网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

揭秘房企跟投机制!员工借消费贷跟投,赚利率差价!

0
分享至

  

  

  

房导君说:跟投机制是房企的普遍玩法,其实质是一种融资行为。房企融资新规密集出台,高杠杆、高负债,难持续。房地产的金融红利一去不返!积极降杠杆降负债,成为当前房企自救的唯一出路。

  据经济参考报,记者调研了解到,房地产“三道红线”融资新规出台叠加偿债高峰期,高负债房企面临较大压力。福晟集团、泰禾集团等规模房地产企业已出现爆雷风险,阳光城等品牌房企也面临合规的阵痛。

  专家建议,切实落实融资新规,建立相应监测和预警机制,防止房地产金融风险进一步蔓延。

  2020年8月,重点房地产企业资金监测和融资管理规则推出后,房企融资环境随之收紧,加上年末偿债高峰期的到来,房地产企业普遍面临较大资金压力。

  央行发布数据显示,截至2020年9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.8万亿元,同比增长12.8%,增速较6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的比例从2012年一季度的19.2%升到2020年9月末的28.8%,8年时间提高了9.6%。

  业界专家认为,当前房地产行业整体融资占比仍然较高。浙商证券分析师胡娟说,从违约的房地产债券来看,一是部分房企扩张激进,通过高负债高杠杆拿地、开发,有息负债过大对现金流有所吞噬,比如中弘控股。二是一些企业多元化发展失败,以银亿和华业为典型代表。三是整体布局存在缺陷,导致销售回款出现问题,主要典型是天津房信和泰禾集团。

  业内人士表示,房企一直靠高负债、高周转来维系运营,如果触碰“三道红线”,将难以获得增量资金,这无疑卡住了房企融资的管道。

  在申银万国28个行业分类中,房地产行业资产负债率为79%,位居行业第三。根据监管新规的标准,55%的上市房企负债率超70%。

  部分规模房企已“爆雷”。曾经的百强房企福晟集团深陷债务危机。截至2019年底,公司负债已超过700亿元,资产负债为77.32%。福晟的债务还存在民间借贷和员工跟投债务等。

  事实上,采取跟投机制是房企的普遍做法。一名阳光城员工告诉记者,他从多家银行借了消费贷,每年可提现几百万元,然后跟投公司项目“赚差价”。“消费贷利率是4%至7%,而公司资金利率高达百分之十几。”

  为了解决资金困境,2020年初福晟集团与世茂集团进行并购,联合成立世茂福晟平台,但经营依然不稳定。福晟在福建20多个项目处于停工状态,上海、湖南、广东等地也有项目停工。

  再如泰禾集团,由于该企业不断高价拿地,其负债总额从2012年的100多亿元飙升至2000多亿元。随着国家对房地产市场调控升级,泰禾集团最终陷入债务困境。截至2020年三季度末,公司已到期未归还借款金额增至487.10亿元,尚未支付的利息为64.76亿元。北京、上海、杭州多地项目停工,一些业主一边租房,一边还贷,走上看不见尽头的维权之路。

  旭辉控股董事局主席林中等业内人士认为,在“房住不炒”的调控基调下,行业高杠杆、高负债、快周转的模式恐难持续。只做规模不重盈利的房企恐将出现资金链断裂的情况,恐波及相关金融机构。

  终结地产金融红利

  “我们几年前就觉得应该是这种趋势,只是不能确定什么时候政府会来公布这样的政策。”

  万科董事会主席郁亮在谈及“三道红线”时表示,因为房地产业里金融的比重越来越高,金融资源被过多占用,这对经济而言不是好事,到一定程度,国家一定会采取措施。不到一个月之后,郁亮再度谈及“三道红线”时称,这反映出国家不希望房地产行业占用过多金融资源,行业将从国家支柱产业回归到普通行业。

  房地产业占用金融资源的情况如何?《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示,截至2020年上半年,金融机构各项贷款余额165.2万亿元,其中房地产贷款余额47.4万亿元。从新增贷款量来看,几乎每增加4元贷款,就有1元流向房地产。尽管在47.4万亿元贷款余额中,个人住房贷款超过30万亿元,房地产开发贷款为11.97万亿元,占比约四分之一,但这只是房企有息负债的一角。

  有房企融资部门人士向《中国新闻周刊》介绍,从房企融资渠道来看,集团公司多通过债券融资,如今年1到7月,房企境内发债累计净融资规模超过1400亿元,较去年同期不到100亿元大幅增长。而具体到项目公司,除了开发贷款这样的标准贷款,还有其他非标贷款,常见的就是信托公司通过银行向房企发放委托贷款,“一般是一对一定向谈,利率可以达到7%~9%。”

  金融资源向房地产倾斜催生了郁亮所谓的“金融红利阶段”,他认为2002年全面实施土地招拍挂制度之前为土地红利阶段,谁有关系能拿到地就能赚钱,而2002年后进入金融红利阶段则是“谁有能力获得银行、资本支持,就能买更多地。”

  “哪怕是精装修房屋,每平方米建设成本可能只有2000元左右,但地价动辄每平方米一两万元,房企一直在加杠杆撬动更多土地资源。不能用贷款买地,这是国家明令禁止的,但项目公司拿地的钱一般都来自股东借款。”前述房企融资部门人士解释说,“一般由项目公司拿地,其会向股东,也就是集团公司借款,支付土地款,再从信托公司获得一笔贷款偿还这笔借款。很多信托项目的资金用途就包括‘偿还股东借款’,规避了买地,而集团公司在收回借款后可能再用于投资其他地块。”

  央行在《中国金融稳定报告(2018)》中就提出,防范房地产领域的不当和过度融资。如对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制等。

  “过去几年基本上都是依靠高杠杆、高周转模式,做得比较极致的房企发展就比较快。”前述上市房企管理层人士介绍,“比如一家房企有20亿元资金,不加任何杠杆,如果买一块地需要15亿元,剩下5亿元自有资金作为建设费用,房企一般能有8%~10%的利润就算比较高,可能过3年之后房子全部卖完,回到手上22亿元,非常慢。”

  “但如果拿15亿元投三块地,剩下的资金缺口靠融资,一次推进三个项目,同时手上还有5亿元自有资金,同样是3年后,每块地都可以带来两亿元利润,再去这样投,就可以不断翻倍,越来越快。”这位管理层人士说,“地产圈都开玩笑说有些房企几乎是一天拿一块地。一旦通过‘三道红线’限制房企债务增长空间,这套逻辑就将不再适用,房企也失去了几年前通过加杠杆快速发展的机会。

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池向《中国新闻周刊》分析说,在房地产业快速发展阶段,市场去化很快,房企能够迅速收回资金,高杠杆风险不容易暴露出来。“但在目前限购、限贷、限价、限商、限售的严厉房地产调控政策下,房地产销售缓慢,很难迅速收回资金偿还负债,由此会增加企业的资金成本,减少企业利润,不利于企业稳健经营。”

  在融创中国中期业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌称,“鲤鱼跳龙门已经基本不可能,排名前十的房企基本固化。”

  而在郁亮眼中,“三道红线”为金融红利阶段画上句号,“2021年后进入管理红利阶段。”

  本文来源:经济参考报、中国新闻周刊

  --THE END--

  本群是《房地产导刊》房导俱乐部成员交流专用群,成员来自全国各地的《房地产导刊》热心读者,房地产和配套企业从业人士、专家、学者,高端投资置业人群,以及对房地产政策、市场,感兴趣的人士。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

“无意中在女同事车上发现的,是用来干嘛的?”网友们内涵了...哈哈哈

八圈传播者
2021-03-01 20:11:21

仅差1亿超《哪吒》,《李焕英》提前锁定影史第二,贾玲却不开心

如此娱乐圈儿
2021-03-01 02:50:55

被骗了!这5条男女性生理知识其实都是假的!别不好意思,快来看看!

广东活动
2021-03-02 14:36:23

韩国骄傲!“国产隐身战机”即将下线,号称压制歼20亚洲第一

全球角逐
2021-03-02 20:43:23

雷电号强闯琼州湾?雷州半岛军演持续一个月,不打申请可合法击沉

啸鹰评
2021-03-02 00:06:59

日本球迷批评中国足协:中性名政策让企业很难不想退出吧!

中超球评
2021-03-02 13:16:11

任正非:“最大卖国者”李鸿章是中华民族伟大英雄

经济学黑板报
2021-03-02 22:45:30

28岁男星黎嘉骏坠楼身亡,姐姐也想轻生,但放心不下老母亲

以彤娱乐
2021-03-02 13:26:24

《猫和老鼠》北美首周票房1370万美元登顶 国内票房8030万元

3DMGAME官方号
2021-03-02 10:58:32

最可惜的豪车,车内80%真皮,坐它像坐高铁,却跌到18.39万仍没人识

热血汽车资讯
2021-02-25 06:46:43

男性“耗阳”行为有哪些?提醒:能不做就别做,忍住才健康!

健康与生活常识
2021-02-25 10:00:36

净利润跌90%!海底捞股价大涨85%,张勇夫妇仍是新加坡首富

德林社
2021-03-02 17:17:16

万里长城是太空中能够看到的唯一地球上的人工建筑?真相扎心了...

看鉴人文历史
2021-03-02 09:07:59

日版第一美女神“张钧甯”不藏了!展现性感身材,网友大赞!

大苏若娱
2021-03-02 15:06:43

特斯拉半年使用总结,真诚给想买特斯拉的一些建议

新车评网
2021-03-02 14:39:07

55岁老汉回应娶小30岁的智障新娘!就花了一千块办酒席

金牌娱乐
2021-03-02 16:29:33

港媒:两岸关系若无缓解,蔡英文难挡下一波“菠萝事件”

海峡导报社
2021-03-02 07:50:04

“911事件”最著名的照片:坠楼的男子,他做出了最后的选择

侃史小助手
2021-03-02 06:00:02

不顾警告,北约兵力逼近中国家门口,解放军亮轰炸视频,信号强烈

海纳新闻
2021-02-27 20:55:26

“歧视家长的女教师”最新后续:站队的人打脸不

早餐娱乐小分队
2021-02-28 22:44:19
2021-03-03 02:12:52
房地产导刊
房地产导刊
媒体/杂志社
2475文章数 7891关注度
往期回顾 全部

房产要闻

海南:放心来,放手干,有保障!

头条要闻

工行发布"员工行为规范":要求异性员工避免单独约饭

头条要闻

工行发布"员工行为规范":要求异性员工避免单独约饭

体育要闻

森林狼昨日输球后 队史胜率降至北美体育联盟任意现存球队中最低

娱乐要闻

张小斐爆红 机场遭粉丝“围堵”

财经要闻

科技要闻

外卖佣金抽成太高!全国工商联提案了

汽车要闻

奥迪RS e-tron GT亮相 续航472km/年内入华

态度原创

健康
教育
亲子
旅游
数码

为什么阴道炎总是反反复复?

教育要闻

专家解读2021年北京高考命题新变化 "刷题"有窍门!

亲子要闻

全球未成年人疫苗接种为何“滞后”?

旅游要闻

火车票仅需11.5元,沿途风景让你看不够

数码要闻

大疆DJI FPV穿越机发布:7999元,第一人称视角飞行