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广州楼市涨不动了,你信吗?

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  Hello,我是马哥。

  最近的广州楼市,堪称魔幻。

  先有天河黄埔这两个当红炸子鸡,业主联手控盘意图炒高房价;

  后有贷款集中化管理后,批贷时间大幅延长,一批买家面临违约风险。

  元旦刚过,本就火热的广州楼市,彻底进入白热化阶段。

  骤降的气温,也无法冷却买卖双方内心的燥热。

  种种光怪陆离,到底会对广州楼市造成怎样的影响?



  无房可买,是广州楼市的现状。

  特别是天河东和老黄埔,供需已完全失衡。


  面对快速攀升的市场,部分业主内心深处的贪婪,开始显现:

  想买房是么?

  行,但你要用超出市场的价格来买。

  控盘行动,正式开始。

  每次行情到来,率先领涨的是珠城。

  毫不意外,率先举起控盘大旗的,也是珠城。

  老牌豪盘中海花城湾,目前最高单价是15万,业主呼吁集体调价到18万。


  大哥吃肉,小弟自然也得喝汤。

  同在珠城的朱美拉公寓;天河东的中海康城、天朗明居、盈彩美居;老黄埔的金碧世纪,紧跟大哥脚步,集体控盘涨价。


  利欲熏心,不外如是。

  但哗然过后,我们冷静分析,如此行为真的有用么?


  没错,根据《物权法》的定义,业主有权自行确定价格,甚至基于自愿组成个体集群确定私有财产价格。

  注意里面有个前提字眼,叫“自愿”。

  你可以拉人组群呼吁集体抬价控盘,但这在法律上不具备任何强制力。

  也就是说,不愿意参与的业主,你不能强迫他们抬价;

  就算有业主刚开始答应了,但最后依然低价卖房,也不需要承担任何责任。

  在这种前提下,整个楼盘的挂牌业主,真的能拧成一股绳吗?

  我觉得可能性极低。

  因为每个业主的自身处境是不一样的。

  基于置换需求,已经确定了目标新房,肯定得尽快卖出腾名额回笼资金吧;

  基于小孩升学需求,马上要读书了置换学位房,肯定得尽快卖出搬离不耽误小孩读书吧;

  还有工作调动的、生意失败的,治病缺钱的,林林总总,每个人都有不同的需求与目标。

  在毫无约束力的情况下,凭什么为了你的发财梦,放弃我迫在眉睫的实际需求。


  而且,我们深入想想,哪怕业主们真的团结一心,把小区房价抬高了,就真的能发财吗?

  不会的,这和拔苗助长是一样的结局。

  我在之前的文章已经说过,凡是商品,其价格一定是围绕价值上下波动的。(什么是笋盘?(下))

  在价值没有提升的前提下,强行把价格抬高,只会迫使买家选择其他替代品。

  比方说,你把天朗明居这么个刚需上车盘,价格抬高到6万。


  那我为什么不买旁边的阳光假日园,人家的定位还是刚改呢。

  虽然天朗是刚需一线,阳光是刚改二线,但定位本身就比你大一级,在价格相差不多的情况下,你哪来的资本玩越级挑战?

  而且,天河黄埔涨得这么疯,海珠万博的性价比就显得特别高。

  同处于广州向东向南的发展大方向,东部涨了,南部会不涨么?

  万博,与黄埔科学城几乎同等潜力;海珠,核心四区之一,坐拥琶洲和海珠创新湾,有配套有交通有学位。

  为什么不买这两个地方,既省心又能吃补涨。

  所以近期有购房需求的朋友们,大可以避开天河黄埔这个修罗场,去海珠万博好好淘盘。

  把格局放大,在这两个地方也沦为修罗场之前,先人一步吃下涨幅。


  天河黄埔业主控盘,还有个弊端,就是容易引起买家恐慌:

  国家明确规定房住不炒,这么张扬抬价,调控政策会不会来?

  如果来了,我们这些刚入场的不就高位站岗?

  这种焦虑我能理解,但马哥可以明确跟你们说,不必担心。

  首先要了解一点,房住不炒,从来不等于房价不涨。

  一直以来,国家对房地产的态度,都是要求平稳健康发展。

  发展,自然伴随着升涨。

  所以广州从去年到现在的分化上涨行情,在政府眼里,只是正常的发展涨幅而已。

  如果把增城花都从化、和白云大部分区域涵盖起来做个统计,会发现广州这一年来,总体房价只是微涨而已。

  还有很重要的一点是,国家其实无法对二手房市场做实际调控。

  为什么?

  因为二手房价,是由产品价值本身,和市场的供需关系决定的。

  国家能直接调控的,只有一手房,也就是一手限价。

  所以深圳才会出现一二手倒挂,才会出现摇中就赚500万的全民打新。

  一旦房子属性从新房变成二手房,国家就无法从价格上进行调控,只能从速度上进行调控。

  市场决定这房子到底涨不涨,而国家能控制它涨得快一点还是慢一点。

  仅此而已。


  要知道,类似的集体控盘抬价,天河黄埔绝不是第一个。

  就在2019年11月,深圳中粮凤凰里,一封《打响资产保卫第一枪》的告业主书震惊全国,随后多个小区抱团抬高房价。

  一个月后,宝安区住建局以限制网签予以警告。

  当时很多人称赞政府做得好,也有一堆自媒体跟风说房价肯定涨不了啦。

  结果喧嚣过后,媒体们收获了流量,广大买房者却并没等来想象中的低房价。

  短短一年,凤凰里单价涨了1万多。



  永远记住这句话:二手房价,是由市场决定的。

  所以我在前面才说,这种抬价简直就是拔苗助长的行为。

  天河黄埔这么稀缺的货源,这么大的需求量,供需关系就决定了这些楼盘的价值和价格肯定会慢慢上去。

  何必搞这么一出,惹来一顿骂,还动摇买家信心。


  同样让买家头疼的,还有央妈在去年最后一天赠送的大礼包:

  房地产贷款集中管理制度。


  很明显,银行房地产类贷款比例这条红线一划,对买家来说,首当其冲就是房贷申请更难了。

  我在以前的文章里,简述过通货膨胀和房子间的联系。(广州涨了这么多,现在追高会站岗吗?)

  可以这么说,房贷是一笔宝贵的财富。

  如今房贷收紧,意味着供应量会减少。那在需求量没有变化,甚至越来越多,而价格又受管控,不能采用竞价方式的情况下。

  提高准入门槛,是银行唯一能用的手段。

  说直白点就是:对申请人的资质本身,还有合规程度,会审核得更严格。

  从短期来讲,受影响最大的,会是提交了资料,但还没取得同贷书的客户群体。

  如果在购房合同上明确了贷款时间,很可能因为审核变严,导致拒贷或延期,容易形成毁约。

  这时候,你只能寄希望于,你的贷款中介真的有做好风控。

  从长期来讲,只要你想买房,在征信、流水、资质上面,需要花更长时间去准备和优化。

  同时,贷款中介的重要性,会比以前更提高一个档次。

  贪图小中介便宜手续费的朋友们,得擦亮双眼,别捡了芝麻丢了西瓜。

  但你说这贷款收紧,对房价会有影响吗?

  并没有。

  贷款收紧,实际上是增强了筛选机制,让房产投资的准入门槛变得更高。

  普通人想向以前那样,通过买房完成阶级跃升,将变得更加困难。

  所以,还在犹豫的朋友,抓紧上车吧。


  最后,给这篇文章做个总结。

  业主控盘,只是一股妖风。

  虽然恶心了不少人,但几个小团体的瞎搞,在二手房市场强大的供需关系和价值指向面前,起不了任何正向或反向作用。

  天河黄埔盘源就只有这么点,想买的人又实打实的有这么多。

  该涨还是涨

  但在天河黄埔已经完成一轮跳涨的情况下,同样潜力十足的海珠与万博,大概率会迎来补涨。

  这在去年的行情中可以得到证实。

  至于贷款收紧,实际上只是增强了筛选机制,提高了准入门槛。

  找个靠谱的贷款中介,做好风控,及早上车,问题不大。

  还有一个很多人关心的问题是:

  广州房价涨上去之后,能不能稳下来?

  把格局放大,这问题的答案其实很清楚。

  当前的形势,美国为刺激经济向全世界放水,各个国家为了抵抗,也只能让印钞机功率全开,M2增发无可避免。


  而且在全球生产停摆的情况下,我国疫情控制得当,正是大力发展科研创新,弯道超车的好时机。

  5G、互联网、高铁、航空航天,每一项科研都需要巨大的经费做支撑。

  经费从哪里来?

  肯定不能从印钞机直接分过去,必须得有个承载力够强的载体,在上面过一圈。

  这载体是什么?

  无疑是房子了。

  所以在这种环境下,房价平稳上涨,对国家的整体发展,是有利的。

  顺势而为,不外如是。

  在最后,还是那几句老话:

  做好选筹,抓紧上车!

  这次为了抑制疫情传播,广州出台的留粤过节倡议,很可能让小阳春在二月份提前爆发。

  所以,如果你有置业广州的计划,又不知道哪个板块、哪个楼盘真正适合自己,可以找我咨询。

  最后

  如果觉得文章对你有启发,麻烦给个三连,鼓励我输出更有价值的内容

  也可以留言和我一起探讨这个问题,相互交流对广州楼市的看法

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