态势。

  值得注意的是,这些数据均是基于国家统计局70城二手房价数据而来。

  70个大中城市标准制定于2005年,由于统计因素,至今未能将苏州、佛山、东莞等如今的经济强市囊括在内。

  至于绝大多数三四线城市同样未纳入统计,这意味着无论是房价上涨城市还是下跌城市,都比想象中的要多。

  02

  这些城市房价回到一年前

  这是房价回到一年前的城市:

  在纳入国家统计局范围内的70个大中城市里,有26个城市房价回到了一年前,占比接近4成

  其中,跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市,跌幅为10%。

  在这26个城市中,不乏二线城市,主要包括:

  

天津(-4.0%)、郑州(-3.6%)、贵阳(-3.5%)、太原(-3.1%)、哈尔滨(-3.0%)、济南(-2.8%)、石家庄(-2.5%)、青岛(-2.1%)、烟台(-1.5%)、重庆(-0.6%)、南昌(-0.4%)、长春(-0.2%)。

  与一线城市不同,二线城市呈现大分化态势。

  成都、杭州、无锡等地明显上涨,天津、济南、青岛、石家庄、郑州等北部主要经济重镇则出现回调。

  注意,这还只是过去一年的楼市走势。

  如果将时间推向上一波楼市上涨的巅峰。与最高点相比,这些城市跌幅更大:

  

  

廊坊(-46.9%)、青岛(-22.8%)、天津(-21.8%)、肇庆(-19.3%)、石家庄(-18)、济南(-17.5%)、北京(-15.8%)、西双版纳(-15.4%)、保定(-13.8%)、北海(-13.2%)、郑州(-13.1%)、中山(-11.9%)。

  不难发现,这些城市多数位于北方地区,京津冀地区多个城市入围。

  03

  楼市分化,房价怎么走?

  有城市在上涨,有城市在下跌,这说明了什么?

  其一,房地产是威胁金融安全的最大灰犀牛,这是1998年以来对房地产的最严定调。

  央行党委书记、银保监会主席郭树清在近日出版的《十四五规划建议辅导读本》中发表文章指出:坚决抑制房地产泡沫……房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

  这与以往的保持房地产稳定健康发展的定调有了实质性的区别,房地产拉动国民经济、土地财政的必要性仍旧存在,但金融风险到了不得不防范的时候。

  多说一点,防范金融风险,不只是要遏制大涨带来的居民杠杆率飙升,更要防范大跌带来的市场震荡。

  其二,新一轮楼市调控,开始转向了,不再诉诸于传统的限购限售等手段。

  2020年,房企融资“三道红线”横空出世,高负债房企不得不开启降负债之路。2021年开年,房贷“两道红线”突然降下,共同构筑起中国楼市的信贷防火墙。

  正因为这一点,从2020年至今,房企融资“三道红线”+房贷“两道红线”的横空出世,标志着中国楼市调控的转向。(参阅《2021年,中国楼市调控第一枪来了》)

  过去的楼市调控,限购、限贷、限价、限售作为四大基本盘。随着地方各种试探性松绑不断,这些举措在市场面前越来越捉襟见肘。

  如今楼市调控,开始直接针对房企、银行和购房者。限制房企融资,限制房贷额度,限制银行信贷,无疑更有针对性,也更具杀伤力。

  其三,楼市呈现大分化态势。重点关注大城市群、大都市圈,以及这些区域的交叉地带。

  从1998年开始,中国房地产走过20年历程,全国性普涨只有三次:第一次是2004年到2007年,第二次是2009年到2010年,第三次是2016年到2018年上半年。

  这其间,无论是2011年到2015年,还是2018年至今,楼市都呈现分化态势。

  热门城市“万人摇号抢房”,冷门城市一再降价无人问津,这一趋势有望在未来延续。(参阅《2020国卖地收入排行》)

  其四,三四线城市不要一概而论。

  过去几年,借助棚改,三四线城市集体上涨。然而,棚改基本接近尾声,三四线城市普遍要面临基本盘的考验。

  不过,处于都市圈和城市群的三四线城市仍有升值空间,尤其是处于中心城市交叉地带的城市,依旧有不错的前景。

  相反,收缩型城市,无论房价如何白菜价,都不是好的投资对象,这些城市固然能收一时炒作之效,但难以避免失去流动性的宿命。

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