网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

从狂热追逐到“断舍离” 长租公寓步入洗牌后期

0
分享至

  短短五六年,长租公寓的圈地扩张已渐趋沉寂。

  无论是近一年多个长租公寓平台爆雷陷入信任危机;还是曾经寄望在长租公寓领域施展抱负的深圳世联行集团股份有限公司(下称“世联行”,002285.SZ),近日开始从“租赁-运营”(中资产模式)转向“委托运营”(轻资产模式)模式;抑或是是龙湖长租公寓业务迎来微盈利、万科(000002.SZ/02202.HK)首个集体租赁用地长租公寓样本泊寓(成寿寺社区)面市等;长租公寓呈现行业百态,参差不齐,少了一些浮躁气息,从跑马圈地开始更多回归到盈利模式、业务边界思考上。

  无论如何,长租公寓已经进入了一个新的阶段。未来的住房租赁市场被认为是一个立体感十足的大生态,也就是所谓的“多主体供给、多渠道参与”。长租公寓历经跑马圈地的规模扩张、爆雷的财务危机洗牌时期,接下来更多比拼的是运营和服务,提升出租率和坪效才是根本。

  从中资产转为轻资产

  布局长租公寓五年有余,世联行对这一业务有了新思考。

  世联行披露《关于处置部分募集资金投资项目暨出售全资子公司股权暨关联交易的公告》(下称“《股权转让协议》”)称,公司拟与全资子公司深圳世联集房资产管理有限公司(下称“世联集房”)、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业(有限合伙)(下称“华燕智辉”)签署《股权转让协议》,拟作价5.3亿元向华燕智辉转让完成资产重组后的世联集房100%股权及对应的所有权益。

  但同时,前述《股权转让协议》签署日起七个工作日内,世联行拟作价2.19亿元受让世联集房控制下的43家子公司股权。

  世联集房的核心业务,便是世联红璞公寓。

  世联行从2015年末开始在经济相对发达、租赁需求旺盛的一二线城市,采用以中资产模式为主部署公寓业务。

  截至2020年12月,世联行在管公寓项目约140个,约82%的项目为中资产模式,剩下的除了几个项目为重资产模式外,其他均为轻资产模式。

  世联行表示,自公司开展公寓业务以来,中资产模式帮助其实现了快速的规模化发展,使其在几年内打造了一支专业的服务团队,建立了一套完整的运营管理系统平台,塑造了良好的品牌口碑,构建了其在集中式长租公寓行业的竞争优势。

  但同时,因为中资产模式前期需要投入大量的资本、回收期长,在目前市场环境下,对整体经营带来一定压力。

  世联行称本次出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权,是为了实现公寓管理业务向轻资产模式转型这一战略目的。

  完成资产重组后的世联集房所持有的业务均为中资产模式的长租公寓业务,受让的世联集房43家子公司中,23家公司为已解约项目的公司(无项目),7家公司为尚未营业公司,剩余13家公司为在运营项目公司,共含25个项目,主要为轻资产模式公寓项目,其余少部分为酒店短租运营项目、自有产权物业项目等。

  此次交易的签约对手方为华燕智辉,实际承接主体为珠海横琴华琴实业投资合伙企业(有限合伙)(下称“华琴实业”)。世联行也相应披露了华琴实业各投资人情况,其中便包括认缴比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司(下称“南京魔方”)。

  值得一提的是,南京魔方的投资资金主要来源于其母公司魔方(中国)投资有限公司(下称“魔方”)。魔方是以轻资产运营为主的公寓服务运营商,且主要分布在一二线城市CBD及大型园区周边地段,与世联集房的业务地段分布地类似。这也引起部分券商猜测世联行后续将在轻资产长租公寓领域发力并非虚幻的资本故事。

  这也不过是长租公寓发展参差不齐状况的冰山一角。

  乐乎公寓集团创始人CEO 罗意对此表示,中资产运营模式受周期影响较大,如果在下行周期承租物业,且装配、运营成本可控,盈利能力还是有指望的。但如果反过来,则模式容错度很低。轻资产机构总体来讲风险较小,但营收和利润的增长处于线性状态,在主营业务利润不能抵消中后台成本之前,会长期面临财务压力。

  盈利艰难

  陈劲松早在2016年就提出了“年内10万间,2020年达到50万-60万间,长远看要做100万间”的目标。他认为,当签约规模达到10万间后,过了2018年红璞公寓就能实现盈利。

  回看世联行进军长租公寓的这六年,世联集房整体经营状况难言乐观。截至2020年9月30日,世联集房净资产录得-103,535.11万元;2020年前三季度世联集房净亏损20,887.47万元。

  尽管背靠政策东风,租赁市场前景广阔,但不赚钱是行业内普遍现象。

  目前,市场上公寓业务的运营模式主要包括 “持有-运营”(重资产模式)、“租赁-运营”(中资产模式)以及“委托运营”(轻资产模式)三种模式。

  以万科、碧桂园(02007.HK)等依托的 “持有-运营”(重资产模式)来看,从2016年开始组建长租公寓“冠寓”团队的龙湖地产(00960.HK),曾“提到2020年,希望在长租公寓市场做到前三名”,它目前也处于微盈利状态。

  万科无疑是长租公寓的先行者之一。据万科2020年中期报显示,公司租赁住宅业务营业收入10.5亿元。公司在33个城市累计开业泊寓12.73万间,已开业项目整体出租率为88%,成熟期项目(开业半年及以上)的出租率为93.7%。

  但是,万科的“万村计划”早已暂停拓展新房源。万科总裁兼首席执行官祝九胜等数位高层人士几乎都坦言,长租公寓赚钱很难。

  近一年来,以蛋壳、自如等为代表的中资产或者轻资产模式运营的长租公寓更是频频陷入投诉泥淖。

  已上市的长租公寓品牌,无一例外都在亏损。诸如,青客公寓2017-2019财年分别录得亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。

  究其根源,行业高收低租、短债长投的运作模式,需要借助规模扩张、租客扩张、租金上涨助推,才有望持续良性运作。但凡遭遇租赁市场下行,租金上涨无法持续、租客减少、房间空置率增多等,便会产生平台与业主、租客之间的利益博弈,引发各种风险。

  关于长租公寓的盈利情况,万科董事会主席郁亮早前的表态似乎能部分代表市场的真实情况。“从回报率来说,我们能够达到1%-2%的回报率,就已经很满意了。”

  一位不愿具名的租赁领域负责人士向第一财经记者分享道,长租公寓的回报率仅为1%-3%,一线城市普遍低于2%,而目前长租业务的融资利率普遍在5%以上,属于“挣慢钱”且风险不低的行业。

  房价、地价、融资成本都偏高,租金收入则偏低,在这一矛盾的持续作用下,不断有小的长租公寓企业在近一年来被洗牌出局。

  “在‘三道’红线、央行与银保监会分档设置金融机构的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限背景下,整个外部的融资环境是趋紧的,资金面紧张的房企、投资者只会加快退出‘挣慢钱’的长租公寓。”上述负责人士表示,心态从容的长线布局者有望历经盈利难困境,实力进一步壮大。

  房企的战略布局“算盘”

  既然赚钱难,房企缘何如此高度关注长租公寓?

  目前TOP30的地产开发商中至少已有三分之一进入租房市场。包括碧桂园、万科、龙湖、保利地产(600048.SH)、旭辉控股(00884.HK)、绿城中国(03900.HK)、远洋集团(03377.HK)、招商蛇口(001979.SZ)等,纷纷加速在该领域的布局。

  提到开发商青睐长租业务的原因,深圳一家TOP10的房企运营负责人士表示,长租公寓市场有着典型的“长尾效应”,尤其在一线城市,长租公寓拥有庞大的客户群体,租赁型物业的现金流很好,是非常理想的资产证券化载体,相信金融市场和租赁物业市场发展将互为驱动。“长租公寓融资成本占到整个运营成本的50%以上,而租金仅能覆盖运营成本或根本无法覆盖运营成本,REITs、住房租赁专项公司债券等金融产品越来越成熟也将大大减少这一市场的发展阻力。”

  在此前的2020年7月,由北京万科打造运营的全国集体租赁用地上的首个长租公寓样本泊寓(成寿寺社区)面市。而这也是万科在长租公寓To G领域落地的缩影。

  在2020年中期业绩会上,万科董事会秘书朱旭就有针对类似的集体建设用地来建设租赁性保障住房供应的计划表示,“目前我们在北京的两个集体租赁住房的项目已经开业,同时我们和深圳、济南的人才安居集团已经成立了合资公司,共同建设集体租赁住房,我们也希望未来能做出更大的贡献。”

  长租公寓从To C、To B到To G,业务边界不断扩展的同时,持续布局该领域的部分企业也迎来了发展的第一个拐点。

  龙湖集团首席执行官邵明晓在2020年度中期业绩会上,直言对长租公寓这个业务充满信心,其有非常庞大的用户群,21-35岁这个用户群的数量非常大。加上整体资金成本比较低,今年完成10万间的开业及20亿的收入应该是没有问题。

  他又指,业务2020年开始微盈利,是一个获得开端。未来公司会根据整个机会的把握,把重资产和轻资产的比例再做一些深度的优化。同时提到冠寓到了相对稳定期,毛利率也在32%至35%。现在开业6个月的出租率已经达到88.6%,整个进展还是非常良性的。

  万科在新近的互动平台上就回应投资者称,长租公寓是解决居住问题的重要渠道,公司看好业务的长期未来。万科相信,集中式公寓市场需求大,且符合租购并举的政策方向。公司仍然会坚定不移的推进这项业务。

  罗意也向第一财经记者表示,住房租赁行业进入了“十四五规划”中社会保障的范畴,是国家顶层设计中的重要领域。且在一线和“准一线”城市,长租需求是旺盛且可持续的,只是在供给渠道和参与主体上会有新一轮的调整。“未来参与长租的主体会更加多元,参与方式也会结合企业自身能力和基因,有的从资产端切入,有的从运营服务端切入,当然无论什么身份切入,最后都要落到运营上,强有力的、体系化的、不断迭代的运营能力在未来在行业中会更加稀缺。”

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

周杰伦送王俊凯全球绝版仅此一辆豪车,王俊凯回应:手都在抖

文汇报
2021-01-15 18:29:01

沉迷三级片的色魔杀手,刚被枪毙就“当上”了三级片主角

SME科技故事
2021-01-16 14:52:41

微信朋友圈出现“一条横线”,是被删除还是拉黑?教你一招立马知道

权威科技控
2021-01-14 00:14:15

小牛资本实控人等63人已被刑拘:查封冻结涉案账户及部分资产

金融虎
2021-01-16 21:07:39

“女票偷偷去打舌钉,我该不该分开呢?”哈哈哈哈哈网友神评亮了

专属生活管家
2021-01-17 04:49:03

我们欠这个美国老头一声谢谢,把疫苗贱卖给中国,自己少赚600亿

吃饭不如写文章
2021-01-13 17:04:55

注意!河北多地解封时间确定!天津发布疫情防控最新通知!

天津都知道
2021-01-16 22:14:03

美国“政变”?特朗普被逼急按下“核按钮”,没人能阻止吗?

军武次位面
2021-01-15 19:27:43

两个月430亿美元,传来台积电新消息!被余承东说中了,没跑了

钱包那些事儿
2021-01-16 20:02:33

五女配一男,泰刺激

电影审片官VIP
2021-01-15 19:16:56

三连败现原形!55+9+9,24记三分打崩快船,伦纳德跌下神坛

莎莎观娱乐
2021-01-16 08:44:28

北京:昨日一确诊病例第七次核酸检测为阳性

环球网资讯
2021-01-16 16:31:14

章子怡的混乱情史

梅小胖
2021-01-11 10:31:59

一位63岁阿姨自述:和亲家走得太近,是我这辈子做过最蠢的选择

追彩虹的人
2021-01-14 11:27:38

疫苗遭遇“滑铁卢”?12400名志愿者中,218名感染新冠

台头闻
2021-01-16 22:19:45

短视频天天刷到豪车,你知道去年宾利在中国一共卖了多少辆吗

热血汽车资讯
2021-01-15 23:24:03

西贝再回应“天价馒头”,屡遭吐槽,消费者的愤怒西贝不懂

AI财经社
2021-01-16 08:31:55

221名女囚犯从英国出发,前往澳洲,到达时大部分已经怀孕

倾城之殇
2021-01-12 16:56:05

都说合照要远离吴京!原本以为只是玩笑话,看到照片后瞬间明白了

八圈传播者
2021-01-16 20:32:25

河南注意!下一轮大面积降雨!雨夹雪小雨将落在河南下列地区

八方入口
2021-01-17 07:42:43
2021-01-17 08:41:02
第一财经资讯
第一财经资讯
第一财经官方账号
66913文章数 224848关注度
往期回顾 全部

房产要闻

房价数据出炉:海口、三亚这些房型涨势最快!

头条要闻

美媒:蓬佩奥留下无数烂摊子 让继任者日子不好过

头条要闻

美媒:蓬佩奥留下无数烂摊子 让继任者日子不好过

体育要闻

切尔西一塌糊涂的3分!不多打1人真危险

娱乐要闻

央视主持人李思思红衣束发又媚又刚

财经要闻

科技要闻

特斯拉中国区总经理:国产化率进展顺利

汽车要闻

这后排可不输雷克萨斯LM 传祺M8四座版首发

态度原创

本地
健康
数码
家居
游戏

本地新闻

我们为什么需要亲密关系

为什么阴道炎总是反反复复?

数码要闻

减配后直降千元!新机皇三星S21系列发布5173元起

家居要闻

网红男演员把家装修成少年宫 满屋都是名贵球鞋

致敬洛克人系列《30XX》预告片发布 2月17日开启抢先体验