深圳楼市：刚需还能买哪里？内行人：这个板块还是洼地

　　千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔，你相见恨晚的买房军师，一如既往带你赚钱！

　　提问：三叔你好，本人是刚需，兼顾自住和投资，老婆在大学城上班，本人在科技园。总价在550-600之间并且是首套住房，家庭总收入45w。目前看了几个房子，希望能提些建议。

　　1、西丽：塘朗雅苑（学位），中爱花园，松坪村（高铁站规划是否真的可以利好），京基御景峯

　　2、坂田：春华四季园、万科四季春城，阳光第五季，（不知道三叔怎么看待坂田的规划）

　　希望可以得到您的分析过程（区域之间和内部），或者您还有建议的地方吗？

　　另外还有一些疑虑：

　　1、深圳买房三个点：区域、学位、配套，以目前形势来看，重点是要抓住哪一点呢，

　　2：另外如果要考虑以后出手，是否也要把区域人员流动性或者房子换手率的因素考虑进去呢？

　　3：本人理解是否是这些资金尽量买在南山宝安，房价总是从南山宝安地区外溢出去的？

　　希望三叔可以解答

　　回答：你好。1、西丽塘朗雅苑可以买；中爱花园对面是桃源村大盘，一般；松坪村在科技园，这边房子还是挺少，未来有松坪地铁站，也可以考虑；

　　2、坂田也可考虑，这几个都可以的。

　　这里简单说下坂田：

　　坂田定位：龙岗西的核心，目前龙岗GDP排到全区第三，超过福田，仅次于南山。

　　需求：承接南山、福田、罗湖等刚需外溢，坂银通道开通，12分钟到达福田。

　　交通：未来地铁十号线与五号线交汇，链接四大核心区。五和大道、坂雪岗大道、贝尔路全线升级。

　　教育：深实验扩建、省实验落户

　　商业：大族云峰底商、佳兆业城市广场、天安云谷均在建设

　　1、对于资金有限，自住上车还是重点考虑通勤距离，根据自己的需求和预算来决定。

　　2、没有这么麻烦，在核心区，深圳房子本来就少，一挂盘，价格合适就能出手的了

　　3、对的，能买南山宝安就尽量在这里买，不能则到外溢片区买。

　　提问：新人首问：三叔您好，关于买房的事情想请教下您，想买个小三房住，有一个小孩读幼儿园中班，准备要二胎，资金大概400，首期要五成，总价在800以内，是自住加投资，重视学位，上班在福田和南山，有四个选择：1.龙华的港铁天颂，环境和房子住起来比较舒服，但地铁应该很拥挤。2.龙华的中海锦城，主要是考虑对面的华东师范学校。3.宝中的纽约佳华客小两房，可改3房。4.宝安的碧湾雅园舒适大两房可改3房。不想再跑输大盘，恳请三叔指点迷津[拜托]

　　回答：你好。

　　1、港铁天颂，房子新，环境好，可考虑

　　2、中海锦城，地铁之上盖，配套好，生活方便，也可考虑

　　3、佳华名苑，独栋小区，有空中花园，但靠近新湖路有噪音

　　4、碧湾雅园在西乡，近地铁，也可以考虑。

　　自住首先考虑通勤距离吧，不要太远，浪费时间在通勤上。

　　这个价位能买西部尽量买西部，800w还可考虑碧海，房子详见内部分享。

　　提问：三叔你好，新人，预算1000w左右，今年生了个娃考虑到孩子上学，要好一点的学区。现在还没开始踩盘有点懵 可以推荐一下有哪些盘可以看的，新房的话尖岗山那个越秀怎么样？

　　回答：你好。尖岗山和樾府很一般，区位没有太大优势，没配套交通差，总体不建议。其他更好的选择见内部分享。

　　提问：三叔您好！关注了很久，第一次提问，盼回复，帮忙理清思路，谢谢！最近踩盘头晕了。

　　小孩2028年读初中，现在考虑买700多万的学位小三房，看了几个片区，1.南山学府:现代城华庭，南光城市广场或者南海的两房 2.龙华高峰中学次新小三房:港铁天颂，潜龙曼海宁，中海锦城 3.宝安这边海韵学校:碧湾雅园，600多万的大两房，宝安实验学校老旧楼梯三房，宝安第一外国语:富通城

　　目前这几个学位都不错，高峰的比较好，宝安第一外国语差一点，之前在深圳买的第一套房是布吉的，现在最关心的是这几个学位房哪个潜力空间大，麻烦三叔帮忙排序一下，谢谢了！！！！

　　回答：你好。

　　1、学府中学、南海中学都可以考虑的，而且地段价值大，但两房居住起来可能舒适度不是很好。

　　2、该选项居住体验上更好一些，如港铁天颂，楼新，小区环境好；

　　3、碧湾雅园也可以考虑；老旧楼梯房不建议买，特别是离上学很长时间，学区政策变动比较大。富通城可考虑

　　我建议考虑南山的两房，其次如果想提高居住舒适度，考虑龙华的三房；

　　提问：三叔你好！新人首问：当下想购买家庭二套房，兼顾学位自用+投资需求。第一套在坂田佳兆业城市广场，满足自住需求，目前主要想提前给孩子购置一套学位房，主要考虑好一点的初中学位。因资金不够多，预算500w左右，考虑小一房，非自住只用学位。

　　资金构成：抵押贷资金350w，可以首期7成剩下的按揭买总价500w左右。（如果还用房贷，这样就几乎全部用杠杆买，目前家庭年收入年税后一百万出头，应该可以保证还款能力，请三叔看看策略是否激进。）

　　目前有以下备选，请三叔多多指点：

　　1，宝安：宝安中学初中部，新朋苑，新宝苑一房，都市翠海华苑，总价基本在500左右。目前担心单价已经很高了，后面上涨空间有限。另外TATA公寓总价低一些，但是担心公寓学位不稳定，看不太准不知道是否可以入手。

　　2，罗湖：深圳中学初中部，鹏公馆在450左右，但好像是酒店改的，担心学位有风险。还有嘉湖新都总价在500左右，金丽豪苑550挺好但是有些超预算。另外深圳中心西迁，不知道罗湖未来是否看好。

　　3，福田：石厦中学，南方国际广场370到400左右，丽阳天下名苑490左右。

　　红岭石厦初中部，众孚新村420，裕康时尚名居490。 目前看这些房子单价都不太高，学位属于福田2T，不知道是否推荐。潜力如何

　　4，福田：深高南学位房，竹园小区21平小一房，420左右，但是担心这个学位不保险。泰康轩，泰安轩担心学校取消接盘。

　　5，南山南二外学府，福田外国语南校区。感觉这两个属于潜力学校，学区的房价也不高，但是未来成绩是否能赶上本部，不太能看的准。

　　6，南山学位房也看了一圈，但是预算范围内没有选择出合适的。

　　以上列了比较多，越看越不知道怎么选了，个人倾向是学位稳定，考虑潜力。

　　具体该怎么选择，还请三叔多多指导，谢谢！

　　回答：你好。1、新鹏苑、新宝苑有点老了；都市翠海华苑还可以；TATA公寓工业用地，不建议；

　　2、罗湖不建议，常年跑输。

　　3、石厦中学可以考虑，但福田这边未来会新增20所学校，可能会有一定的冲击。

　　4、深高南算了，买了都可能上不了学。

　　5、学府可以考虑，福外南也可以

　　6、500看下南山，具体参考内部分享。

　　建议考虑潜力地段的中上学位。

　　提问：三叔好！本人90后程序员，在宝安壹方城附近上班，18年3月份在福田桐林城市广场买了单间，现在已出售,预计明年1月中旬资金到位,现在想在深圳置换两房自住+投资。首期需要五成,手上的钱90w再加上卖掉房子到手110w，一共200w左右，想置换400w的两房。我月入2w左右，现在有考虑的是中粮幸福花园，40平一房带一个小阁楼，和白金时代的43平算上阁楼的两房，缺点是临广深公路有噪音，阁楼举架低1.76米。现在选择哪个小区比较，请您帮忙指点迷津，万分感谢！！

　　回答：你好。有两个选择，1是附近考虑一个小两房，另一个是再凑一点资金远一点考虑一个小三房，具体参考内部分享。