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北京楼市:海淀还有哪里能买?内行人为你解答

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

  提问:房姐好,新人首问。 本人情况如下:京户,老家河北,独生子女,母亲已退休,父亲几年后退休,计划投靠落户。目前在海淀区故宫北院上庄附近有120平新房一套。在魏公村用sfsd资格月供两居室50平80年代老破小一套,房贷压力还是比较大的。目前因工作单位距离近常住老破小,花了大价钱精心装修了老破小,但感觉居住体验仍然不佳,还是想住大房子。关于以后的改善有两种想法:一是常持老破小,在孩子上高中之后(目前还在备孕…以后孩子的学校在老破小附近)再搬到目前上庄的大房子,将已有的上庄房子作为改善之用,寻找机会在上庄小区再买一套70平小户型以后把河北的父母接到北京来,这样办的话省事不折腾,而且资金压力小;二是以后卖出老破小,在海淀四环五环另找改善置换,目前已有的上庄房作为以后父母之用。需要咨询您的是:一是因为目前没有房票了,再买房需要办理父母投靠,按北京现在政策是不是父母投靠后就确定有两张房票了?因为父亲还有几年才退休,母亲甚至为了早点获得房票想办离婚,然后她先投靠过来,这种情况下是否也能获得房票?二是您觉得我的两种置换思路哪个更好一些?三是您觉得故宫北院,上庄,中关村壹号这个u地区以后的发展前景如何,上庄的房子会不会在我等父亲退休的几年里涨起来?第四,也是最重要的,上庄的房子性质不是商品房,目前产权证还未办下来,不清楚以后的交易政策和属于哪类经适。目前在上庄本小区看好了一套急着出手的低于市价的小户型,和我现在的房子一栋,真正是“一碗汤的距离”,价格也很让利,但就是属于先付70%,然后等房本办下来再过户,这种交易是不是风险太大,自己签的这种交易合同有法律约束力吗?

  回答:你好,海淀重点是永丰,未来10年以后会有地铁新增,连接北部几个科学城。北部新区房价不会暴涨,需要慢慢养。目前来看,还是地理位置太远了,上地辐射到西二旗西北旺几乎到极限了。 有两个问题: (1)引入的企业定位还是有问题。那边最大牌企业就是用友了、还有一堆银行软开,缺乏有活力的新晋网红企业 (2)和西北旺之间没有连续发展,形成了断层,中间隔了几公里,突然又规划了永丰。 反观上地西二旗西北旺,基本是无缝连接一点点发展过去的。 上地西二旗西北旺这一片已经连起来,无论产业还是小区;但跑到山后温泉这片,无论是产业还是次选小区中间出现一大片“断层”,客观上造成了永丰目前虽然规划好像未来很好,但发展10多年目前还是不如预期。 投资收益比较弱,如果考虑父母自住可以买,如果是考虑升值潜力,不建议继续加仓这里,同小区租房是最好的选择。把子弹投资到回报率更大的板块。 父母离婚后投靠可以获得房票,你们夫妻离婚,把房子都过户到老婆名下,再用你的房票买,也可以获得房票。 上庄要看具体哪个楼盘,不是商品房,可以合同交易,但是业主需要提供相同价值的抵押物 做公证。

  提问:帝都最资深的房姐您好,新人首问,请不吝赐教! 已婚,先生京籍,小孩21年9月上小学,但名下房产对应学区太差,且需4大人1小孩住一起, 想卖二换一,朝阳学区750左右、带电梯离公园近兼顾自住资产保值,预计常住6-10年。 家庭名下2套房,北七家老小区143平(21年6月满五)、亚运村安慧北里一居(21年3月满2)。 计划如下: 1.即刻挂出去看市场反应,如能在20年12月顺利卖二交易完(先亚运村再北七家),则置换中铁国际城(新北苑)或汇园公园(截止到20.7月暂无出房) 您看这两个地方是否OK? 2.如不能保证21年1月前置换,则只能先卖北七家,孩子21年9月用亚运村房票上小学,上学后再卖亚运村一居,就近置换, 这个逻辑是否合理? 3.我们有一点冒险,当初买亚运村时没有考虑好,这个学区很鸡肋,一家人也住不下,考虑孩子2年级第一学期再转学,也是卖中铁国际城或汇园公寓 转学是否无法操作? 4.按现在市场价格和我们的时间成本,预计卖二可获420,走垫资全款买入750左右房产(预留50中介费+装修款)再做抵押经营贷400,目前夫妻2人工资流水5.5 是否可操作? 我们这是环环相扣,卡时间顺利卖二-全款垫资-置换-抵押经营贷,从8月起算,21年3月底完成,是否可行合理? 谢谢您! 来京10年,资产没有做到保值,孩子上学又迫在眉睫。 请最美丽最资深的房姐指点思路! 配图一张,家里猫大爷,祝房姐生活愉快!

  回答:1.中铁国际城带学区 次新,价格偏贵,自住品质还行。汇园公园周边配套不错,离鸟巢很久,户型好不过偏大,要注意 1.板楼3层以上,北边是小窗户 2.房龄老,小区建成年代有点久远。这两个区域有合适的标的可以入 2. 可以 3.转学的话,好的小学很难转学进去,你得找人,另外你得查教委出的转学政策,每个区不一样,但基本上都是6个年级只有3个年级接受转学过来的, 4. 工资流水能覆盖2倍月供就没问题。卖两套周期会比较长,时间有点紧

  提问:房姐你好!我想陆续卖掉两处房产,为变唯一尽快出手,需要先过户到孩子名下,卖掉一套再过户一套再卖,这样操作有问题吗?会有其他不好的影响吗?还有,请问这个过程办赠予合适吗?

  回答:操作没问题,但赠予后再出售需要缴20%的个人所得税, 个人所得税=(再次转让的收入-受赠时产生的费用支出-再次转让时产生的其他税费-其他合理的费用支出)*20% 或者走对敲的方式(亲人间买卖),成本更低

  提问:新人首问。关注很久,房姐的专业最终吸引我加入了星球,现有难题,请房姐指点。家庭名下共2套:一套在大兴彩虹新城,已持七八年,底层九十四平两居,余贷80+;二套在融泽嘉园,六十六平高层一居(2022年底可卖),余贷50+。孩子2022年上小学,计划换到西城或海淀中等学区。带娃主力在魏G村上班。家庭年入60,手上目前子弹100。问题1.置换成本较高,应该现在出掉彩虹换到城里,还是2023年出掉融泽,小孩办转学?2.卖彩虹,满五不唯一,因工作不便LH,担心卖不上价,怎么将税费影响降到最低?无其他房票。3.目前倾向买海淀中等学区如中国农科院内,兼顾自住,买700万以上的两居,但融泽一居将来也不方便住,请问应该如何通盘考虑房产安排?

  回答:1. 卖彩虹换城里,小孩转学还是有点风险的。 2. 不能LH也不能赠予的话就没啥好的办法了,着急出售只能自己承担税费 3. 中国农科院可以,另外可以看下 橡树湾。前期可以将融泽抵押掉,盘活资金填充子弹。

  提问:芳姐您好,请问一下苹果社区61.3平方352万价格怎么样?儿子在京集体户口,现在外地工作,5年后可能回京,现有子弹180-200,sfsd,请指导。

  回答:如果是苹果社区南区可以入。如果是北区就不建议看了,北区是商住loft式的公寓格局,开放格局,没有私密性和小区环境,长期跑输大盘。 还建议看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

  提问:房姐您好,新人报到,刚加入星球,望房姐指点一下。我是非京户,北京无房,现在租房一个月10000+,今年刚够60个月社保,手里有200子弹,如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上,婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清(老家小县城),在北京已经不算sfsd,现在的问题是,已经办了天津集体户口,有考虑以后让孩子(4岁)去天津读书,但是暂时工作都在北京,今年疫情影响一直还没恢复正常工作,纠结在现在先在天津买房还是在北京买房,以我现在的条件到底怎么安排比较合适,如果复工之后,正常收入能到一年50以上,麻烦指点迷津。

  回答:租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求,北京是买完就能用,你现在租金都能覆盖月供,除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

  提问:新人首问: 房姐您好,小白求指点 1. 杭州 or 北京,sfsd, 180万左右子弹 (手里一套商住考虑套现)已有北京购房资格,公积金可贷80左右,薪资流水3-4万,换完房再辞职出国,所以纯投资,求保值,增值。纠结北京勉强上车还是去杭州落户,买房等长线升值 2)如果是北京,按子弹,理解能买到总价450左右的房子,纯保值、投资角度,求房姐推荐地块,小区。希望相对好租(出国后希望有一部分租金抵月供) 3)如有其它增加预算办法,求指点文章,但因为出国还要买房,其实不打算压力太大 超级感谢!!!

  回答:肯定优先北京上车,推荐看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里,这几个出租都会不错。想买更高的标的就是做 垫资全款抵押的路线。按照你的流水情况建议月供在2W内,避免压力过大

  提问:房姐好,现金350,首房首贷,中央财政拨款单位,公积金可贷120,自己不住,纯投资。目前的思路是贷120买400左右两居老公房,剩余资金做理财。问题1.该思路是否正确?还是尽最大努力买更优质房?近几年内无大额现金支出。2.若买上述老公房,有无合适地段和小区推荐(最好能具体到小区),盼指导。

  回答:如果只贷120太保守了sfsd这样用太浪费,房产的稳定性远超过其它资产 在你的承受能力内,建议买大,400内的标的都是红海市场,想找到性价比高的很难,只能追求跟随大盘 公房主要看 甘露园、北工大、潘家园、劲松、十里堡等区域

  提问:请教房姐,北京的住宅,有中央空调(包括制冷制热)、有集中供暖(30元\/平米)、有24小时热水(30元\/吨)分别是加分项还是减分项?能差多少?谢谢。

  回答:住宅统一中央空调配热水,是以前公寓类住宅产品(比如蓝堡华贸新城国际)常见配置。 如果小区当前仍然是正常住宅氛围,那么这些配置属于常规,不影响; 如果小区已经沦落为老破大,因为住户和租客群体的下滑,这些配置反而一定程度上减分。

  提问:孩子四年级,户籍朝阳。望京有一套120平的三居,门头沟有一套100平的三居,现想卖了门头沟的房换到海淀永定路学区摇号上初中(看中了十一晋元分校),离我爱人工作单位也近,不知道是否合适,永定路学区主要看中了晋元庄,离我爱人单位和十一晋元都比较近,请帮忙分析一下投资价值和其他建议

  回答:你好,门头沟属于养老区,从投资角度涨幅也很差,你有学区需求换筹到海淀完全可以,晋元庄属于比较好的上车盘,但永定路的中学其实一般,也看你们的需求。投资价值上换筹肯定是更好

  以上内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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