年度盘点：2020年广州十大网红板块

《地产营销 19 讲》里提到，在目前激烈的市场竞争情况下，地产项目之间的竞争已经不是跟楼盘在竞争，而是跟板块、区域在竞争，重新包装、定位区域的独特价值，是项目推广营销的必修课。

细数 2020 年广州卖的最好的 10 大网红板块，除了板块本身具备良好的势能以外，他们无一不经过了成功的包装营销。

这恐怕也就是为什么这些板块能成为网红，而很多板块只能默默无闻的原因。

下面就让我们来盘点一下 2020 年广州卖的最好的 10 大网红板块，来看看这些板块主打的是什么样的营销卖点，它们未来的发展空间又会如何。

1、新塘板块

增城新塘板块主打的是TOD 新城的概念。新塘是增城离广州市区最近的一个板块。增城不限购，新塘主打 TOD 商业模式，强调当地交通便利，意在吸引那些因种种原因无法在广州置业的人。

TOD 是以公共交通为导向的发展模式， 新塘 TOD 是广州乃至全国首个真正意义的 TOD，汇聚了 9 条轨道线路，包含 "3 高铁 +2 城轨 +4 地铁 "。而增城南站则规划定位为广州东部门户综合交通枢纽。

图说：新塘南站 来源：增城日报

新塘的房价受到交通线路开通的预期影响一路上涨，从 2016 年的均价 1.2 万左右，飙升到如今的 2.1 万附近，但自从地铁十三号线开通后，从宏观的行情上来看，新塘短时间难有同样规模的利好。特别是去年 12 月，黄埔、白云等区陆续放开人才政策，新塘的未来会怎么样，恐怕还要取决于黄埔等区的政策发展。

2、知识城板块

黄埔知识城板块一直是广州楼市的大热板块，它主打的是知识智慧型经济新城的概念，自黄埔限购放松之后，知识城的来访量和成交量得以迅速飙升。

根据规划，未来这里将成为湾区知识创造示范区。因此知识城也吸引了不少高新科技企业入驻。

图说：知识城鸟瞰图 来源：网络

但坦白说，经过十年的发展，目前知识城仍然处于发展的初期，片区内仅有的几栋写字楼，还比较空。相比于琶洲会展 + 电子商务的定位，知识城目前还没能展现出它可以吸引高新科技企业大批量入驻的优势。未来随着地铁交通路网的进一步完善，这一局面应该会慢慢得到改善。

3、金洲板块

南沙金洲板块聚集了南沙最多的教育、医疗、商业及市政等资源。金洲板块主打的就是南沙最成熟的配套。对于那些看好南沙的未来，但是又不想放弃现在的人来说，金洲板块可能就是最适合他们的选择。

相比起同样地处南沙的蕉门、黄阁板块，金洲板块商业气息最为浓厚，一出地铁站就是各大楼盘、南沙跨境商品直购体验中心、临街餐饮商铺。

作为南沙最成熟的板块，金洲板块可以说与南沙的发展一荣俱荣。近年来，随着南沙的崛起，金洲板块也吸引了越来越多外来购房者的目光。特别是深圳收紧购房政策后，许多深圳客将南沙视为下一个价值洼地，纷纷涌入南沙购置产业。而金洲板块则凭借成熟的配套分到了最大的一杯羹。

4、石基板块

番禺石基板块的定位是" 睡城 " 与 " 价格洼地 "，在大盘亚运城的支撑下，石基板块销量达到 4566 套，网签均价达 2.6 万元 /㎡。

目前来看，石基板块的价格是周边、同类板块中最为便宜的，当新塘、南沙等地的房价飙涨快要去到 3 万，石基板块的价格仍然在 2 万多左右，虽然没有产业支撑，但却非常适合外地刚需人群。交通上，10 年前就已开通了 4 号线，40 分钟快要直达天河，而学位上，也引进了广铁一中。

随着天河、番禺进一步发展，石基未来可以继续承接外溢人口，作为一座 " 睡城 "，它的好处是非常明显的。

5、朱村板块

增城朱村板块主打的是" 科教城 " 概念。因为地处增城，不限购，加上凭借教育城的规划利好以及地铁 21 号线的带动，朱村板块近年来持续火热。

图说：科教城概念图 来源：网络

朱村板块地铁交通便利，朱村板块内有朱村、凤岗、山田三个 21 号线站点，而这三个站点周边分布着将近 15 个楼盘。非常适合刚需一族的需要。再加上 2019 年底，广州科技教育城一期项目正式开工，预计可容纳学生约 12.9 万人。将来朱村板块会拥有其他板块难以企及的客流量。

只不过，如何将这些庞大的客流量兑现，如何将商业配套进一步完善，仍然是朱村板块未来的难点所在。但总的来说，人旺财就旺，相比起其他板块，朱村板块不用解决 " 冷启动 " 的问题，这对它的发展无疑会有很大的帮助。

6、科学城板块

黄埔科学城板块主打的概念是黄埔的 "C 位 "。经过多年的发展，科学城已经拥有了成熟的产业和商业配套。

目前，科学城吸引了高新产业，科技企业超 3200 家，更有 130 多家的世界 500 强企业强势入驻。近年来，黄埔经济发展迅速，加上黄埔放开限购政策，使得黄埔吸引了许多外来的人才购房置业。科学城作为黄埔的核心区域，成交套数自然是水涨船高。

图说：科学城鸟瞰图 来源：网络

7、石滩板块

增城石滩板块主打的是" 增城火车站 " 概念。石滩块地处增城，靠近 21 号线的增城广场站，而且未来增城火车站也将在此建设，因此石滩板块的潜力还没有得到完全的兑现。石滩板块目前仍有单价 "1 字头 " 楼盘在售，相对增城其它区域，属于价格洼地，这也是它被许多外地的 " 莞深客 " 看好的原因。

8、明珠湾板块

南沙明珠湾板块主打的概念是" 珠江口湾中央商务区 "。灵山岛就隶属于明珠湾板块，它也是整个南沙发展最为核心的地段。作为南沙眼下最热门的板块，灵山岛汇集了越秀、华润等众多企业的进驻。

图说：灵山岛设计方案效果图 来源：广州南沙发布

据统计，在 2020 年 4 月初南沙明珠湾总部基地 6 大项目集中开工，总投资高达 134 亿元。而自 2014 年来，南沙已投入 82 亿重金打造灵山岛尖综合开发项目。在南沙区政府的持续押注下，明珠湾的未来值得期待。

9、山前大道板块

花都山前大道板块作为广清交界的潜力板块，主打的是广清同城 " 概念，是目前花都区去化最好的板块。除了众所周知的融创文旅城，片区内还有近五万亩的王子森林公园和水库，是著名的生态风景地带。目前也有不少别墅盘集聚在这一板块。

10、区政府板块

花都区府板块主打的是" 花都区政府 " 概念，经过 10 年的发展，已形成了聚集开发的规模效应，几乎所有花都城区的中高档楼盘均云集于此，在花都房地产市场上处于 " 龙头 " 地位。

当然，除了上述的热门板块，还有一些其他板块值得也关注，比如被定位为广州东部山水新城的黄埔长岭居板块。板块内自然环境优美，广州干部疗养院也位于该板块内，还有老城区里面罕见的成片开发的荔湾广钢板块，根据规划，政府将重投 2000 亿，打造市政配套。以及从化区配套最为成熟的街口板块。作为从化区府所在地，手握从化最优质的市政配套，而且价格也有优势。

总结

总的来说，几乎每个热门板块都有自己独特的定位以及面向的定点客群，这才使得他们能够从众多的板块中脱颖而出，这也是符合地产营销理论以及普遍的人性的。

而透过对各大板块的定位及营销概念的分析，我们可以发现广州市政府为了促进广州各地的均衡发展，实在是煞费苦心。上述提到的 10 个板块的概念，它们的形成大都是源于政府提出的某个政策纲领，之后再由开发商集中宣传打造而成，两者的配合缺一不可。而房地产行业在城市发展中承担的角色，绝不仅仅是暴利这么简单。

即使许多人对房地产行业有误解，但是房地产行业实际上承担了城市发展中的执行者角色。很多时候，开发商除了要盖楼，还要负责区域的产业发展以及居民配套的问题。这恐怕也是另一种形式上的 " 先富带动后富 " 吧。

图片来源 / 增城日报、广州南沙发布、网络

出品 / ZAKER 房产

文 / 李吉行