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上海楼市:专家提出,房价全面上涨,投资请重点关注这三类房产!

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  这里是成哥说房,专业的房产专家,用最专业的角度为有需要的人提供买房的最佳方案!投资房产遇到问题,成哥为你答疑解惑。关注“成哥说房”,带你成为最会买房的人!

  

  提问:成哥好!由于今年错过了广州,过后打算去上海,发现上海现在已经涨的很厉害,而且关注的小区无房可卖了。现在面临的问题是,手里现金300w,然后我们的创业也比较稳定,一年也进账不少,现在不知道要买上海还是买武汉呢?请成哥指导一下!

  回答:目前上海已经进入全面回暖和牛市启动器。 其实对于购房者来说,现在的市场真的很纠结, 一方面房价上涨,很容易引发踏空的焦虑,要赶紧买。另一方面,市场房东也开始抬升价格,惜售,你基本上买不到好房子。从时机上来说,现在上海市场已经处于牛市期,如果没有调控的话,按照这个趋势,全市上涨1成,优质板块上涨2、3成问题不大。

  关于上海,可以关注以下三类房产:

  2.优质学区房

  3.产业中心

  子弹300万上海投资回报率最大的楼盘,详见内部分享。

  一线城市优先建仓,像武汉这类二线城市的小仓位 等有闲钱的时候再继续加仓。

  提问:成哥好,上海的房子前滩,大虹桥,临港板块相同总价应该怎么选,目前前滩大概率有学区,但是户型卧室朝北比较一般,临港也有学区,就是比较偏僻,不知道未来是不是真的能做起来,大虹桥买不到核心地段和地铁房,只能买周边。

  回答:你好,临港新城距离上海市中心60km+,不可能和主城区连接起来,短期内不会有太大的发展。短期内临港会有一些利好,比如自贸区新片区,这些也没有实质作用,人口导入不了,除非可以出个我们不能想象到的强力政策。 纯投资应该可以找大虹桥辐射片区的二手房,找性价比高的二手,同步等待前滩和大虹桥限价新房,这样比较合适。

  提问: 成哥好,坐标上海,有房票但子弹不充足,想在花桥买小户型(一室一厅或者小两室)通勤住,选择昆山南站高铁通勤还是花桥,另花桥有没有推荐的新房或者次新房?

  回答:你好,环沪城市优先买花桥。

  花桥上车的话,如果你没有贷款记录的话,大概80到100万首付就可以买个二房三房。花桥主要是自住逻辑,涨幅应该没有上海大,但如果没有上海房票,花桥是一个不错的补充。花桥需要长线持有,上海外环外涨完就会轮到花桥了。

  花桥最有价值的楼盘详见内部分享。

  提问:成哥好,坐标上海,工作在浦东,夫妻一个金桥一个世博,小孩幼儿园小班,打算买一套总价450的学区两室房子自住,买哪里合适?

  回答:浦东的学区房集中在浦东外环内,尤其是知名学校都在内环内的区域。

  按照你的预算可以看看东外滩,优势是比较成熟,毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来,能满足一些生活需求,想要在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。

  圣骊河滨苑的一房,虽然小,但是房龄新,而且有学区配套,也可以考虑。

  另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。

  从自住角度来说,巨峰路的次新房相对更适合,但是要兼顾学区的话,台儿庄路的学区房更好一点,动迁房不太适合自住,要看你自己喜好。

  你的预算有限,挺难同时兼顾自住和学区的,需要做一些取舍。

  如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划,先要想好孩子的教育路径和适合孩子的小学初中。

  如果是自住的话,需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。

  提问:成哥好,请问房龄多长算长,2009年的房子房龄算不算长,可不可以买?还有多大增值空间?

  回答:次新每个城市标准不一样,在深圳,2005年以后的房子算次新,去上海,这个标准恐怕就要提前到2000-2002年。武汉次新笼统的概念是10年内。 次新本质上还是对“品质”的追求,即有些楼盘尽管楼龄不新,但保养的非常好,也可以归纳为次新范畴。 主要指标有:花园打理、物业管理、车位配比、外立面、楼道整洁度等! 可不可以买还是要看具体的楼盘,地段。 光凭房龄,很难判断!

  提问:成哥好,目前在上海重固镇有一套89坪的万科尚源房产,有总价贷款,这么多年涨幅有限,有点不温不火的。而宁德当地的房产这两年,从16/年的开盘价六千多到现在的一万八或两万,宜居的南岸二手房 上东 国宝都要一万八,近商业区泰禾红树林 万达都要一万五六,一手房看中建发,楼盘已经卖得差不多了,建发位置偏远 剩下的两幢楼精装修九月开盘,13500/坪,现在出手置换还是?或者有什么别的建议?

  回答:上海和宁德城市完全不在一个等级,房价基数也更是相差甚远,没有可比性。所以如果你有上海房票,投资更应该放在上海置换,而不是出手上海置换到宁德。

  宁德属于三线城市,在福建省也属于经济比较落后的市, 非省会三四五线小城市一般都是人口流出性城市,目前价格纷纷破万,总的来说是以下几个原因:

  1.zf去库存目前走到了三四线

  2.整体货币放水通胀的外溢效果

  3.三四线的棚改拆迁推动

  但这些城市简单来说会有两个大的问题:

  1.价格表现为一手房价格,整体价格筑基不稳。

  2.基本上没有二手市场,退出机制有问题。变现基本上靠撞大运。所以职业短抄抄家短期可能有赚,大部分都是接盘侠交智商税。

  3.未来不会再有15-17年全国普涨行情。

  如果考虑上海,重固区位不看好,可以出手置换,上海作为一线城市,未来还是领涨作用,投资价值一定是最大的,不要轻易放弃。

  提问:成哥好: 目前个人情况如下:在上海工作,户籍南京,计划二年内返南京。 目前资金配置:早年毕业后在昆山购置小两房,出售中约110万资金,尾款贷款20万不到,到手资金90万;手上可支配现金70万,共计160万左右。 购房需求:购房两套,一套3室家人自住;另一套2室作为投资。 请问:如果自住的话我考虑的是200左右的三房,资金有限目前看的是带电梯的安置房和商品房(滨江和园、盛锦华庭和北江锦城),不知哪一个好,希望成哥给个建议;投资的2室,看了江浦五桥和三桥区间板块的锦绣樾江府在内的周边楼盘,以及浦口高新区楼盘,还有目前开发中的镇上的桥林片区的(安置房上江府、水沐云筑),请问成哥这三个片区哪个更有投资价值,或者片区以外的哪些楼盘比较合适?

  回答:你好,江北核心区分两波,以隧道口浦口大道为界。以北是中央商务区 以南是青奥板块。 期待比较高的还是中央商务区板块,青奥板块次之。 投资角度浦口江北新区、江宁岔路口 百家湖 将军大道 九龙湖都没问题。 具体自住买哪一个,还是要看你自己的喜好,商品房优先。 投资的2室,这个首付在南京确实很难买到比较像样的房子,考虑自住可以买。 但是这个价买桥林,不如加一点钱买五桥或者奥南。 二手房建议用你自己的房票买,全款抵押的方式买入,可以抵押7成,相当于首付3成。 剩下的一套建议也用自己的二套房票全款抵押的方式买入,找垫资公司配合。把自己的房票用完再考虑家人代持购买。

  提问:成哥好,我们目前是刚需换房,原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。比我预计中快了许多,我们置换主要是想改善居住环境,同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标,短期不会再做置换。谢谢!

  回答:你好,现在建议尽快上车,上海横盘已久,现在是行情正当时,时不我待。建议你以二手次新为主,提前布局二手市场,康桥板块就很不错,未来不仅有高端产业,能吸纳周边的产业客,高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。

  

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