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2020年成渝双城土地市场大盘点!(附房企拿地情况)

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  2020年,在疫情、双限、三道红线等压力下,成都房地产在年初快速实现市场复苏,全年商品住宅整体供需量仍超去年,取得优异成果,体现出成都作为中西部核心城市的发展空间和动力。

  2020年受疫情影响,一季度重庆楼市成交大幅回落,随后市场稳步恢复。品牌房企全速发力,加速成交,销售业绩稳步提升。土地市场方面,2020年商品房用地供应放量,成交同步上涨,品牌房企因企施策,不断增加自身土地储备。

  

  2020年成渝土地市场简析

  ?成都?

  ? 2020年全年成都市土地供应高于去年同期

  全年成都市涉宅用地供应面积约1082万㎡,同比下降1.0%,与去年基本持平。商办用地供应面积约501万㎡,同比上升32.5%。总供应量高于去年同期。从月度表现看,9月后成都进入推地高峰,12月达到年内供应峰值。

  涉宅用地、商办用地全年度及月度供应面积(建设用地面积)

  

  ? 2020年全年成都市土地成交与去年持平

  涉宅用地成交约951万㎡,同比下降10.0%,商办用地成交约426万㎡,同比上升17.5%。从月度表现来看,成交高峰再次出现在四季度,但11、12两个月单月成交表现不及去年同期。

  涉宅用地、商办用地全年度及月度成交面积(建设用地面积)

  

  ? 天府新区是成都土地市场主力供应区域

  全年天府新区宅地供应面积领先其余各区,供应面积为127.1万㎡,龙泉驿、双流、金堂供应面积超过70万㎡。

  全年天府新区宅地成交面积领先其余各区,成交面积为133.5万㎡,龙泉驿、青白江、新都成交面积超过60万㎡。

  各区域涉宅用地、商办用地全年度供应面积(建设用地面积)

  

  各区域涉宅用地、商办用地全年度成交面积(建设用地面积)

  

  ? 开发商拿地意愿积极

  从土地端来看,成都土拍市场目前已经形成“限地价+竞无偿移交”这一主流模式,同时在试点“限地价+限清水房价”模式。通过计算实际楼面价及溢价率,今年地价实际已突破新高,流拍率创下近年新低,企业拿地情绪高涨。

  涉宅用地、商办用地全年度成交价格及溢价率情况

  

  ? 重庆?

  ?住宅成交用地面积回升,成交量居全国第三

  

  图:2011-2020年重庆中心城区宅地成交用地面积

  

  数据来源:CREIS中指数据,creis.fang.com

  2018年重庆中心城区住宅用地减少供应后成交缩水近三成,2019年成交继续小幅下跌,但在全国土地供应收紧的情况下稳居各城市市本级土地成交量第六的排名。2020年重庆中心城区住宅用地供应放量,在前两年供应收窄,存量持续消耗的情况下,开发商积极补仓,全年成交出现回升,居全国第三,次于武汉和乌鲁木齐。

  从供应来看,2020年重庆中心城区住宅用地供应1269.72万㎡,比2019年多381.07万㎡,2019年全年供应量为888.65万㎡。2020年中心城区住宅用地供应放量,成交量也同步上扬,全年成交宅地建设用地面积为1170.46万㎡,同比上涨51.72% 。

  ? 二季度成交量占比超三成,溢价率较高

  图:2020年重庆中心城区宅地周度成交情况

  

  数据来源:CREIS中指数据,creis.fang.com

  2020年重庆中心城区住宅用地成交在二季度较为集中,二季度成交45宗地,规划建筑面积651.11万㎡,占全年比例超三成,平均溢价率为11.54%,处于年内高位。一、三季度共成交669.56万㎡,仅比二季度多18.45万㎡。无论是成交量还是成交热度,二季度均显得气势十足。四季度虽出现年底供需双涨,但底价成交或低溢价率成交较多,平均溢价率水平下滑。

  ? 可建体量转向增长,容积率持续低位

  图:2011-2020年重庆中心城区宅地成交可建体量及容积率

  

  数据来源:CREIS中指数据,creis.fang.com

  成交规划建筑面积同步增长。2020年住宅用地成交用地面积与用地面积同步增长,涨幅保持同等水平,成交规划建筑面积为1887.01万㎡,同比上涨52.76%。自2014年以来,重庆中心城区住宅用地成交规划建筑面积长期处于下滑趋势,仅2017年同比增长21.09%,2020年土地成交回升,但规划建筑面积的大幅增长主要由于2019年基数较低,且两江集团和广阳岛生态城集中拿地。

  容积率维持1.6水平,打造市区品质住宅。2018年开始,重庆中心城区严控主城区土地开发,首次将容积率下降至2以下,平均容积率为1.93。2019年调控不断深化,降低土地开发强度和建筑高度、密度,全年住宅用地平均容积率快速下降至1.6。

  2020年重庆中心城区核心区域土地成交增多,但外环以外地块频现。从全年成交的121宗宅地来看,容积率在2以上的有14宗,占总量一成左右,而容积率在1.5以下地块有32宗,最低者仅1.01。由于今年推出了一些核心区稀缺宅地,如观音桥组团、沙坪坝组团、大杨石组团地块,这部分地块容积率相对较高,基本在2.5以上,最高者达3.5,故市场整体平均容积率略微提升至1.61,维持在2019年的同级水平,打造市区品质住宅仍是未来的主流 。

  ? 城市加速外扩,外环时代到来

  图:2020年重庆中心城区宅地成交面积TOP10板块

  

  数据来源:CREIS中指·地主,creis.fang.com

  重庆近年来房地产市场快速发展,随着核心区土地日益稀缺,供地范围不断向外。2020年重庆中心城区住宅用地成交面积TOP10板块均位于外围,其中鱼嘴-复盛板块、龙兴板块和茶园板块成交体量位列前三,成交面积分别为229.28、169.78和166.03万㎡,另外,大学城板块作为西进的主力板块之一,全年成交体量也超100万方。

  ? 成交楼面均价回调,同比下跌一成

  图:2011-2020年重庆中心城区宅地成交价格

  

  数据来源:CREIS中指数据,creis.fang.com

  土地均价再回万元以内,平均溢价率回落。2020年重庆中心城区住宅用地成交土地均价9768元/㎡,同比下跌10.62%。同期推出土地均价为8701元/㎡,跌幅为6.92%。全年土地平均溢价率中间高两头低,但最高也未超50%,土地溢价率水平降低,2020年重庆住宅用地平均溢价率回落至10.15%。

  成交楼面均价跌至6059元/㎡。2020年重庆中心成区住宅用地成交楼面均价为6059元/㎡,同比下跌11.22%,价格出现回调,2019年为6825元/㎡。2020年重庆中心城区住宅用地推出楼面价为5456元/㎡,同比下跌5.2%。与2019年相比,在容积率基本保持平稳的情况下,地块成交楼面价的下跌主要受溢价率水平下滑的影响。

  

  2020年成渝房地产企业拿地情况

  

  成都轨道交通、兴城人居及建发房产蝉联1-12月成都拿地金额榜三强;成都轨道交通、蓝光发展及成都高投入围1-12月成都拿地规模榜三强。

  

  

  202 0 年 重庆中 心城区房企 TOP10 权益拿地金额为 584.28 亿元,相比去年同期这一数值增加了 192.38 亿元。 两江集团与广阳岛生态城拿地金额均在 150 亿元左右,分别在两江新区和茶园大量摘地。 另外,万科拿地金额也超 40 亿元。 大重庆房企 TOP10 权益拿地金额为 645.48 亿元,同比增加了 185.18 亿元,其中恒大和海成拿地金额均超48亿元。

  2020年重庆中心城区房企TOP10权益拿地面积为1016.75万㎡,同比上涨75.27%。2020年重庆中心城区土地供应增幅显著,尤其是12月,经营性用地集中放量成交,规划建筑面积达488.2万㎡,同比成倍增长,带动全年同比增长50.61%。TOP10房企拿地面积同比上涨显著,主要由于两江集团和广阳岛生态城拿地面积较大,两家企业增储超500万㎡。2020年大重庆房企TOP10权益拿地面积为1587.21万㎡,同比上涨一成,增加173.81万㎡ 。

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