与楼市、房价有关的话题,都是一个经久不衰的话题。但是,市场走到今天,已经出现了3个明显的变化。
一是很少有人说这两年买房赚了多少。撇开一些房产媒体的报道外,基本上没听到说某某在这两年买房赚了一大笔。要知道,在早些时候,在楼市火热期,不敢说房价一天一个变化,但“年初不买房,几年都白忙”的话却屡屡应验。现在虽然个别城市还有热点楼盘,但基本上都是由于新房限价而出现的倒挂现象,并非市场整体表现,何况对于这样的新房,即便有价格倒挂,如果你买的是期房,一般需要2年左右时间才能拿房,加上3-5年限售,也就是说,起码需要5-7年几年后具备变现资格,彼时的市场会是一个什么情况,谁也不知道,如果算上资金成本,确实难轻言赚不赚。
二是房住不炒的观念逐渐深入人心,购房者越来越理性。曾几何时,浙江、上海等炒房团可谓名声在外,所到之处都能引起售楼处的“亢奋”,但现在基本上也没有这样的报道。其实,这一切都与国家在这几年坚持的“房住不炒”原则有紧密关系,房贷利率居高不下,二套房首付比例起码也在5成,甚至8成以上,加上前面说的限售,说实话,想不理性都难。所以,越来越多购房者买房都是以自住的心态去买,如此,过去那种投资需求少了很多。
三是二手房挂牌量有点“惊人”。有机构统计了一份二手房挂牌量前十城市:重庆17万套,天津14.7万套,沈阳14.5万套,成都13.5万套,郑州11万套,南京10.4万套,苏州、哈尔滨、武汉、西安均接近10万套。当然,这还仅是统计链家一家房产中介的数据,总量肯定要比这个大很多。从数据中可以看到,不乏有成都、南京、苏州和西安等楼市热点城市。说明了一种情况,二手房市场并未因新房市场的相对坚挺而保持“惜售”,除掉一些置换需求,其中不乏一些业主有变现的需要。不难发现,对未来市场的看法,大家的分歧越来越大。
在这样的市场状态下,我们可以看到,楼市即使分化,但房价变化也不太大,仍旧处于高位,一些人可能因为结婚、子女教育而不得不出手买高价房,可也还有不少人在未看清房地产趋势前,选择坚持观望,哪怕手中现金面临贬值压力,那么,2021年不买房,5年后是后悔还是庆幸?孙宏斌2句话说得相当清楚了。
第1句:早在2016年10月,他就判断这轮宏观调控的严峻程度超出任何人想象,不会短期放开,会越来越严峻,同时在当时大家对市场还很乐观时,他还判断,调控持续后,购买预期会发生改变。
这句话,是证券时报在2018年9月1日以题为《“金句王”孙宏斌:买房不如买股票》报道中提到的。从孙宏斌做出这个判断到现在,已经过去4年了,实事求是讲,基本上还是靠谱的。
相关统计数据显示,房地产调控频次,2017年250次,2018年444次,2019年620次,即便2020年受到突发风波影响,调控频次仍旧达到了489次。值得一提的是,楼市的长效机制正在建立。
从2020年8月祭出“3道红线”在部分重点房企试点,而且就在前不久有媒体报道,该禁令有望进一步扩容,按照先前的要求,房企需在2023年6月30日完成降负债目标。在这么短时间继续推开,显示出国家对楼市管控的决心之大。还有央行和银保监会从2021年开始实施的“房贷新禁令”,从房贷比例看,房贷(包括给房企的贷款和给购房者的贷款)大部分收归大银行,小银行占比非常之小,相当于房贷被集中管控了。说到底,房企、购房者两大主体通过制度“禁锢”在一定范围内,带来的直接结果即是:购房者预期开始转变。
这个其实不难理解,现在谁都知道,房企负债普遍较高,相关数据统计,80-90%的房企都“踩线”,为在未来2-3年来降到负债指标线,资金要“多进少出”,即在土地市场抢地的情况将越来越少,土地溢价率会降低,另一方面,加快存货变现和推盘节奏,促销成为常态。
第2句:他认为,市场集中度在增加,15万亿元规模已经很大。下一步做高端改善产品的企业会有优势。现在主要把地产业务做好,行业空间还很大,城市化率还有20个点的空间,大城市人口聚集还会有很长的过程。
笔者搜寻了一遍,这是中国证券报在2019年3月29日报道中的话。孙宏斌说这番话背景是在业绩发布会上。对于一些房企分散搞汽车等行业的现象,孙宏斌直言不讳地说,还是地产好!在他看来,地产还有很大的空间,但他也不盲目乐观,且说出了未来行业的方向,应该说有理有据。可以拆分成3个点。
1.房地产规模不会有大的变化了。他说这话是对2018年业绩的评判,2020年业绩有一定幅度的增长,但不大,房地产销售规模趋缓是一个不争的事实。
2.城市化还有较大空间,这也是行业发展的空间。这与前一点并不矛盾。按照发达经济体普遍80%以上的城市化率,我们现在的城市化率才刚过60%,所以,孙宏斌说还有20%的城市化空间一点不为过。这在一定程度上可以抵消“目前生育率下降和老龄化到来的趋势,导致住房需求减弱” 因素。
目前我们城区人口超千万的大城市仅北上广深,清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授的看法,未来1000万以上城市数量应该在10个以上。无独有偶,社科院城市发展专家牛凤瑞也认为,未来这一数量将达到或超过10个。从目前的发展来看,大区中心如重庆、成都、天津、武汉、西安、南京、杭州、沈阳等城市都有可能成为千万级城市。当然,目前我们的城市化率已经维持在年均1%左右,未来还会进一步放缓,向大城市聚集需要一定的时间。
3.随着刚性需求的放缓,改善需求则走向前台。2020年的房地产销售额中,中高端产品、豪宅等改善需求做出了重要贡献,在经济发达的中心城市,千万级的改善产品之所以畅销,一个重要的原因就是经济收入的不断增长,人们对住房提出了更高的需求。说到底,随着房子越建越多,房子不再是稀缺品,但品质高的改善住房需则会越来越多。目前我们很多城市的二手房挂量增长中,很大一部分就是置换,原因在于他们对现有居住条件并不太满意。这种情况将长期存在,这或许可以解释孙宏斌为什么说要把方向调整到改善产品上。
可以看出,孙宏斌的2句话,其实算是说透了。
第1句是主要针对刚需和投资群体。楼市调控不会放松,长效机制正在建立和完善,其实是对刚需越来越有利,大幅波动的可能性很小,整体方向是健康平稳发展。刚需买房可以根据自己经济能力来决定,不会因为房子买晚了而白忙活了,也不易存在买了房而吃亏的情况。但同样的环境,对投资客而言则是不一样的结果,楼市调控的主要目的就是让市场健康发展,从政策制定来看,限购、限售、限贷等手段长期坚持,说明炒房显然是被排除在外,随着预期的加深,获利空间或荡然无存,如果是以炒房为目的买房,别说5年,就是更长时间,大概率会后悔。
第2句是针对改善群体。人往高处走,人口不断向中心城市聚集,这也与人们向往更多的就业机会,享受到更优质的科技、教育和医疗等配套的愿望相一致,所以说,即便你在三四线城市已经有房了,还可能转移到高等级城市,如果自己不想挪动,也希望子女更进一步,这叫“跨城市的改善需求”。此外,城市本身的改善需求也会持续释放,应了有些专家所说,“未来城市不缺房子,缺的是好房子”。可以预见,全国性的大城市、区域中心城市的好房子将持续受到欢迎,受到老龄化和生育率的冲击较小,如果你手中有这样的房子,长期来看,都应该是感到庆幸的。
对此,你还有什么看法吗?
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