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“日光”、“科学城”...揭秘光明火热背后隐藏的机遇!

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  回顾2020年深圳的新房市场,可谓跌宕起伏。其中,光明是最火的区域之一。

  深圳壹地产统计,2020年深圳共29个“日光盘”,而光明就占了7个,是深圳“日光盘”最多的区域之一,可见光明之热。

  而且,2020年光明二手房价格也破“8”,赶超了罗湖东门等多个区域。这也让不少人产生疑问,光明是不是到顶了,未来还有没有空间?

  而2020年最后一天公布的深圳“十四五”及开年的一系列利好就告诉了大家答案:还没到顶,2021年光明会继续火热!

  

  ▲光明城市景观(图源:深圳光明)

  01

  深圳重视,GDP增速全市第一

  2021年,光明继续火热

  2020年,光明的火热有目共睹。而且,不只是现在,未来十年,光明都会是深圳,乃至国家重点发展的区域,各种资源还在不断投入,前景十分广阔。

  

  1月3日,央视新闻频道朝闻天下栏目以深圳光明:从农场到科学城的蝶变为题,对光明科学城启动区全面封顶进行了报道,这无疑透露出国家对光明的重视!

  

  2020年12月31日,深圳特区报消息,深圳“十四五”规划和2035年远景目标的建议细则重磅出炉!规划再次强调深圳各区定位,而光明的最新定位是建设光明科学城和深圳城市北部中心!

  值得一提的是:该规划单独用一节介绍深圳要重点发展的区域。其中,光明科学城排在第一位!这就能看出深圳对光明的重视程度,目前可以说只是刚刚起步而已,未来前景极具想象空间,远未到顶。

  

  ▲光明科学城未来规划

  事实上,自2018年成为行政区以来,光明的产业、交通、教育、生态等领域就已全面跃升,城市地位也在不断提升。

  产业方面这里有光明科学城,将成为具有世界影响力的科学中心!

  交通方面:除了现有地铁6号线,在建的地铁13号线,光明还规划了8条轨道线路(4条地铁+2条高铁+2条城际),未来交通将更为便利。

  教育方面:从大学到小学,光明大力引入中山大学深圳校区、中科院深圳理工大学等、深圳实验光明学校初中部、小学部等大批名校资源。

  

  另外,深圳市十分重视光明的发展,2020年最后一个月仍有许多重磅利好不断落地。

  

● 2020年12月26日,光明区中心医院(妇幼保健院)续建(二期)工程开工,将新增600个床位! ● 2020年12月19号至20号,光明科学城·2020工程生物创新大会举行!该大会是我国合成生物领域规模最大、级别最高的会议,是具有全球影响力的合成生物创新交流平台。 ● 2020年12月18日,赣深铁路光明城至深圳北方向隧道全部贯通,为赣深铁路全线通车奠定了坚实的基础,预计2021年建成通车。 ......

  

  ▲光明区2020年前三季度经济运行六大特点

  (图源:宝安日报·光明新闻)

  2020年11月,光明区2020年前三季度经济形势分析报告指出:2020年前三季度光明区地区生产总值同比增长5.4%,增速排名全市第一!

  从中长期看,光明的发展前景非常好,已经从城市级战略跃升为国家战略!

  全新的规划,大量的资金,新兴的产业,越来越便捷的地铁,一个接一个的品牌开发商优质小区,都会如雨后春笋般浮现。

  如果这样的区域都不看好未来,那么,还有哪些区域的未来值得看好呢?

  而且,光明不仅住宅值得关注,公寓也是机会,同样值得关注!

  在很多人的印象中,“公寓除了好租,没啥别的好处”,所以建议我们“千万不要买公寓”。

  所谓外行看热闹,内行看门道。当你发现深圳卖的最贵的和卖的最好的都是公寓,而且公寓也能升值的时候,你对公寓的看法就会发生一些改变了。

  02

  深圳核心公寓价值正在上升,也能赚钱

  有很多人有疑问,公寓能买吗,能赚钱吗?笔者认为,在粤港湾大湾区和先行示范区的大背景下,我们必须重新看待深圳公寓的投资价值。

  就像吴晓波曾发布的一个买房黄金观点一样,“是否要买公寓这个问题,一定是住宅优先,但在深圳要犹豫一下。

  

  事实上,除了住宅,深圳核心区域的商务公寓也出现了日光!2020年29个日光盘中,就有3个是商务公寓,合计5次“日光“记录!

  而且率先开启2020深圳“日光盘”记录的就是蛇口某千万元级别的公寓。未来深圳核心公寓的价值将会越来越高!理由有以下几点:

  12021年,深圳核心区域的公寓可能超乎想象的旺

  2021年,在住宅购房名额非常宝贵的背景下,深圳核心区域的公寓可能超乎想象的旺,要关注商务公寓的抗通胀功能。

  这些公寓包括两类,其一是资源性自住豪华公寓(资源及景观为核心),其二是收租型中小公寓(看人口、交通、产业、产品),具备现金流、抗通胀、乃至传承价值。

  优质公寓不是只有租金回报,也能升值,同样可以赚大钱,这类公寓可以灵活选择自用或出租,且租金也普遍比住宅更高。此外,还能享受价值的持续提升。

  在深圳,优质公寓可以说是一种“神奇”的存在,核心区域的公寓的价格甚至普遍比区域内绝大部分的住宅产品价格高。

  例如,现在深圳湾1号公寓均价是18万+,周边住宅价格普遍在12万、15万左右。深业上城公寓9万+,周边住宅多在7万+。

  

  

  ▲图源:深圳链家网

  福田的京基滨河时代,一套43㎡公寓可租到9800元/月,且其公寓出售价格也从2014年的4.6万/㎡,达到现在的10.4万/㎡,6年提升近6万/平。


  ▲图源:深圳链家网

  南山软件产业基地公寓,大概是2013年四季度开盘,均价3.3万/㎡,户型有40多、70-80多,100多的,现在成交价达8.34万/㎡,7年提升近5万/平。

  案例还有很多,深圳湾某豪宅公寓、罗湖“金三角”的小公寓等等,这里就不再一一举例了。

  2深圳“715”新政带来机遇,商务公寓成下个热点市场

  

  商务公寓本就不限购、不限贷,上车门槛低,深圳还于去年年底取消“只租不售”政策,加强了商务公寓的资产配置属性。

  而在2020年,深圳“715”新政出台后,商务公寓更是成了置业者瞄准的下一个热点市场,尤其是地段好、总价低还带有学区的公寓更是成了抢手目标。

  另外,深圳“715”新政后,商务公寓首付成数吸引力加强,现在买非普通住宅动辄6成、8成首付,公寓首付只要4.5-6成,比部分非普通住宅更有优势。

  3深圳优质公寓接下来将是一个供不应求的市场,前景广阔

  

  判断一个市场的前景,关键是供求关系。供不应求,看涨;供大于求,看跌。而深圳优质公寓,接下来将是一个供不应求的市场,因为供应缩减,需求增加。

  从供应看,深圳核心区域、热点区域的商务公寓供应,其实本身并不太多。而且2020年8月1日开始,深圳停止商务公寓审批未来增量商务公寓供应面临断供,供应断崖式下跌。

  从需求看,2019年深圳商务公寓成交大概109万平,这是正常的需求量。但2020年深圳715新政,导致超50%的深圳住宅购房需求短期难以实现。这将产生非常庞大的需求溢出。其中,深圳优质公寓就是一个主要方向。

  

  ▲光明城市景观(图源:深圳光明)

  作为深圳2020年及未来几年的当红“炸子鸡”,在先行示范区、光明科学城等诸多利好的加持下,光明核心区域的商务公寓值得重点关注。

  例如:兆邦基端慧苑,总价仅“1”字头,不限购、不限贷,70年产权,装修交付,地铁、商业等生活及商务配套一应俱全……

  03

  总价“1”字头起,置业光明的宝贵机会

  有同类产品,6年提升近5万/平!

  

  ▲ 兆邦基端慧苑效果图

  (来源:深圳兆邦基集团官 网)

  兆邦基端慧苑位于深圳市光明区松白路与周家大道交汇东北侧,紧临国家战略级规划的世界级光明科学城以及光明高级中学。

  项目总建面约12万平,是集住宅、商务公寓、写字楼及商业等多元业态于一体的城市综合体。这个项目亮点有很多,下面简单说下几点。

  70年产权,总价仅需130万起

  

  ▲兆邦基端慧苑项目效果图

  (来源:兆邦基端慧苑官微)

  目前,项目在售产品为建面约33-65㎡的商务公寓,均价约4万/平,不限购,不限贷,空间布局十分灵动,采光通风俱佳。

  而且上车门槛很低,总价仅需130万起,也是地铁13号线上价格最低的精装上车盘,十分难得!要知道光明一些项目的认筹保证金就已达100多万了。

  值得一提的是:项目的商务公寓是目前光明区唯一在售的拥有70年产权的商务公寓!70年产权的公寓有多稀缺?

  

  ▲深圳市各区70年产权公寓重点项目数量

  (数据来源:深圳世联行,统计日期截止2020年12月29日)

  根据世联行提供的数据进行统计,深圳约有58个重点楼盘,含有公寓库存。其中涵盖70年产权的公寓仅有10个楼盘,仅占重点公寓楼盘数量的17.2%。

  而前面提到的京基滨河时代公寓和深圳市软件产业基地都只是40-50年产权的公寓,下面看看目前深圳70年产权公寓的价格变化。

  

  ▲ 图源: 深圳链家网

  典型的有福田嘉葆润金座的商务公寓,2014年6月开盘,买进价是3.9万/㎡,现在成交价达到8.7万/㎡,提升了近5万/平!

  

  ▲ 图源: 深圳链家网

  又例如南山的万科蛇口公馆,2017年12月开盘均价是8.6万/㎡,现在成交价达到10.09万/㎡,提升了近2.5万/平!

  另外,70年产权公寓比一般40-50年产权的公寓多了20-30年的产权,这意味着可以多享受20-30年的城市发展红利。

  而在深圳这样的城市,20-30年的城市发展红利无疑拥有更多的可能,是不能用简单的数据进行预测的。

  资源汇聚,尽享城市繁华

  

  兆邦基端慧苑区位示意图(来源:项目官微)

  项目周边的生活及商务配套十分丰富,可以享受到区域最好的产业、交通、商业、景观等配套!

  另外,区域高端人才汇聚,消费能力和居住要求正蝶变更新,而兆邦基端慧苑的公寓就可以很好的满足这些要求。

  

  ▲光明区高新技术产业集聚区

  产业方面:项目地处光明核心区域,可以承接光明科学城带来大量精英人士的居住及商务需求。

  据深圳光明报道,截至2020年9月,光明就已有256家创新企业,规模以上企业578家,1285家国家高新技术企业。

  其中,仅华星光电三期项目叠加,累计投资就超过1000亿。这一超千亿级产业“巨无霸”的落地将带来大量的精英人士,产生庞大的居住及商务需求。

  另外,光明已初步建立全区2020年国高企业培育库,目前在库企业677家。

  

  旧改方面:项目周边聚集光明区70%旧改体量,建发、万科、华润、华侨城等18家品牌房企纷纷抢滩。

  据不完全统计,目前项目周边已分布着轨道13号线车辆段、信宏城片区、公明陶瓷厂片区、公明中心地区华发片区等近10个城市更新项目,体量超408万㎡!

  

  ▲华润城改造前全景图(图源:合一城市更新)

  

  ▲华润城改造后全景图(图源:华润官微)

  事实上,城市更新对片区价值带来的影响非常巨大。以深圳旧改典型——大冲村旧改(华润城)为例,2008年大冲村旧改前,周边房价在9000元/平左右,但签约不到半年,大冲周边的楼价已近2万元/平。

  

  如今,华润城二手房均价约 17万+/平(该价格已有成交记录),变化非常惊人。例如:一期6年价格提升了近13万/平、二期5年价格提升了近10万/平,三期2年价格提升了近8.5万/平!

  通过这个案例可以预见,项目周边体量超408万㎡的旧改未来将直接带动片区的蝶变升级,释放的城市价值将不可估量。

  接下来,兆邦基端慧苑所在片区将爆发强大力量,等过几年回头看,现在就是上车的最好时机!

  

  交通方面:项目周边形成了“三纵三横”的路网(三纵:南光高速、松白路、龙大高速;三横:光明大道、长春路、民生大道),自驾出行十分方便。

  而且,项目旁边就是在建的地铁13号线(一期预计2023年通车),不远还有地铁6号线公明广场站,可以快速到达全市各地。

  另外,项目距离光明城高铁站也不远,通过光明城高铁站可以快速通达东莞、福田,香港等地。光明城站还将引入13号线和18号线等轨道,成为深圳西北部重要的交通枢纽。

  发达的交通就像是一根根管道,不仅可以攒聚人气,缩短时间成本,提高生活效率,还可以高效地交换沿线的人流、物流、资金流,为区域带来提升。

  品牌房企,实力有保障

  兆邦基端慧苑是由深圳兆邦基集团沉淀近十五载房地产开发经验,匠心打造的深圳品质大盘。

  

  深圳兆邦基集团是家有港企背景的的城市综合服务商,具备全球化视野,业务横跨粤港澳大湾区,在深圳、香港、澳门、中山等城市都有产业,涵盖了金融、投资、地产、商业、文化科技多个领域。

  其中,兆邦基在深圳深耕近15载,在福田、南山、罗湖、坪山、光明等多个城市核心片区投资了多项商业和物业项目。

  物业类型涵盖大型城市综合体、写字楼、住宅、产业研发等多种业态,公司目前已开工的建筑面积约70万平方米,储备开发量约100万平方米。

  

  例如:东门町特色商业街是深圳唯一的「特色商业街」(由国家级行业管理机构「中国步行商业街工作委员会」颁发的名衔),也是著名的美食打卡地。

  

  ▲香港立桥金融集团业务板块

  (来源:香港立桥金融集团官网)

  香港立桥金融集团是家提供多元化金融服务的综合金融服务集团,实力雄厚,业务横跨粤港澳大湾区,涵盖银行、保险、证券和基金等综合性金融服务。

  目前,其已成为香港金融行业的实力新锐,旗下有立桥银行、立桥人寿保险、立桥财险、立桥证券和资产管理等公司。

  2020年更是频频出手,助力深港发展。以下为部分事迹:

  

  结语

  人才汇聚,双地铁环绕,旁边就是体量约30万平的大型商圈,还有光明文化艺术中心、中科院大学深圳医院...

  总体来看,兆邦基端慧苑不仅自住十分舒适,作为资产配置的选择也不错,可谓光明的“原始股”。

  作为目前光明唯一在售的拥有70年产权的不限购资产,目前均价约4万/平,前景自然十分广阔。

  

  要知道,深圳同类产品的二手房不乏提升近5万/平的例子,例如文章前面提到的福田嘉葆润金座,价格已经逼近9万/平。

  目前,兆邦基端慧苑建面约33-65㎡的精奢人居正在分秒递减中,有兴趣的朋友要抓紧了!

  【版权声明】本文版权归「深圳壹地产」所有,如需转载,请与我平台取得联系。

  【免责声明】本文部分信息和图片来源网络,如有相关内容侵权,请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍,具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示,非最终规划方案,不作为开发商承诺,最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考,不构成市场交易依据和投资建议,买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。

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