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90平的户型,选大两房还是小三房?

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  时代在改变,购房者对空间的需求,也一直在迭代升级。

  克尔瑞数据显示,近3年来,一线城市两房成交持续缩量,小三房成为当下最受消费者青睐的房型。

  

  此外,房天下对广州户型供应量的统计,同样证实了这一点。

  数据显示,广州两房占比19%三房占比37%,主要供货区域为南沙、增城、黄埔等,大多以80平以下的小三房为主。

  整体来看,2021年,广州户型设计趋势是以强调功能性为主,在空间使用上更实用。

  

  为什么现今小三房普遍比大两房更受欢迎?

  造成这一现象的原因有很多,主要列举其中三点。

  其一,房价上涨的必然结果。

  2000-2019年广州商品住宅成交均价(元/㎡)

  

  图片来源:中国地标城策院

  数据显示,广州房价从2010年的10615元/㎡,上涨至2019年的28009元/㎡,涨幅高达163%。

  反观广州平均工资,涨幅远不及房价的增长速度。

  
图片来源:《2020-2021年广东薪酬调查报告》

  而在广州,刚需群体一直是购房的主力军。显然,这个价格,对刚需而言,确实存在一定压力。

  在这样的大背景下,通过“减小户型面积,达到控制总价”的小三房应运而生。

  既能满足居住功能性,且总价更低,逐渐成为当下房地产市场的主流产品。

  其二,开发商迎合市场。

  据不完全统计,今年广州约有66个全新盘入市,约155个楼盘推新,新增供应量超11万套。

  供应量充足,意味着会加剧产品之间的竞争力,如何提升去化率,是房企不可避免的问题。

  正因如此,为了迎合买家市场,比起过去舒适的大两房,房企开始集中火力,增加小三房户型的供应量。

  

  以广州1月新推出的15个新盘为例,户型基本以三至四房为主,仅恒大紫荆学府一盘有两房户型。

  对于开发商而言,这也是基于市场趋势的理性选择。

  跟随市场潮流,打造符合购房者需求的产品,才能经得住市场考验。

  其三,小三房户型市场流通性较高。

  流通性,是指把资产变现成现金的容易程度,即变现能力。

  举个例子,手握600万的房子,无法出手,600万只是账面资产,反之能卖出去,才算是变现资产。

  而市场流通性差的房子,大概率会跑输房价涨幅。

  同样面积段,三房房间数比二房多,实用性更强,对刚需购房者而言,性价比更高。

  其次,随着房价持续上涨,二胎家庭不断增多,未来小三房、小四房会比两房户型更好转手。

  

  那么,大两房和小三房更适合哪类客群呢?

  回答这问题之前,购房者首先要明白一点:没有完美的户型,只有最合适自己的户型。

  而合适自己户型,一定是符合自己核心需求的。

  首先,可以根据家庭人口结构和年龄来选择户型

  刚需购房者可以通过“三代计算法”:即夫妻占据50-60㎡,学龄前孩子占10㎡,小学至大学的孩子占15-20㎡,老人每人占20㎡作为参考范围,用公式来计算家庭住宅所需面积。

  改善型购房者,则是在刚需面积基础上,增加30㎡及以上的空间。

  当然,公式只能提供一个参考标准,仍需要根据实际情况而定。

  其次,可以根据规划选择 “全生命周期”户型。

  “全生命周期”户型,是当下时兴的地产设计概念。简单来说,就是能满足购房者“一步到位”的“全能型”居所。

  不少购房者买房,往往只考虑到现在,缺乏长远规划。

  

  

  

  假设购房时是单身状态,选择两房,几年后结婚生子,一家三口刚好合适,但如果是与父母同住或是有二胎计划,明显三房及以上才能满足基本需求。

  买房不止要看当下,还要减低未来不确定性所带来的风险。

  最后,根据价格成本来选择户型。

  价格成本包含有很多方面,例如总价、装修成本、换房成本等。

  排除地段、配套等外在因素影响,在总价和装修方面,两房价格普遍低于三房;而换房成本方面,两房价格要高于三房。

  总体而言,大两房,更适合追求舒适感的单身或三口之家;小三房,更适合追求性价比,三代同堂或有二胎的家庭。

  

  最后,是购房者最关心的,大两房和小三房,哪个更具优势?

  这点,或许能从两者各自优缺点的小结中,找到答案。

  大两房的优点:独立空间大;居住品质较高。

  不足之处:部分房型利用率较低;不适合三代同堂或是有二胎计划的家庭;市场流通弱于小三房产品。

  目前,广州在售一手住宅中,大两房产品不多,主要集中在外围城区。

  广州部分在售大两房项目90㎡左右

  区域

  楼盘

  户型

  单价(万/㎡)

  增城

  增城一品山湖

  87㎡两房

  1.2

  从化

  莱茵水岸

  92㎡两房

  1.9

  白云

  建发央玺

  98㎡两房

  4.5

  南沙

  美的华发天珀

  88㎡两房

  3.4

  天河

  保利天汇

  76m²三房

  5.2

  荔湾

  远东御江豪庭

  87m²两房

  4

  越秀

  粤海拾桂府

  88m²两房

  9

  数据来源:贝壳

  小三房的优点:利用率、实用性较高;可选性较多;市场流通性较强。

  不足之处:压缩其它空间,房屋整体较显局促,舒适度不如大两房。

  需要注意的是,小三房不是面积越小越好。

  以客厅为例,为了在规定面积下划分出三房,开发商往往会缩减客厅面积,使得开间变窄,且为了合理分配面积,大多只能选择定制款家具。

  一般来说,小三房客厅的开间应该要大于3.6m才合适,各功能区间必须具有适合家居生活的合理面积。

  相比大两房,广州小三房产品选择性更多,范围也更广。

  广州部分在售小三房项目(90㎡以下

  区域

  楼盘

  户型

  单价(万/㎡)

  增城

  保利中海金地·大国璟

  73㎡三房

  2.1

  广州增城万科城

  79㎡三房

  1.9

  合景誉山国际

  88㎡三房

  1.8

  从化

  保利时代

  68㎡三房

  1.65

  越秀逸泉锦翠

  79㎡三房

  1.5

  黄埔

  保利拾光年

  77㎡三房

  2.8

  时代印记

  88㎡三房

  2.3

  白云

  保利阅云台

  76㎡三房

  5.3

  品实·云湖花城

  80/90㎡三房

  4.1

  南沙

  金科·博翠明珠

  85㎡三房

  3.8

  美的云筑

  85㎡三房

  2

  天河

  珠江花城

  76m²三房

  5.2

  荔湾

  中海学仕里

  70m²三房

  5.8

  越秀

  实地紫薇公馆

  70m²三房

  待定

  数据来源:贝壳

  如果是你,会选择舒适感高的大两房,还是选择市场更认同的小三房呢?

  【End】

  

  

  

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