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房贷集中度新规落地半月无碍信贷“开门红”

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  证券时报记者 孙璐璐 王君晖

  新年伊始,房贷集中度新规正式实施。戴上“紧箍咒”的个人按揭贷款投放,将会有何变化?这不仅关乎银行的盈利水平,更关乎广大购房族的切身利益。证券时报记者近日采访多地银行人员了解到,目前房贷集中度新规对按揭贷款投放的影响并未明显显现,即便是“超红线”的个别银行仍未完成全年按揭贷款投放总额度的规划。但新规对银行的影响将呈现结构性特征,对中小银行的影响或大于大行。

  不少业内人士反映,房贷投放额度的调控在新规未出之前就已有,去年监管部门通过窗口指导的方式要求一些银行控制个人按揭贷款和房企开发贷的投放额度和节奏。进入新的一年,1月历来是银行“开门红”集中放贷的时点,今年亦是如此,目前金融机构信贷依然呈现“供需两旺”,银行信贷项目储备较为充足。

  通过设置较长时间的过渡期,以及实施区域差异化监管上限要求,新规对银行的影响被普遍看作是短期中性、长期利好,并利于稳住近年来居民杠杆率迅猛上涨的势头,而后者对防范居民部门金融风险、促进消费等方面都会带来深远影响。从这个角度看,新规并不意在为占据银行信贷业务近三成的房贷市场来一场急降温,而是延续在线修复的思路,对“现阶段我国金融风险最大的灰犀牛”采取保守治疗。

  信贷“开门红”下

  个人房贷未现明显缩势

  央行、银保监会去年底发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》于今年初正式实施,新规综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素,分五档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,意在防范因房贷增速过快上涨所积累的金融风险,优化银行信贷结构,放缓居民部门杠杆率上涨速度。

  新规实施半月,但目前对银行个人房贷投放的直接影响尚未显现,尤其是对于国有大行,影响更为有限。北京一国有大行基层信贷人员对证券时报记者表示,该行年初个人按揭贷款的额度充足,个贷中心还在抓紧接单,储备的新盘合作项目也较为充足。同时,为进一步拓宽二手房个人按揭贷款业务,该行今年还新增一项关于二手房个人房贷放款额的加分考核项,尚未看到针对个人按揭贷款投放的明显收紧迹象。

  “个人按揭贷款毕竟对银行来说是优质资产,安全性有保障,利率水平也相对高一些,所以银行一般都会用足相应的投放额度。”上述信贷人员称。

  来自上海的一位银行人士亦对证券时报记者反映,年初贷款投放“开门红”效应在今年依旧上演,目前该行的房贷额度还算充足,虽然内部已有预期今年信贷投放总规模会相较于去年有所收紧,但起码目前影响尚未传导至基层,基层仍在抓紧进行信贷投放。

  中部地区一国有大行分行高管对证券时报记者表示,对房地产贷款投放的调控早在去年就有收到当地监管部门的窗口指导,分别对房企开发贷和个人按揭贷款投放额度设置一定要求,目前该行还在按照窗口指导的要求执行,但总体看,该行的个人按揭贷款放款周期和节奏还算正常。

  一国有大行总行人士对证券时报记者透露,该行的个人住房贷款余额占比略微超出监管上限,目前总行尚未下达今年的按揭贷款投放总规模,1月放贷节奏与去年同期相比未出现明显变化。

  “房贷集中度新规对大行的影响并不大,即便是略有超标,也无需大幅压缩投放额度。”上述大行总行人士称,一方面,大行每月存量的个人房贷到期规模较大,有些银行会达到每月五六百亿,存量移位再贷不受新规影响;另一方面,随着分母(人民币各项贷款余额)的不断扩大,分子(个人住房贷款余额)只要保持稳定,占比自然会下降。

  新规对银行

  短期无明显杀伤力

  为保证房地产金融风险的稳妥“拆弹”,新规通过设置较长时间的过渡期,以及实施区域差异化监管上限要求等方式,给予银行足够的时间作出适应与调整。不少分析人士认为,新规对银行的影响是短期中性、长期利好。

  国盛证券研报称,新规充分给予银行2~4年过渡期来逐步调整,当前银行基本不存在压降房地产贷款(即“净减少”) 的压力,只需在未来几年放缓房地产贷款的投放速度,使得占比自然下降至监管要求即可。

  “以招商银行测算为例,按照2020年中期业绩数据,假设其4年内匀速调整达到监管的要求,则2021年零售按揭贷款新增投放规模将降至756亿元,较去年水平减少约1268亿元;对公房地产贷款新增投放规模将下降至348亿元,较去年水平减少约560亿元。”国盛证券研报测算称。

  中信证券研究所副所长明明也表示,从上市银行贷款结构数据看,新规中的比例安排基本是根据当前的银行信贷集中度现状设定的。同时,新规提供了较长的过渡期时长,相关银行无需快速调整。由于分档管理安排中的前三档银行中有不少上市银行,从其公布的财务报表观测看,仅有个别银行不符合集中度要求。考虑到后两档银行规模较小,银行业所面临的存量调整压力实际上相对可控;相对长的过渡期也使得调整压力可控。

  另有银行资深人士对证券时报记者透露,相比于房贷集中度考核指标,经济资本占用的考核对银行房贷投放更有约束力,如果监管要求银行大幅提高房贷相关的经济资本占用系数,无疑对遏制银行房贷投放更具“杀伤力”。

  一个值得注意的细节是,新规对于住房抵押贷款支持证券(RMBS)的持仓规模是否纳入房地产信贷集中度仍未明确说明。若不纳入,银行通过发行RMBS将按揭贷款资产出表,可以释放更多的按揭贷款投放空间。近日,农业银行作为发起机构和委托人发行“农盈汇寓2021年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券”(简称“农盈汇寓RMBS”),总规模200.15亿元,是目前市场最大规模的RMBS项目。

  一般而言,银行发行信贷资产证券化(CLO)有助于腾挪资产结构、改善资本充足率,而目前CLO发行占比最大的就是RMBS。标普评级认为,中国的RMBS发行额在2020年下降,2021年有望回升。部分原因在于预期2021年全国住宅地产销售增速将持平,以及对开发贷和个人住房贷款投放加强调控亦将产生影响。

  从长期看,新规利于银行优化信贷结构,稳步释放房贷风险。银保监会主席郭树清近日撰文指出,目前,我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,要坚决抑制房地产泡沫。不少分析指出,房地产贷款占比太高会给银行带来风险,房地产类贷款投放金额减少,将会倒逼其调整资产结构。

  遏制居民杠杆率过快上涨

  房贷集中度新规的实施不仅长期利好银行缓释风险,也利于稳住近年来居民杠杆率迅猛上涨的势头。央行数据显示,截至2020年9月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.8万亿元,占各项贷款余额28.8%。其中,个人住房贷款余额33.7万亿元,占房贷余额的比重高达七成。

  另据国家金融发展实验室(NIFD)公布的数据显示,2020年前三季度居民部门杠杆率上升了5.6个百分点,由上年末的55.8%上升到61.4%。三个季度分别上升了1.9、2.0和1.7个百分点,一二季度的增幅都较大,三季度增幅有所放缓,但增幅的绝对水平仍然较高。居民部门杠杆率主要由住房贷款和个人经营性贷款所拉动,短期消费贷款仍在负增长区间。

  近年来,居民部门杠杆率攀升可能蕴含的风险被重视,尤其是因房贷压力过大使得消费收缩的现象引发关注。NIFD指出,房地产交易回升带动居民住房贷款提高,也部分拉动了居民经营性贷款增速上升,成为居民杠杆率攀升的主因。个人住房贷款利率高于全社会一般贷款利率,也高于个人经营性贷款利率,刺激部分住房贷款需求以个人经营贷变相进入房地产,造成一定的风险积累。居民经营性贷款与非金融企业银行贷款增速之间的缺口愈发扩大,亦当充分重视。

  “前期地产融资‘三道红线’是从企业需求端约束房地产债务增速,本次政策是从银行信贷供给端约束金融体系在房地产领域的风险暴露,最终核心是约束居民部门的杠杆率,实现结构性控杠杆。”广发证券研报认为,预计后续居民部门信贷增速会逐渐向行业整体贷款增速收敛,预计2021年银行业贷款增速会回落到12%。

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