广州楼市涨不动了，你信吗？

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　　Hello，我是马哥。

　　最近的广州楼市，堪称魔幻。

　　先有天河黄埔这两个当红炸子鸡，业主联手控盘意图炒高房价；

　　后有贷款集中化管理后，批贷时间大幅延长，一批买家面临违约风险。

　　元旦刚过，本就火热的广州楼市，彻底进入白热化阶段。

　　骤降的气温，也无法冷却买卖双方内心的燥热。

　　种种光怪陆离，到底会对广州楼市造成怎样的影响？

　　无房可买，是广州楼市的现状。

　　特别是天河东和老黄埔，供需已完全失衡。

　　面对快速攀升的市场，部分业主内心深处的贪婪，开始显现：

　　想买房是么？

　　行，但你要用超出市场的价格来买。

　　控盘行动，正式开始。

　　每次行情到来，率先领涨的是珠城。

　　毫不意外，率先举起控盘大旗的，也是珠城。

　　老牌豪盘中海花城湾，目前最高单价是15万，业主呼吁集体调价到18万。

　　大哥吃肉，小弟自然也得喝汤。

　　同在珠城的朱美拉公寓；天河东的中海康城、天朗明居、盈彩美居；老黄埔的金碧世纪，紧跟大哥脚步，集体控盘涨价。

　　利欲熏心，不外如是。

　　但哗然过后，我们冷静分析，如此行为真的有用么？

　　没错，根据《物权法》的定义，业主有权自行确定价格，甚至基于自愿组成个体集群确定私有财产价格。

　　注意里面有个前提字眼，叫“自愿”。

　　你可以拉人组群呼吁集体抬价控盘，但这在法律上不具备任何强制力。

　　也就是说，不愿意参与的业主，你不能强迫他们抬价；

　　就算有业主刚开始答应了，但最后依然低价卖房，也不需要承担任何责任。

　　在这种前提下，整个楼盘的挂牌业主，真的能拧成一股绳吗？

　　我觉得可能性极低。

　　因为每个业主的自身处境是不一样的。

　　基于置换需求，已经确定了目标新房，肯定得尽快卖出腾名额回笼资金吧；

　　基于小孩升学需求，马上要读书了置换学位房，肯定得尽快卖出搬离不耽误小孩读书吧；

　　还有工作调动的、生意失败的，治病缺钱的，林林总总，每个人都有不同的需求与目标。

　　在毫无约束力的情况下，凭什么为了你的发财梦，放弃我迫在眉睫的实际需求。

　　而且，我们深入想想，哪怕业主们真的团结一心，把小区房价抬高了，就真的能发财吗？

　　不会的，这和拔苗助长是一样的结局。

　　我在之前的文章已经说过，凡是商品，其价格一定是围绕价值上下波动的。（什么是笋盘？（下））

　　在价值没有提升的前提下，强行把价格抬高，只会迫使买家选择其他替代品。

　　比方说，你把天朗明居这么个刚需上车盘，价格抬高到6万。

　　那我为什么不买旁边的阳光假日园，人家的定位还是刚改呢。

　　虽然天朗是刚需一线，阳光是刚改二线，但定位本身就比你大一级，在价格相差不多的情况下，你哪来的资本玩越级挑战？

　　而且，天河黄埔涨得这么疯，海珠万博的性价比就显得特别高。

　　同处于广州向东向南的发展大方向，东部涨了，南部会不涨么？

　　万博，与黄埔科学城几乎同等潜力；海珠，核心四区之一，坐拥琶洲和海珠创新湾，有配套有交通有学位。

　　为什么不买这两个地方，既省心又能吃补涨。

　　所以近期有购房需求的朋友们，大可以避开天河黄埔这个修罗场，去海珠万博好好淘盘。

　　把格局放大，在这两个地方也沦为修罗场之前，先人一步吃下涨幅。

　　天河黄埔业主控盘，还有个弊端，就是容易引起买家恐慌：

　　国家明确规定房住不炒，这么张扬抬价，调控政策会不会来？

　　如果来了，我们这些刚入场的不就高位站岗？

　　这种焦虑我能理解，但马哥可以明确跟你们说，不必担心。

　　首先要了解一点，房住不炒，从来不等于房价不涨。

　　一直以来，国家对房地产的态度，都是要求平稳健康发展。

　　发展，自然伴随着升涨。

　　所以广州从去年到现在的分化上涨行情，在政府眼里，只是正常的发展涨幅而已。

　　如果把增城花都从化、和白云大部分区域涵盖起来做个统计，会发现广州这一年来，总体房价只是微涨而已。

　　还有很重要的一点是，国家其实无法对二手房市场做实际调控。

　　为什么？

　　因为二手房价，是由产品价值本身，和市场的供需关系决定的。

　　国家能直接调控的，只有一手房，也就是一手限价。

　　所以深圳才会出现一二手倒挂，才会出现摇中就赚500万的全民打新。

　　一旦房子属性从新房变成二手房，国家就无法从价格上进行调控，只能从速度上进行调控。

　　市场决定这房子到底涨不涨，而国家能控制它涨得快一点还是慢一点。

　　仅此而已。

　　要知道，类似的集体控盘抬价，天河黄埔绝不是第一个。

　　就在2019年11月，深圳中粮凤凰里，一封《打响资产保卫第一枪》的告业主书震惊全国，随后多个小区抱团抬高房价。

　　一个月后，宝安区住建局以限制网签予以警告。

　　当时很多人称赞政府做得好，也有一堆自媒体跟风说房价肯定涨不了啦。

　　结果喧嚣过后，媒体们收获了流量，广大买房者却并没等来想象中的低房价。

　　短短一年，凤凰里单价涨了1万多。

　　永远记住这句话：二手房价，是由市场决定的。

　　所以我在前面才说，这种抬价简直就是拔苗助长的行为。

　　天河黄埔这么稀缺的货源，这么大的需求量，供需关系就决定了这些楼盘的价值和价格肯定会慢慢上去。

　　何必搞这么一出，惹来一顿骂，还动摇买家信心。

　　同样让买家头疼的，还有央妈在去年最后一天赠送的大礼包：

　　房地产贷款集中管理制度。

　　很明显，银行房地产类贷款比例这条红线一划，对买家来说，首当其冲就是房贷申请更难了。

　　我在以前的文章里，简述过通货膨胀和房子间的联系。（广州涨了这么多，现在追高会站岗吗？）

　　可以这么说，房贷是一笔宝贵的财富。

　　如今房贷收紧，意味着供应量会减少。那在需求量没有变化，甚至越来越多，而价格又受管控，不能采用竞价方式的情况下。

　　提高准入门槛，是银行唯一能用的手段。

　　说直白点就是：对申请人的资质本身，还有合规程度，会审核得更严格。

　　从短期来讲，受影响最大的，会是提交了资料，但还没取得同贷书的客户群体。

　　如果在购房合同上明确了贷款时间，很可能因为审核变严，导致拒贷或延期，容易形成毁约。

　　这时候，你只能寄希望于，你的贷款中介真的有做好风控。

　　从长期来讲，只要你想买房，在征信、流水、资质上面，需要花更长时间去准备和优化。

　　同时，贷款中介的重要性，会比以前更提高一个档次。

　　贪图小中介便宜手续费的朋友们，得擦亮双眼，别捡了芝麻丢了西瓜。

　　但你说这贷款收紧，对房价会有影响吗？

　　并没有。

　　贷款收紧，实际上是增强了筛选机制，让房产投资的准入门槛变得更高。

　　普通人想向以前那样，通过买房完成阶级跃升，将变得更加困难。

　　所以，还在犹豫的朋友，抓紧上车吧。

　　最后，给这篇文章做个总结。

　　业主控盘，只是一股妖风。

　　虽然恶心了不少人，但几个小团体的瞎搞，在二手房市场强大的供需关系和价值指向面前，起不了任何正向或反向作用。

　　天河黄埔盘源就只有这么点，想买的人又实打实的有这么多。

　　该涨还是涨。

　　但在天河黄埔已经完成一轮跳涨的情况下，同样潜力十足的海珠与万博，大概率会迎来补涨。

　　这在去年的行情中可以得到证实。

　　至于贷款收紧，实际上只是增强了筛选机制，提高了准入门槛。

　　找个靠谱的贷款中介，做好风控，及早上车，问题不大。

　　还有一个很多人关心的问题是：

　　广州房价涨上去之后，能不能稳下来？

　　把格局放大，这问题的答案其实很清楚。

　　当前的形势，美国为刺激经济向全世界放水，各个国家为了抵抗，也只能让印钞机功率全开，M2增发无可避免。

　　而且在全球生产停摆的情况下，我国疫情控制得当，正是大力发展科研创新，弯道超车的好时机。

　　5G、互联网、高铁、航空航天，每一项科研都需要巨大的经费做支撑。

　　经费从哪里来？

　　肯定不能从印钞机直接分过去，必须得有个承载力够强的载体，在上面过一圈。

　　这载体是什么？

　　无疑是房子了。

　　所以在这种环境下，房价平稳上涨，对国家的整体发展，是有利的。

　　顺势而为，不外如是。

　　在最后，还是那几句老话：

　　做好选筹，抓紧上车！

　　这次为了抑制疫情传播，广州出台的留粤过节倡议，很可能让小阳春在二月份提前爆发。

　　所以，如果你有置业广州的计划，又不知道哪个板块、哪个楼盘真正适合自己，可以找我咨询。

　　最后

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