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揭秘龙湖「反周期」能力:一家民企如何获得“央企级”融资成本?

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  不平凡的2020年终于过去了,对所有人来说,这一年过得并不轻松,房地产业尤甚。

  2020年的最后一天,央行联合银保监会发布银行“限涉房贷”新规,给房企肩上又加了一个秤砣,这像极了地产行业这一年的缩影——疫情黑天鹅叠加调控监管,双重压力,不停闪转腾挪。

  撑过疫情后楼市冰封,经济重启,划时代的“三道红线”又重重落下。对房企融资的全方位监管,倒逼企业以周转供血,走稳步发展、品质取胜的道路,房地产行业分化、整合提速。

  “蒙眼狂奔,水大鱼的时代一去不复返”,今年行业里并不缺少“大鱼吃大鱼”的故事,“活下去”成为企业特别真实需求。

  但值得一提的是,今年房地产行业也表现出了足够的韧性。全国商品房销售金额超17万亿,创下历史新高,TOP 30强房企业绩超八成完成年度目标,这个市场足够大,前景仍在,地产人无需悲观。

  著名咨询公司科尔尼有个价值增长的逻辑:无论在什么样的环境下,不管哪一个行业,总有企业超过平均价值增长;也就是说其实不存在夕阳或者朝阳行业,每个行业都在剧烈变化,关键是于——你是否是一家真正优秀的企业,以及企业是否能够站在变化的这一端,成为新一轮发展的主导者。

  万科、龙湖等就是此类优质企业的典型代表之一。几天前,龙湖发布了2020年未经审核的营运数据,公司全年累计实现签约金额2706.1亿元,同比增长11.6%,年度目标完成率高达104%,这也是龙湖连续六年保持签约金额两位数的增速,位居头部房企前列;其服务性收入也逆市增长超三成。

  创下新高的业绩数字背后,其实更有意义的是龙湖穿越周期的业务版图和能力模型。四大航道协同并进,开发+服务两大引擎稳步推进,用花旗银行的话说,龙湖已经建立了“反周期”能力。

  四大航道齐发力 服务性收入增长超三成

  坚持长期主义是龙湖一直以来主动的战略选择。

  2009年龙湖上市之初,有投资者问龙湖创始人吴亚军,龙湖是先做大还是先做强?

  吴亚军的回答是:先做长,再做强,“做大”是自然而然的结果。


  赢在远期的格局、长期战略聚焦的克制谨慎,“天晴补屋顶”的未雨绸缪和自律为龙湖赢得了突破地产行业疫情+调控双重压力困境的机会。

  2020年,龙湖仍坚持地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道均衡发展,并接连取得业绩新高。

  去年龙湖地产开发业务稳扎稳打,弱环境下全年业绩再创历史新高,其中,长三角地区签约金额超800亿元,西部及环渤海地区签约金额均超600亿元,华南地区突破400亿元,深耕战略成效初显。

  截至2020年12月底,龙湖已布局62个城市,并在其中的26个城市入围当地市场前十。此外,龙湖目前90%的货量值集中在高能级区域,保持了相对健康和合理的供货结构,为后续公司可持续的业绩变现和盈利增长奠定了基础。

  基于2018年提出的“空间即服务”的战略,龙湖C1到C4业务间的协同效应愈发显现,疫情恢复后,迎来强势复苏,服务性收入(商业+租赁住房+智慧服务)弱环境之下仍实现增长超三成。

  2020年龙湖多年持续投入的商业赛道迎来收获期。尽管受一季度疫情客流减少及主动为商户免租影响,龙湖2020年上半年仍实现租金收入26.7亿元,全年有望达到60亿元。

  过去一年,龙湖在南京、成都、西安、济南、重庆6城市共新开10座商场,截至2020年底龙湖全国开业商场达到49座,公司累计获取项目达到102个。

  券商研报显示,2019年龙湖商业中心整体出租率高达98.5%,且坪效仍在持续上升。预计未来每年龙湖仍可保持10座新开商业中心的速度。

  这对龙湖来说,意味着稳定的租金回报和经营性现金流,优质持有型物业的增值潜力,也会成为龙湖抵御风险的蓄水池。

  另一个主航道租赁住房则迎来新的发展机遇。过去一年,长租公寓行业爆雷不断,其金融风险和民生风险,凸显了龙湖等大型优质企业长租公寓业务运营的稳定性和专业性。


  刚刚结束的中央经济工作会议高度重视保障性租赁住房建设,其中,在租赁住房建设方面特别提及国有和民营企业都要发挥作用。对于龙湖而言,租赁住房最强监管之后,同时也将迎来发展机遇

  截至目前,龙湖冠寓已运营4年,布局全国30余个高量级城市,累计服务签约租户近25万人,累计服务用户近90万人。同时,配合各地人才引进安居政策,已在全国十余个重点城市落地40多个人才公寓项目,提供超过2万套人才住房。

  智慧服务方面,龙湖智慧服务已进驻30个省、自治区、直辖市,超过100个城市,基本完成一、二线核心城市及三、四线潜力城市的布局,客户满意度连续12年超过90%。龙湖智慧服务的业务空间边界也在持续拓展,从服务社区走向服务更多城市空间,在城市服务、大型公建、医院、学校等领域持续突破。

  四大主航道协同发展,业绩亮眼,有现金流、有营收、且不断加速度生长,让龙湖获得了资本市场的青睐。

  去年11月,龙湖最高市值一度突破3000亿大关,全年累计涨幅超40%,与内房股普遍下跌形成鲜明对比。花旗银行两度发表研报,将龙湖列为内房行业首选,并维持“买入”评级。

  “长跑选手”龙湖的护城河与想象空间

  房地产大潮退去,有的人在裸泳,有的人借势乘风破浪。

  一位房企总裁告诉壹线君,房地产行业进入了不确定性更强的“乌卡时代”和高质量发展新阶段,未来行业资源的分配会往质量好的企业倾斜,好孩子吃糖、坏孩子吃药。

  动荡的环境里,龙湖保持了足够的战略定力,按照自己的节奏,开发引擎继续有质量的稳步推进,服务引擎协同发力,多维并进。相比一时的短期机遇和热点,龙湖看重的是长期、可持续的增长。


  (图为重庆龙湖金沙天街)

  “房地产是一个传统的行业,而龙湖一直致力于成为一个面向未来的企业。”吴亚军在年报中对投资者说,龙湖不是蒙眼狂奔追求一时商业利益最大化的公司。

  这一长期主义思想在物业业务上表现明显。2020年物业站上资本风口,但与其他物管企业积极“跑马圈地”不同的是,龙湖并未被资本裹挟,而是表示没有拆分物业上市计划。

  显然,相比短期的资本市场回报,龙湖更想要在业务主航道上继续深度挖掘与演绎“空间即服务”的长期溢价。

  龙湖的底气,来自于其多年构筑的独特“护城河”。

  多年来,龙湖一直是房地产行业稳健的代名词,在资本市场表现优异。截至目前,龙湖是唯一一家国内外全投资评级的民营房企,融资成本约4.5%,这与大型央企处于同一水平;平均贷款年限6.45年,净负债率51.4%,现金短债比约4.5倍。

  房企谈及色变的“三道红线”,龙湖一条未踩,处于监管部门分类管理中的“绿档”;而在2020年3月业绩会时,龙湖即已基本完成全年的融资目标。龙湖也是近年少有的从未用过信托、资管、影子银行等“贵钱”的房企。

  资金成本的降低给龙湖的所有业务都带来了机会,而四大航道产业协同,也能降低风险,进一步强化龙湖在资本市场稳健并具备长期发展价值的盘面。

  以商业运营为例,商业对龙湖的反哺已经发生。龙湖CEO邵明晓告诉壹线君,2019年,龙湖的平均融资成本4.54%,而龙湖商业整体回报率(NPI/Cost)为7%,实现了正杠杆,对于民企而言这并不是一件容易的事;租金收入可覆盖利息,商业的高速增长又提供了可再生的租金收益,这是龙湖能不断从资本市场拿到低利率资金和优秀评级的重要原因。

  在可预见的将来,随着精细化运营能力的提升,这种反哺也会更多地出现在龙湖的租赁住房和智慧服务航道。

  这种沉淀多年且战略互补的业务版图、优秀稳健的财务能力,在调控趋严、房企融资成本紧张、行业整合加速的环境下,构成了能够抵抗不确定性的基本盘与“护城河”。

  而龙湖稳定的管理团队、持续深耕聚焦重点城市、稳健的投资则被资本市场认为是公司得以长期稳健成长的有力保证。

  未来,龙湖的成长空间和想象力仍在——重点城市的丰富土储为公司销售增长提供了基础;购物中心发力推动租金流持续提升,站上新的发展窗口期的租赁住房和物业前景空间巨大。

  诚然,房地产行业发展未来面临多重挑战,国家控杠杆、稳房价的调控基调也将长期延续。,但楼市新十年的开启,行业从粗放式增长会迈入精细化时代,新的细分赛道也会出现新的机遇。

  现代管理学之父彼得·德鲁克说过,环境变化并不可怕,可怕的是变化的未来,我们依然沿用旧的逻辑。对有的企业而言,变化不一定是威胁,而应该把它看作机会。

  头部房企在接下来几年内的规模增长速度,大概率会依然保持“慢”增长的趋势。

  但从更长的周期来看,多航道发展的龙湖,发展潜力包含更大的想象空间;其长久以来的克制、谨慎、自律,也无疑让龙湖多了一些穿越周期、与不确定性共舞的底气和能力。

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