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基于栅格投资系统的开封城市基本面分析

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  如同挑选股票,股神巴菲特说“最赚钱的不是买股票而是买公司”,怎么看公司呢,看公司的基本面如何:“一流的业务,一流的管理,一流的业绩”,研究公司的具体指标“资产价值、盈利能力、现金流量”,选择价值大于价格的企业,并“长期持有它”。

  同样地,如何选择要进入的城市呢,必然是要先研究城市的基本面如何,是看城市的价值如何,看它未来的发展潜力如何。

  开封,一个中国人都不会陌生的城市,对外展示的名片比如“八朝古都”,“地上悬河”,“城摞城”,深厚的人文历史给开封带来了声名遐迩的影响,“慢悠悠”的生活场景,消遣着文人墨客的闲暇时光。

  但从投资的角度上来说,“要不要进”“能不能进”这个直击灵魂的拷问,开封能给出怎样的答案呢,本文试图先从开封这座城市的基本面说起。

  基本面一

  经济体量小,但人均增幅大

  在河南的十八地市中,开封的政治地位仅次于郑州,排行老二,但在城市发展上,确实一直处于中下水平。开封GDP在2019年的经济总量达到约2364.1亿元,增幅约7.2%;与同能级的其他地市相比,经济总小,人均GDP在5万出头,略优于新乡,但仍有很大的发展空间。

  2019年,开封人均GDP增速快速提高,增幅高达约17.75%,远超其他同等城市,这可能得益于近些年来开封一直在探索的产业转型,有了初步成效。


  图一:开封经济体量


  图二:许昌经济体量


  图三:洛阳经济体量


  图四:新乡经济体量


  图五:郑州经济体量


  表1:四城市产业对比分析

  数据来源:克而瑞栅格地图

  基本面二

  居民消费支出占比较高,结余不足

  开封有着典型的旅游城市的特征,收入水平一般,位于四个同等城市的最末位,但消费水平却是仅次于洛阳,且有增速加快的趋势。居民储蓄一般,用于购买住宅的资金就变得较为紧张。


  图六:四城市收入对比分析


  图七:四城市支出对比分析

  基本面三

  城镇化率偏低,人口基数小

  再看城市人口,2019年开封的常住人口约457万人,城镇化率约为50.28%,不及全国城镇化率60.6%,且人口增长缓慢,人口数量以及城镇化率均不及同等城市,发展空间较大。


  图八:开封人口


  图九:洛阳人口


  图十:新乡人口


  图十一:许昌人口

  基本面四

  对外交通便捷度较高

  各项配套资源集中在老城区

  从城市高铁班次的排期来看,受郑徐高铁路线的开通影响,2020年开封对外的交通深度与便捷度得到明显的提升,甚至优于京广铁路沿线的新乡和许昌。


  图十二:高铁班次排布


  图十三:开封教育资源分布


  图十四:开封商业资源分布


  图十五:开封医疗资源分布


  图十六:开封景观资源分布

  纵观开封的基本面,呈现出的特点,劣势明显,但更存在发展空间。一方面,经济基础薄弱,人口支撑不足,企业基础厚实但面临转型压力,消费水平高而储蓄不足;另一方面,人均GDP增幅大增,交通通达性良好,旅游景观资源占据优势。

  研究了城市的宏观基本面尚不足以下结论,接下来的就要深入到具体的行业中去,探究开封房地产市场发展如何,哪个区域的发展潜力更高,敬请期待。


  城市研究事业部

  崔曼曼

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  — END —

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