最近，南宁的一个楼盘突然因为被拆而走红，很多关于它的拆迁视频在网上疯传。
不少网友在评论区留言：“我想问挖掘机怎么上去的？”“要拆多少层？”“这是哪个项目？”
带着这些疑问，头条君到实地调查了一番。
最近，南宁的一个楼盘突然因为被拆而走红，很多关于它的拆迁视频在网上疯传。
不少网友在评论区留言：“我想问挖掘机怎么上去的？”“要拆多少层？”“这是哪个项目？”
带着这些疑问，头条君到实地调查了一番。
PART.01
网红挖掘机仍在顶楼作业
近期头条君一登上某音，首页就会推送这样的视频。
一台挖掘机突然出现在一栋高层的楼顶，并且在方寸之地，灵活地进行着拆除作业。
▲在某音上疯传的视频
很多人并不了解被拆建筑属于哪个项目，为了一探究竟，头条君趁着周末赶到了现场。
项目就位于南宁江南区中兴大桥南，在桥下抬头就能看见。
从航拍图上看，整个项目由两栋紧挨在一起的高层建筑组成。
挖掘机就在较高的那栋楼顶，且仍在“突突突”的施工，旁边有两个工人在协助，现场也有相应的安全防护。
估计很多人会好奇，这台重量以吨来计算的挖掘机是怎么被弄上楼顶的？
现在头条君就来给大家科普一下，机器一般是用大马力的高空升降机或吊车将它吊到楼顶上。
▲被拆除项目（摄影：赵翔）
项目正门有城管守着，出于安全原因，头条君无法进入内部实地查看。
但是在门口，头条君发现12月25号的时候，就已经张贴通知，属于江南街道中兴桥南西侧的富德村十三组地块上的项目，因违法加盖将实施降层拆除。
▲街道办下达的降层拆除通知
一般来说这种土地性质属于国有划拨方式供地的农村产业用地，只有经营权、使用权，且不能对外销售，基本上可以确定是三产项目无疑了。
从通知上头条君还知道了项目的名称，就叫江湾国际。
不过，从桥上看，江湾国际的招商中心已经被拆除，内部现场一片混乱，到处都是施工垃圾，依稀可以看到江湾盛世的牌子，这是怎么回事？
▲现场堆满建筑垃圾
PART.02
项目马甲有点多，光案名就有三个？
看到这一新的案名，头条君怀疑自己是不是找错地方了。
出乎意料的是，地图上竟显示了两个名称，一个是江湾盛世，另一个是康鑫·邕江公馆。
一下子蹦出三个案名，难道这个项目换了三个马甲？
根据头条君的查询，江湾国际是该项目的第一个案名，且在2019年就已经开始销售。
▲当时还是“江湾国际”时的招商中心（图片来源：法治最前线）
当时有购房者交了首付并签订了购房合同，然而项目迟迟不开建，后来甚至人去楼空。
据悉是由于开发商广西华力房地产投资有限公司与地块第三方共有人意见不统一，解除了合同。
后来，江湾国际被拆分为两个项目施工建设，一个是销售住宅类产品的江湾盛世，另一个是主打公寓的康鑫·邕江公馆，不过街道办似乎仍然以江湾国际统称。
▲被拆项目楼下情况
江湾盛世靠近江南大道一端，康鑫·邕江公馆则比较靠近中兴大桥一侧。
不过，项目即使改头换面，依然存在不少问题。
从南宁市自然资源局查询到，该地块原本是江南街道富德村11、12、13组的综合楼项目，按照规划，仅为12层商用建筑。
且该项目地块的受让人为富德村村民委员会富德村11、12、13组，在2017年11月采取国有划拨方式供地，土地用途为其他商服用地。
▲划拨供地审批结果
这种供地方式毋庸置疑是三产用地，只有20年的租赁使用权。
同时，2020年8月发布的《江南区农民回建安置(三产)用地建房情况公示》表里，统计了江南区71个三产房项目，江湾国际也赫然在列。
早在去年11月，就有人在领导留言板投诉其违建和违法施工。
▲留言板投诉情况
从反映的情况来看，当时靠近江南大道一端的住宅楼已建设30层以上，而南端公寓项目也建到了17层。
相关部门也作出了回复，康鑫·邕江公馆尚未取得《建筑工程施工许可证》便擅自开工，已给开发商发出《责令通知违法行为通知书》，并立案查处。
2021年的元旦刚过，执法部门就上门拆除，速度是相当的快。
这个项目为什么会被拿来开刀呢？
PART.03
地段尚佳，因超容违建严重遭拆除
虽说南宁三产房不少，但江湾国际的位置还是挺香的。
项目处在老城区，附近小区多，人气氛围很是浓厚，周边路网不算差，商业、学校一样不少。
但城市界面比较老旧，多城中村，房屋密集，居住舒适度不高。
▲江南大道
不过项目处在中兴大桥边，属于一线江景房，一路之隔就是邕江，景观视野相当不错。
前面头条君也说了，按照规划，该项目应为12层商住建筑。
爆料人李小姐告诉头条君，2020年国庆节过后，该项目突然疯狂加盖，大大超出了规定层数。
目测现在已盖到32层，这意味着，需要拆掉20层，工程量十分巨大。
按照签订的协议，购房者今年6月份就能拿到房子，现在看来是不可能了。
江湾盛世和康鑫·邕江公馆一个卖住宅，一个出售公寓，虽然各是一栋，但从体量来看，公寓要比住宅多得多。
江湾盛世一共有5个户型，分别是52㎡的一房，62㎡、77.78㎡的两房，以及94.42㎡、96.4㎡的三房，为两梯五户设计，与商品房一样。
▲江湾盛世户型图
江景只是小诱惑，其实价格才是它受到青睐的根本原因。
开盘底价3900元/㎡，虽然好的房源会卖到4600元/㎡，但与旁边二手房价格为10881元/㎡的中国铁建·西派澜岸相比，还是便宜了近一倍。
康鑫·邕江宾馆总共16层，楼高小于80米，6梯41户，比市面上正常销售的公寓拥挤很多。
户型有59.86-60.96㎡得两房，86.01㎡得三房，112.11㎡得五房，总价20万-40万左右。
▲康鑫·邕江公馆户型图
价格也比市面上同类产品便宜很多。
然而住宅项目正在拆除，购房者的房款很可能会打水漂。
李小姐还向头条君透露，现在至少有150多户人受到牵连，项目房款一共要交六期，不少人已交到第四期，一旦房子没了，相当于每个人白交了三十几万，损失惨重。
PART.04
三产房隐患多，价格再低也要慎重
头条君之前也实踩了很多三产项目，比如罗文中心、明仕华府等，大部分存在很多问题，还经常爆雷。
哪怕到今年也依然有类似的项目存在。
就在1月7日，又有新闻媒体报道称，位于云景路和凤凰岭路口处的三产项目未央·府邸同样出现了问题。
2019年销售至今仍是一片荒山，今年甚至连接待中心都因为是违章建筑而被拆除了，开发商也不知去向，购房者求助无门。
▲未央·府邸工地大门（图片来源：广西新闻频道）
去年西乡塘的三产项目大学公园里的热度也很高。
该项目因涉嫌未按证建设，存在超审批建设行为，在12月3日被相关部门联合执法查封，不过仅7天后便解封，工地之后照常施工，还有不少人前去看房。
为什么明知三产房风险大，仍然有人抱着侥幸心理买下呢？原因很简单，因为低价。
但其实某些三产的猫腻也不少。
首先是证件不全。
很多的三产项目经常证件不全就开工，这也给之后的验收埋下安全隐患。
其次，明明在售的是三产房却自称为安置房，中介还忽悠购房者手续齐全能办证，然而安置房并不等于三产房。
①购买的群体不同，安置房只能卖给特定的安置户，普通买房人并不能直接购买，且可以上市，不过过程比较繁琐。
三产房则不同，它是在第三产业用地上开建，是被明令禁止的，所以不能出售，也不能办理预售证和个人不动产权证。
②购买方式不同，三产房一般签定的是合作建房合同，房款可以分好几次付清，安置房一般签定转让协议，房款需要一次性付清。
③性质不同，三产房所得产权证是集体产权证，安置房中的全产权房屋同普通商品房可按规定取得个人产权证，有限产权房屋及集体产权房则需要先转变土地性质后才能办理。
▲安置房建设管理工作的实施意见
最后是风险高，购房者不仅要承担法律风险，还需要面对楼盘烂尾的问题。
而且三产房经常超容违建，安全也很难保证。
总而言之，购房者还是不要贪图便宜，片面听信置业顾问的鼓吹而购买三产房。
毕竟这类房产爆雷风险很高，购房者一旦碰上，钱就会打水漂，得不偿失。
作者|罗枚
编辑|谢金伶
（来源：南宁楼市头条）
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