2021年北京买房，苏州街工作首付150万，沿10号线你有这3个选择

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提问：

工作在10号线苏州街站，通勤以地铁为主，现在还在纠结选什么位置，房龄不要太老，看了10号线南段，角门西，角门动，马家堡这些，感觉通勤比较方便。

但是很多人都不推荐买南城。看北京北边的地铁特别挤，在纠结要选什么位置。求大神帮忙分析下，或者推荐一些位置。

回答：

首房首贷，首付最低是3.5成，如果怎么算的话你买的房子整体标的估摸大概是428万左右，这是在不考虑税费和中介费的理想状况下，我们先根据这个价格筛一些目标房源出来。

筛房之前我们要先说一说片区。首先很多人不推荐你买南城那是有道理的，北京城自古以来就有“东富西贵，南贫北贱”的说法，古代就是大量贫民聚居的区域，步入近现代，这里又成了大量铁路汇聚，军队驻地的选择，行政区划杂处，治理难度很大，发展上面这些年也一直受限，三甲医院只有佑安和博爱屈指可数的几个，学校更不必多说，只有一个孤零零的十二中，前几年还能出个状元，最近几年被人大附压得抬不起头来，所以能避开南城最好是避开。

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再说一下你看中的10号线南段的这几个地方：角门东、角门西和马家堡。你看的这个地方距离北京的中轴线是非常近的，北京有一个建设开发计划叫南中轴规划建设，又叫首都商务新区，在北京的领导留言板上面，我们可以发现：南中轴是生态轴、文化轴、发展轴，未来的首都商务区的定位是文化艺术和国际交往中心。并不是经济中心、金融中心，并不能吸引到大量的高净值人群。

没有高净值人群的支撑，房价就很难跑得赢大盘，南中轴的建筑高度和密度都是严格受限的，这种地方其实住着还不错的，但是很难形成经济中心，选择这里还不如再往西一点看一看草桥、首经贸，或者更进一步直接买丽泽商务区的附近。

丽泽部分楼宇已经开始投入使用，房山线的北延东管头南已经进入商务区范围，航站楼也开始建设了，十四号线大概率也是今年年底通车，16号线也在建设中，从苏州桥上车到丽泽商务区站也能控制在30分钟以内。

如果想买在丽泽商务区附近，我推荐买顺驰蓝调。2008年建设的小区，在北京就算是次新商品房了。但是目前交通不方便，你想买10号线附近的，那就看看相对成熟一些的首经贸附近，推荐看一下万年花城四期。2005年建成的板塔结合小区。

这套420万的房子户型方正，满五唯一也能省不少钱，74平的面积也基本能满足使用。但是这个塔楼就不要想什么南北通透了，其实这本来是一个一居室，业主给他改造成两居了，老实说改造的也不是很成功，客厅太暗了，整体就有一种局促的感觉，还是北向房源，采光很糟糕，有的时候就是这样，片区、地铁、户型都好的房子不可能只卖400多万，当然了，如果你足够重视这件事，我们可以坐下来仔细商量商量，我带您线下去跑一跑，和业主谈判几轮，还是能发现那些南北通透、户型方正、价格还实惠的房子的。

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您在苏州街站附近工作，想必对附近的房价也有一定了解。能买在公司旁边其实是一件相当幸福的事情。但是苏州桥均价已经9万多了，400多万在这附近确实不够看的，如果强行上车就只能看一看那些老房子、奇葩户型、小面积的各种奇奇怪怪的房子了。

这是三义庙北的一套超级老破小，挂牌430万，1955年的小区在北京的老破小里面也是属于“长辈”、“老当益壮”那一批的，再看看这东向的长条形的户型，只能说是算有个地方能住就不错了，这种房子除了拆迁，购入的价值不大，当然还有个好处就是可以走路上下班。

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其实十号线沿线还有一个选择，那就是三元桥、望京这个片区，三元桥开发的比较早，望京这几年高速成长，原本的望京SOHO附近已经基本成熟，望京北区阿里巴巴的总部以后也会迁进去，未来的望京逐步成为北京仅次于海淀中关村的互联网集聚地，当然附近的房价也是水涨船高，其实400万这一片也买不到太优质的房子，离10号线近一点的房子，我推荐你看一看鹿港嘉苑。

这套51平的一居室，挂牌430万，还在你的接受范围以内，但是鹿港的这个大塔楼，居住体验上面是不如板楼的，06年房子还算新吧，鹿港挂牌三套，这是最便宜的一套，便宜也是有原因的，这套房子只是满两年，而且还有抵押，大塔楼就容易出现这种奇奇怪怪的户型，采光通风都不是很好。

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以上10号线附近这三个选择，受制于总价的限制，房子的居住体验实在是都不怎样，一居室的大小再怎么爆改，也改不出花来，毕竟10号线作为北京地铁的第二个换线，建设早，运营早，客流量大，附近的房子早就跟着涨了一波，不过再在仔细找找还是有400多万的好房子的。

就在首经贸的临近一站，上周我们去10号线的丰台站看了一个盘，目前综合来看是最符合你的要求的，那就是丰台新火车站附近的三环新城，丰台站坐地铁到苏州街是27分钟。

三环新城7号院的这套房，挂牌465万，虽然比你要求的要高，但是点一点脚还是够得到的，82平的两居室，面积上就给你流出了足够的改造空间，虽然是西向北向的，但是窗户够多，采光通风问题也不太大，最大的缺点可能就是面对丰台火车站，火车进进出出比较吵，当然你也可以买8号院或者6号院，这两个靠里，受影响小，不过要贵一些，不过这些钱可以买到南向的大一居。

比如这套东南向的大一居室，挂牌430万，刚好满足你的要求，我们也可以看出，业主把客厅改造成一个卧室了，不过这个朝南的带阳台大卧室真的不错。综合来看我觉得这一套最满足你的要求。

从三环新城7号院眺望丽泽

结语

2021年1月12日京房市场简报：

涨价 148套 均幅3.21%

降价 833套 均幅1.98%

在售房源总数: 81576套 均价: 59507.80元

某知名大品牌中介成交量: 248套

带看次数: 3337次

二手房网签: 611套 新房网签: 193套

从上面的数据我们可以得出这样的结论：现在并不是一个买房子的好时机。经过三个月的火热行情，北京的库存房源急剧下降，业主惜售心态明显，好房子越来越少，优势在买方和卖方之间微妙的转换着，当然好房子依然是存在的，需要老油条带你去发现，披沙炼金，找到好房子。