广州楼市：首套首贷，首付100w以内，选择近的两房还是远的三房？

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，目前在体育中心上班，首套首贷，单身未婚，首付100w以内，月供1.2-1.3w，总价330以内，希望通勤方便，学位暂时不考虑，两房三房均可，看过东圃车陂的城市假日园、阳光假日园，黄村的中海康城。老黄埔的黄埔花园、黄埔雅苑，中鼎君和名城，主要以两房为主，阳光假日园北向两房，70-71平，4.5w入手是否偏贵？是买近一点的两房还是远一点的三房？请问是否有其他更好地盘推荐？ 感谢

回答：你好，买三房，沿着地铁5号线、或者13号线沿线早就可以了，建议尽量买三房，总价330万以内，城市假日园、阳光假日园、中海康城买三房是上不了车的，如果买三房一定要来老黄埔了，地铁沿线没问题，相信我，买三房未来的升值潜力、接盘侠也好很多。

提问：云叔您好！预算在400万左右，目前考虑以投资为主要目的，选择广州黄埔科学城，如新福港鼎峰，保利香雪山，科城山庄，老黄埔的黄埔花园、金碧世纪；番禺万博的万科欧泊、剑桥郡百利山，怎么选择好？还是选择成都高新南区大源板块或天府新区好？目前工作在上海，已办理完落户广州，具备广州购房资格；成都PXG获取资格。可以给点建议吗？感谢！

回答：你好，如果你有钱和名额，选择北上广深，哪怕是横盘期也没问题的，选对城市相当于选对了城市的这只股票。 京沪是最安全的， 其次是深圳和广州。广州还会有补涨的，房子不是股票，不能做波段，我们要坚定长持。广州投资回报率最大的板块和楼盘，具体详见内部分享。

提问：云叔好，现两套房，一套中星小学学位房，一房少量贷款，一套菁品园三房无贷，明年小孩上学准备搬到淘金住，初步打算把菁品置换成淘金家园三房，菁品三房大概530-550w，淘金家园三房大概850-900w，现在差价300多万。 问题一：短期内2-3年菁品和淘金家园差价会不会越来越大？问题二：现在是不是置换的好机会？还是留着菁品待涨，先租淘金家园住？ 麻烦帮分析一下，感谢！

回答：菁品园的单价和淘金家园的单价相比，只会越来越接近，差价而不会越来越大，因此这个情况肯定是留着菁品园的，530-550万的肯定是中大户型，这么好的标的物千万不要买，两个想法：1、小朋友读书，直接在淘金那边租一个大房子，解决小朋友上学还有自住的问题 ；2、把菁品园房子抵押出来钱，同时把淘金的小房子卖掉，在那边换一个学位房，既有学位又满足了自住，而且换成了大标的物，考虑投资自住都非常稳，如果是我的话，会选择第二个想法！

提问：云叔好，目前在科学城上班，在犹豫要不要置换到大壮名城，同时还能解决两个孩子的上学问题，现在在鱼珠翠屏富通雅苑有一套房，中层安静望花园三房两厅两卫地带一个入户花园，入户花园可改四房，有买家单价出到4.45万，一直在犹豫是置换过去还是抵押出一笔钱，请问怎么操作更好？大壮名城值得买吗？想一下你的意见怎样！

回答：你如果纯粹为了大壮的学位，是可以考虑，这种情况下可以上大壮名城的车。但是前提下，有两个问题，不卖的话，要首付5成，至少7成吧；卖的话，就要舍弃掉了鱼珠板块未来3-5年的升值收益，鱼珠的升值收益大概率是强过科学城的，可能对的建议是：如果你想着未来的投资收益，就不建议买了，至于学位如果看得上大壮就把鱼珠的房子抵押了再买；如果不是以投资为重，或者觉得风险大，那可以卖掉，希望能解决你的问题。

提问：云叔好，请问科慧花园205平值得买吗？看起来很大，价格也合适，你觉得如何？想听听你的建议！

回答：其实科慧花园是坑，有一次去骏景花园看房，有一个业主在科慧花园买了2套，因为不限购，这个业主也说了周边有凤岗地铁站，是交通很方便啊，隔壁就是富士康科技小镇啊，一脸幸福，因为买了2套，其实，如果你想要考虑自住的话，偏向养老的，喜欢新环境的，是没什么问题，但是如果有房票，又有投资想法的话，就不要那边了，坑来的。具体详见内部分享。

提问：云叔你好，广州的牛奶厂片区可以帮分析一下吗？感谢

回答：你好，牛奶厂就是金融城、鱼珠的后花园，无论是从区位、受众客户、产品等级、整体片区规划，这一属性在未来5-8年，甚至8-12年都是铁定事实，牛奶厂以后如果要暴击的话，必须要解决好两点：

1、交通，悦景路的拓宽，以及未来19号线的站点规划；

2、商业配套，一个家和天翟远远不够，牛奶厂“四大金刚”楼盘在价格上对标的是美林湖畔和盈彩三期，因为大家其实都是鱼珠板块最直接的受益者，另外“四大金刚”里面领跑的是龙湖，牛奶厂的问题，在于二手的放盘量问题，说白了就是没有真正地进入二手房市场，是卖方市场，自住定价，因为证不过两年问题，因为限售问题，所以价格漫天飞，价格没有坐实，而且最近因为保利天汇二期开售，业主心态很强，价格都是乱放，牛奶厂的价格被牛奶厂的业主玩死了，当然了短期内这个价格还是很硬挺的，如果把周期拉长到3-5年看，目前这里的价格其实是危险的，因为横向比较一下就知道了，1、牛奶厂这四个盘以及周边的现在是一手，后期变成二手的时候，等过了两年的时候，就是二手井喷的时候，可以选择的房源和产品范围就多了，不像现在没有什么范围可以选择；2、一个片区和板块的价格是否高，不是本身说的算，要横向比较才有意义，你说三溪5-6万的此信楼不香吗，天河公园8-9万的不香吗，琶洲6-7万的大把次新不香吗？

提问：云叔好，最近自己名下房子已经做了一笔经营贷，如果是打算用父母名额来做接力贷买房，那也是要相隔六个月才可以去给父母操作接力贷吗？如果时间间隔没有六个月，是否有避免的方法？麻烦解析一下！

回答：你好，经营贷已经上了征信，哪怕六个月之后，你们也很难做接力贷，流水要能覆盖月供是最基本的要求，而且六个月以后的政策，谁也不知道的。

提问：云叔，尚雅街体育东路小学学位的47方老破小，卖掉后手上有200w。 买进两年无升值，现在只考虑投资，有无必要置换天河区的其他学位房？三年后需要用学位，谢谢！

回答：现在问题不是体育东小学的原因，导致买进两年无升值，原因最大在于这套房买入的时机不对，2018年才买入当然要站岗了，而且你买的是老坡小，产品上也不占有，建议置换掉！具体详见内部分享。