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吹风价20万/㎡!?这个新盘,也太膨胀了吧

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  近日楼市君收到风声,金融城有个全新盘,吹风价居然高达20万/㎡。

  这也太膨胀了吧!

  开发商,真敢吹啊!项目案名还挺拗口,叫臻溋·名铸,位于金融城东区。

  4栋住宅,3栋商业,将推185-350㎡住宅大平层。

  按这个“吹风价”计算的话,最小户型的住宅总价,岂不是都要3700万?

  我的眼镜都要跌到地上去了。

  如此高的价格,已经可以打趴号称宇宙中心“珠江新城”的众多楼盘,甚至叫板广州第一顶豪——侨鑫·汇悦台了。

  我看了一眼臻溋·名铸的沙盘,第一感觉就是:凭什么?

  这种沙盘既视感,不见得有多突出,乍一看跟普通小区也没啥差别啊。

  

  臻溋·名铸沙盘

  吹风价这么高,就不怕摔到地上,被摁住摩擦?要知道,吹得越高,摔得越重啊。

  

  从臻溋·名铸的吹风价来看,就可以大致了解到项目的高定位。

  不过,价格不菲的顶豪,一定具有无可替代的地段、不可复制的稀缺资源、顶级的生活环境配套圈。

  那么,项目能否担当起此称号呢?我看,有点悬。

  地段方面,臻溋·名铸还是挺牛的,算是新兴CBD的关键地段。

  臻溋·名铸位于广州国际金融城范围内,区域所在地被称为广州第二CBD,有望接棒珠江新城,成为广州经济的重要一环。

  可以说,项目的地段还是挺优越的,毕竟金融城规划的宅地本来就不多,拥有一定的稀缺性。

  目前来看,周边一手楼盘仅有江源半岛和佳兆业壹号。

  

  广州国际金融城项目分布

  在这些住宅当中,臻溋·名铸显然更具稀缺性资源。

  项目是目前金融城所有住宅性质的楼盘中,距离江面更近,南向望江,拥有当前广州市区稀缺的江景资源。

  “珠水”历来是广州豪宅云集之地,从这方面看,项目基本满足顶豪“拥有不可复制的稀缺资源”的条件。

  不过当前江景景色一般,江面货船较多,对面还有个小岛,江面环境改善还需一定的时间。

  另外,项目的周边配套,只能说还有待提升,差距不是一般的大。

  目前金融城还没完全开发,项目所在地段的环境和配套还很一般。周边是城中村、钢材市场、物流园等,城市面貌有待提升。

  周边2公里范围内有美林M·LIVE天地、天河城东圃店,广州市第十八中学等。

  

  总的来说,从目前来看,对于顶豪而言,项目的周边配套和环境还远不足。

  另外,交通上,项目550米范围内有5号线东圃站,出门不远便是黄埔大道东和东圃特大桥,对于豪宅而言交通还算能及格。

  

  目前项目吹风价20万/平,与此前汇悦台出售的均价相当。这样的吹风价是否合理?

  不妨两个项目对比一下,便可得知。

  首先,从地段来看,臻溋·名铸和乔鑫·汇悦台都位于CBD的范围之内。

  不同的是乔鑫·汇悦台位于已经发展成熟的珠江新城区域范围内,而臻溋·名铸位于正在成行的广州国际金融城之上。

  另外,两者都位于珠江的同一侧,拥有着绝佳的南向江景资源,这奠定了项目价格的基础。

  不过,从目前来看,汇悦台的江景更优,而臻溋·名铸的还需不短时间才能改善江面环境。

  再者,从当前的两者周边的城市面貌和配套来看,乔鑫·汇悦台也要更优一点。

  乔鑫·汇悦台位于珠江新城范围内,周边繁华,享受着珠城CBD的各种强大配套;

  而臻溋·名铸虽也在第二CBD范围内,但周边配套和城市面貌还需时间完善,不确定性还很大。

  金融城发展本就在珠江新城之后,如今臻溋·名铸,却和汇悦台价格相当,显然臻溋·名铸已有提前透支地段的未来价值,吹风价格有点高了。

  另外,从成本和利润的逻辑来看,20万的吹风价也有点过高了。

  臻溋·名铸所在地块此前是金融城的地王,由合景两年前以约37.07亿元最高限价竞得,折合楼面价每平米约3·75万/平。

  

  一般来说,房价定在2.5倍的楼面价是比较合理的,不过考虑到项目有55% 自持部分,定价应在此基础上要更高一点,但应该不会超过20万。

  毕竟同板块的佳兆业壹号均价仅11万/平,旁边的珠光·金融城壹号大平层(商业性质)价格约11万/平,与周边项目相差了近10万/平。

  

  不过,当前,广州市中心的江景资源已几乎开发殆尽,臻溋·名铸拥有地段和稀缺江景资源加持,未来关注度不会低。

  况且,豪宅的玩法,本来就跟普宅刚需就大不一样了。臻溋·名铸能否卖出20万/平的价格,还要看合景打造豪宅的能力了。

  开发商对于项目的定位、户型设计、圈层打造等,都是豪宅赢得高净值人士青睐的重要因素。

  在此之前,板块内就有一个失败案例。

  江源半岛位于金融城起步区范围内,同拥有着稀缺的江景资源。

  2010年项目开盘售价为2万/平,2012年,在金融城规划的利好之下,开发商转变策略,项目200平的大户型毛坯一度涨价至10万/平,而此时的侨鑫汇悦台均价不过8.5万/平!

  江源半岛价格卖到比汇悦台还贵!

  地段的优势加稀缺江景,开发商以为再高价格也会有人看得上,结果,卖了10年,项目都没卖完。

  如今,项目户型早已过时,产权也缩水19年,目前价格相较于2012年相差不多。

  虽然,相对于开盘的时候,江源半岛的价格跟涨了不少,但竞争力已大为减弱,白白浪费了绝佳的天然的优势。

  如今的臻溋·名铸的吹风价颇高,和周边项目相比,要高了近10万/平。

  项目要想卖出高价,必然要做到精益求精,打造出身份与“地位”的名片。

  否则只是盲目自大,带着不愁卖的心理,想放长线钓大鱼,只能延续江源半岛10年卖不出去的结局,还会面临资金回笼不足的风险。

  你认为臻溋·名铸会卖到多少呢?

  这个20万/㎡的美丽大泡泡,什么时候会被戳破?

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