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广州二手房市场上,怎么样的房子最吃香?

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  买房的目的不外乎两种,自住、投资。

  大部分买家是自住兼投资型、自住转投资型、纯粹投资型,很少买家是纯粹的自住型。

  为啥?

  因为,单纯满足居住需求,公寓更便宜,但买家很少考虑首套房选择公寓。对住宅的需求,已逐渐从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变。

  因此,身为买家必须要考虑一个问题是,五年之后,你现在住的(拥有的)那套房子,还好卖吗?

  

  对于买房期望,越来越多人将 升值排在第一位,居住排在第二位。

  如今,广州成熟板块的楼龄不足10年的次新房,其价格已经超越周边的一手房、及老破小,成为名副其实的“当红炸子鸡”。

  比如,天健上城在今年年初才4万/㎡,还被挑挑拣拣,年底房价已升至5.2-5.3万/㎡。

  这个价格比周边的电梯二手房高,更比老旧小区贵1-2万/㎡,如今有房源放盘还需要抢。

  

  来源:链家

  黄埔的万科幸福誉,一年时间涨了1万/㎡,别看数值不大,占比上涨了30% ……

  

  

  来源:链家

  问到中介朋友的时候,他给我一个坚定的眼神, 说:对,去年整体楼市好没有错,但是次新房额外好卖。

  次新房,在如今的广州的行情里,算是一骑绝尘。

  

  次新房,之所以能够能够在市场里受热捧,本质上是恰好的填补了一个市区、近郊的改善需求。

  其一,疫情之后,大家的置业逻辑开始改变。改善需求大增,新楼盘的2年交房空白期,对于原先的有房一族而言,不太好接受。

  绝大部分人潜意识里认为,新房、次新房,品质更好,户型功能更适合当代人的生活需求。

  次新房过户就能拿到钥匙,部分单位还是带有精装修,还能马上拿到房产证,省去一大段等房时间。

  

  其二,市区的新盘非常少,十分抢手,而且价格不菲,8万/㎡不在少数,10万/㎡以上的项目也有。

  面对老四房高房价的新房,次新房仍是洼地,800万内可以在市区三房就成为一个空缺区域。

  在总价控制的情况下,不用压缩面积选择紧凑型住宅,也能有体验感不错的生活。如牛奶厂板块二手房,就是这样而变得火热。

  牛奶厂板块航拍(图源:地产少年)

  其三,大家对小区环境和物业服务的需求越来越高。

  足不出户能锻炼身体,还有社区定期消毒,物管在特殊时期为业主购物、拿快递。

  这些在次新房能够享受的增值服务及社区环境,在老小区无法获得的同时,还在不断折旧。

  凭借着这三点原因,广州购房者对于次新房是真的香,新房、老破小暂时代替不了。

  

  最后,房小擎来总结一下:选择一个次新房有哪些方面值得关注。

  其一,高端产业吸引人才置业。板块有多少体量的产业,什么类别的产业,是衡量是否有抗击不确定风险的韧性。

  关注板块内原有的产业体量,及未来的新型产业分布及金融等高净值产业布局,十分重要。

  其二,名校学位次新房是香饽饽。

  拥有近几年新增的优质教育资源的房子,是新的通货。

  今年9月,全市新开办招生的中小学至少有21所,有二中系、铁一系、广雅系等。去年此时,新开学校至少34所。

  2021年新增公办名校

  区域

  学校名称 学制 天河区 广州奥林匹克中学 完全中学 黄埔区

  铁英中学 初中 会元中学 九年一贯制 南沙区 金隆小学(金沙路校区) 小学 广州市湾区实验学校 九年一贯制 花都区 广东广雅中学(花都校区) 完全中学

  其三,选地铁房,但也有讲究。

  首先,离地铁站1000米以外就不能叫地铁房了。

  其次,已经通车的、正在开工建设的、已批复的地铁线才可信,至于那些所谓的规划中线路是有更改站点的风险的,建议慎选。

  最后,市中心的交通方式较多,地铁线路也会越来越密集,地铁房与非地铁房的价格差就不会特别夸张。但在远郊,地铁发挥着“主宰生死”的作用,因此远郊置业,首选地铁房、轨交房。

  

  示意图

  综上所述,在二手房市场上,带“产业”“名校学位”“地铁”等关键词的次新房最吃香,这也是每一个买房者应该关注的。

  值得一提的是,改善当道,不少以前刚需买家已经在去年成功购置改善房源,未来随着人口减少的大趋势,刚需买家逐渐变少,老房子的升值空间缩窄。

  建议若产业、名校学位、地铁一样不占的老房子,尽量少考虑出手。

  【End】

  

  

  

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