网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

单盘涨幅32.7%,番禺洛溪板块,值吗?

0
分享至

  

  番禺的楼市,在不少购房者当中,有两个认知。

  第一个认知,是觉得新房市场主力供应基本集中在汉溪长隆万博和亚运城板块,以及单盘支撑的广州南站、番禺东板块。

  而二手房市场,则更多集中在了番禺广场等番禺老中心以及华南板块、祈福板块。

  相比之下,洛溪板块并不是很多人番禺买房的主流选择。

  但这个板块,在去年的二手成交当中,就有过高端盘涨幅32.7%的成交表现,再加上也有不少粉丝在询问,那么,洛溪板块,是否值得我们关注?

  今天,就来聊聊洛溪板块。

  洛溪板块没有太大的存在感,主要是城市面貌的相对老旧、配套不够和交通拥堵。

  因为工作的原因,房小擎这几年也去过好几次洛溪板块,从个人的客观感受来看,可以坐实这样的认知。

  举两个小小的例子,一个是餐饮配套,即便是在豪宅聚集的东区,也没有太多的餐饮配套,数得上品牌的,寥寥无几,基本以部分小区的临街商铺为主。

  而另一个则是塞车问题,早晚的高峰时间段,小拥堵基本是常态。

  

  当然,这两个弊端,也是有原因的。

  其一,洛溪板块相对开发较早。

  如果算上南浦,广州碧桂园、丽江花园、广州奥林匹克花园等等番禺经典项目,都在周边,所以就造就了整体城市面貌远远没有万博这些当红炸子鸡的焕发活力。

  至于配套,同样是基于早期开发规划的弊端,再加上部分片区过往都一直都是主打产业支撑,例如各种五金酒店用品城之类的。

  另一方面,随着楼盘不断进驻,洛溪岛的问题也日益显现,城乡风貌差异日益增大,大型居住社区、批发商贸功能地块在空间上各自分离,也造就这种情况的出现。

  至于交通问题,同样是基于居住人口的暴涨以及大型批发市场搬迁、洛溪大桥施工、迎宾路施工、沙溪桥施工、地铁18号线与22号线枢纽工程施工等交通工程等因素。

  所以,存在感不强,也就不难理解。

  但这是否意味着洛溪板块入手意义不大?

  显然不是。

  相反,客观地说,除开这几个小毛病之外,洛溪板块的居住体验还是非常不错的。

  整个洛溪板块,整体开发较早,地铁、公园、学校配套齐全,再加上小岛得天独厚的沿江优势,而且是番禺最靠近海珠的板块,仅仅只有一桥之隔,区位优势还是非常明显。

  与此同时,板块的交通配套也不差,公共交通目前有2号线、3号线,自驾则有新光快速、华南快速以及洛溪大桥等等

  同时,洛溪板块还存在正面的变数。

  最为核心的,就在于《番禺区洛溪岛城市设计及沙溪组团控制性详细规划》

  按照规划,洛溪板块除了城市面貌的提升之外,还将有一系列的居住配套导入,例如河滨喷泉广场、环岛滨水步道、上滘公园、沙溪公园、多功能体育展览馆、岭南特色美术馆、多功能家居办公、新中轴复合功能区……

  公园、体育馆、艺术馆、办公区、居住区等一系列配套聚集在江心岛上,是否似曾相识?没错,城中最为昂贵的板块,二沙岛。

  至于原本好坏占半的交通,也有望可以进一步改善。

  对外交通,将规划9架路桥、1座客运码头、4条过江隧道,设置14条主要出岛通道,构建“水上、水面、水下一体”的交通网络。

  除了规划与新建过江通道外,现有通道也迎来重大升级。例如洛溪大桥由目前双向4车道拓宽为双向10车道,沙溪大桥由双向四车道扩建成双向八车道,工程采用单侧加宽方案,即旧桥沿用,在旧桥西侧新建一座单向四车道的新桥。

  此外,根据轨道交通线网修编成果,新增19号线(西三-姬堂)、26号线(沙湾-太和)、18号线,新增上滘站。 (数据来源《番禺区洛溪岛城市设计及沙溪组团控制性详细规划》)。

  

  一系列的交通规划,将强化与海珠、天河、南浦岛、大学城、广州南站等区域的交通衔接,实现半小时以内的通勤生活圈。

  岛内交通方面,全岛将打造一环六纵的道路骨架,整体道路网密度由5.2公里/平方公里提升至9.1公里/平方公里,远高于广州的平均路网密度 (7.06公里/平方公里,数据来源2019年度《中国主要城市道路网密度监测报告》)。

  在这样的大背景下,旧村改造的推进,同样成为这个板块价值被看好的因子。

  根据规划,洛溪板块当中包括有洛溪村、沙溪村、上漖村、厦滘村四村旧村改造,面积合计13.6平方公里,范围约1212.8公顷。

  其中,已敲定合作企业为升龙+方圆的沙溪村,前不久就已经正式对外曝光了复建样板房单位。

  改造后,改造范围内的公共服务设施包括6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校、1所高中、1所综合医院、1所老人福利院、1处文化站、1处少年宫、3处肉菜市场及多处社区服务中心、健身场所等。

  所以,洛溪板块,至少存在各类看得见的利好因素,再加上有望将短板去掉的种种推进,这个板块,依然是可以值得观望入手的,房价涨幅也有想象空间。

  最后,我们来看看整个洛溪板块的一二手市场。

  先看整个片区,洛溪岛主要分成了东部和西部,东部偏豪宅,西部偏刚需,当然,这主要是基于两个区域的豪宅分布做一个简单的分类,并不意味着东部就没有刚需项目选择。

  不过,目前洛溪岛一手供应不足,仅有西部岛尖的南天名苑和东部岛尖的星河湾半岛四期,单从居住氛围和景观视野,再到整个社区的圈层上,我们更推荐星河湾半岛四期。

  

  至于二手房,先看东部。

  类似星河湾半岛(前几期组团)、时代外滩、珊瑚湾畔都是属于豪宅或改善盘,尤其是珊瑚湾畔,就是我们文头所讲到的涨幅32.7%的楼盘。

  据广州中原的二手房数据显示,项目去年年初报价28809元/㎡,然后到了年底,就已经报出了38237元/㎡的价格。

  至于值不值,只能说性价比不高,但价格是优势。

  但对于该楼盘,我们推荐指数一般,主要在于园林规模不大、整体配套少,同时居住密度也不算低,如果要入手,喜欢江景,价格预算有限的可以侧重考虑下江景二手单位。

  

  相比之下,我们更推荐时代外滩,无论是从整个社区的居住品质,还是整体产品,再到户型,都比较突出。

  看回价格,在开盘价相差不多的情况下,如今价格不仅高于珊瑚湾畔,整体价格走势也比较稳健。

  至于星河湾半岛,则胜在整体社区管理以及自带豪宅基因的产品品质。

  除此之外,在二手成交量方面,最为活跃的,不是以上这几个楼盘,而是珠江花园

  由于楼龄较长,单价35700元/㎡的成交价,甚至低于整个板块二手均价,再加上面积段不大(成交的基本为二三房单位),对于买家来说,珠江花园置业压力并不算大。

  

  除此之外,洛溪岛中区和西区的二手选择,会更加偏向刚需改善买家,既有广州碧桂园、广州奥林匹克花园这些大盘选择,也有如意二马路、吉祥道、吉祥楼等老小区,以如意二马路为例,部分户型挂牌价仅仅只在20458元/㎡左右。

  不过,对于这些楼盘的选择上,我们有两个建议。

  第一,关注小区的配套完整度。

  优先考虑靠近轨道盘的项目,无论是日常出行,还是未来的二手流通性,都会决定涨幅空间。

  其次,不首选老社区。

  从自住角度出发的话,在置业预算没那么紧张的情况下,不建议因为价格而选择楼龄较长的老社区,更建议考虑品质较好的次新房或者大社区。

  对比之下,老社区或者单体楼,无论是从涨幅空间的投资阶段出发,还是从物业管理、小区环境等自住需求出发,都不是最好的选择。

  那些楼龄新、靠近地铁、户型好的小区,虽然已经处于高位,但未来还有上涨空间。

  相反,那些楼龄老、距地铁远,还都是大户型的小区,之前一直涨不动,未来更加无人问津。

  预算有限的可以买,考虑升值的话还是不要碰。

  最后,对于岛上的江景盘,还有另一个价值溢价的空间,那就是根据新版规划,洛溪岛沿江一线建筑高度将受到严格控制,不再布置住宅建筑

  所以,这样一个板块,你有兴趣吗?

  【End】

  

  

  

  购房咨询 | 看房咨询 | 区域解答 | 置业建议

  专家答疑 | 楼盘爆料 | 加群入群 | 楼盘推荐

  

  

  

  

  (点击获取相关资讯)

  ◎

  ◎

  ◎

  ◎

  ◎

  ◎

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

刚进白宫两小时,拜登就提起中国领导人

观察者网
2021-01-23 20:08:03

十八大后他吃吃喝喝上千次,被留置当天还喝了一瓶50年的茅台酒

新京报
2021-01-23 21:48:21

她是支教老师,是华为高管,是海军舰长,是独一无二的韦慧晓

青墨断笺文史
2021-01-23 13:47:15

我接诊了一位大叔,他的病令人难以启齿,昨天我为他做手术

话说三农
2021-01-23 23:56:05

昆明劫持人质案家属发声:跪地的不是孩子父亲 是警察乞求替孩子做人质

当代广播站
2021-01-23 20:33:10

夫妻开房“激战”,4万人在线围观:酒店每一张床,都可能是直播现场!

斗城表里如一
2021-01-23 10:14:44

实录:三次被强暴,为了自救,她在私处抹上了毒药

老茶馆故事
2021-01-23 22:52:31

妈妈的哭诉:女儿13岁,每周末返校,学校老师都在办公室等强奸她

微梦白昼
2021-01-23 12:25:14

女神汤唯的“激荡情史”

冷静聊娱乐
2021-01-22 17:03:55

杭州浙医大一院爆炸!那挥向医护的每一刀,都落在了患者身上。

粤讲粤有料
2021-01-23 14:15:39

昆山市委副书记徐华东来陆调研

郦丹红爱搞笑
2021-01-22 02:01:16

最大妓院倒闭,星巴克永久关闭:中国这一举动,外媒集体失算了!

密金融
2021-01-23 19:18:11

后续!机构负责人发声:张恒仅探望孩子2次,郑爽已答应接回孩子

电影侦探社
2021-01-23 15:27:49

这辆卖到德国的车,让中国汽车在欧洲的形象倒退了10年

天下网商
2021-01-23 13:05:18

沙漠防护林遭剃光头式砍伐,媒体:不应成糊涂账,须有人负责

澎湃新闻
2021-01-23 17:52:01

郑爽妈妈曝光张恒出轨道歉聊天截图,网友放大,发现三处漏洞!

综艺娱乐早知道
2021-01-23 22:24:06

我对护士长说:冒充女友一次3万,她同意,然后半年……

逗笑段子坊
2021-01-24 03:44:17

养子19年后生父来寻,河南认子风波背后

新京报
2021-01-20 19:11:56

张雨绮:暴力浪姐的魔幻情史

又想想
2021-01-22 23:30:29

20多个年轻人成绩平平却相信“特殊渠道上名校”,在武汉一所名校上课住宿,最后发现全是假的

冰点周刊
2021-01-23 03:53:17
2021-01-24 06:41:02
地产少年号
地产少年号
提供新锐的房地产报道
777文章数 1675关注度
往期回顾 全部

房产要闻

22宗违法占用耕地建设“大棚房”问题被通报

头条要闻

饶毅死磕裴钢!调查结果发出2小时 饶毅再次发文举报

头条要闻

饶毅死磕裴钢!调查结果发出2小时 饶毅再次发文举报

体育要闻

国米vs乌迪内斯评分:劳塔罗队内最低6.1分 阿什拉夫6.4分

娱乐要闻

杜淳印小天上演世纪大和解

财经要闻

科技要闻

马斯克又要颠覆一个行业了?

汽车要闻

和奥迪A1同平台 全新斯柯达晶锐配置不比Polo差

态度原创

房产
健康
艺术
亲子
公开课

房产要闻

22宗违法占用耕地建设“大棚房”问题被通报

为什么阴道炎总是反反复复?

艺术要闻

《丁丁历险记》画稿刷新漫画拍卖纪录

亲子要闻

老人、儿童病例多发 疫情之下如何守护一老一小?

公开课

最新全国十大“铁饭碗”职业:烟草只排第4