一句话总结2020年北京新房市场，那就是成交量向上突破，成交价向下跌破。
但细化到十六区，就不是一句话能说完的了。
严肃君将2020年各区新房成交套数和均价，与2019年数据进行对比，发现一些有意思的点，对未来买房决策能够起到一定的辅助作用。
*成交套数在1500以下东城、西城、门头沟以及怀密延平，由于数据绝对值较低，受单个项目影响较大，不在此次讨论范围之内。
01
海淀：消灭刚需
随波逐流容易，逆水行舟太难。
北京新房成交均价整体向下的一年，只有海淀、通州、石景山保持了正向增长，其中海淀成交均价增长12%，可以说是最硬核的量价齐涨片区。
贡献一方面来自限竞房。
2019年海淀成交限竞房主力，为翠湖三杰，均价5.3万/㎡；2020年海淀主力转移到位置更好的西山锦绣府，均价超5.8/㎡，也是全北京为数不多能顶格卖限竞房之一。
2021年大概率将是京投发展·岚山霸榜。12月06日下证，截至12月29日，已网签172套。别说什么六环外，再远也是海淀。
以后还会不会有5字头新房？其他区不好说，海淀基本没可能。
而纯商品房项目中，除了世茂·西山龙胤这类别墅，可以说海淀没有7万以下新房。
尤其新入市颐和金茂府、香山壹号院、西钓鱼台嘉园等多个大平层项目，均价超11万/㎡，更是拉高海淀房价水平线。
2020年特殊性还在于，疫情倒逼大批计划出国留学家庭，转向北京学区房，选择无非东西海。临近年底，海淀学区房还因为“一夜上涨40万”上了热搜。
再看看成交均价逼近20万/㎡的万柳书院，果然有学区，才最能领涨，也最抗跌。
02
丰台：华为员工选房指南
丰台是本文讨论范围内，唯一成交套数下跌的行政区。
分析起来，2020年丰台与海淀面临一样的市场，但却走出完全不同的曲线。
同样是限竞房接棒成交，价格几乎原地踏步。
2019年丰台限竞房成交主力，要么7万+西城天铸、佑安府，占三环内外绝对地段优势；要么5万+橡树澜湾、国风长安，占五环里性价比最高优势。
而2020年轮到郭公庄仨项目，5环里，6万多，性价比略显鸡肋。只有当其他限竞房逐个售罄，在高价商品房回归推动下，去化速度才跑了起来。
再想想丰台西五环以西，还有一众均价不足4万的项目。
同样是多个纯商品房豪宅入市，速度却没跑起来。
比如北京金茂府二期，169套销售成绩不错，但均价没有突破10万；而中海甲叁號院均价超过11万，但由于网签滞后性，目前体现在网签中的只有18套。
提气的好消息是，几天前华为总部正式落户丽泽soho，周边一众豪宅立刻宣发海报，列队欢迎。毕竟华为不仅带来产业，还有大批年薪百万人群，以及买一套房子，或者换一套更大房子的需求。
之前，丽泽是丰台的概念股；现在，华为是丽泽的概念股。
除此之外，眼下丰台分钟寺的故事，讲得不差；未来丰台也还有地可期待。
03
一北一南：降最多的价，涨最大的量
北边是顺义，2020年新房成交均价同比去年下跌18%，但与此同时成交套数大涨136%。
南边是房山，两组数据分别是均价下跌7%，成交套数上涨89%。
降价去库存，执行套路都一样。
年初有顺义金茂北京国际社区，给出“首付50万”上车门槛；年底有房山中骏·云景台，直接让北京房价重回2字头。
严肃君统计了2020年顺义有成交限竞房项目，与2019年成交均价以及限均价进行对比，发现总结来看就是步步下楼梯---
降价就像CG，只有一次跟无数次的差别，一次降不到位，那就再降一次。
房山限竞房项目较少，严肃君只举一个例子，旭辉城2019年成交均价还是31287元/㎡，2020年只有27329元/㎡。
毕竟，隔壁中骏·云景台、恒大御峰都一撸到底了，旭辉城还好意思卖3万么？
以价换量，顺义和房山2020年新房成交，前6名统统由限竞房包揽。
曾经的顺义销冠，也是当年北京豪宅销冠恒大丽宫，2020年被挤到顺义第八；房山中粮·京西祥云，也从2019年前三甲跌到第七名。
至于要不要入手？别急，存货还多得很，说不定春节促销价更让你惊喜。
04
通州、石景山：利好出尽是……
在通州和石景山，限竞房存在感不强，数量不够多，也缺乏记忆点。
均价上涨，主要来源于商品房成交主力的转换。
2019年，通州销量最好的是K2十里春风，均价2.6万/㎡，地理位置上翻个跟头就是廊坊，一不小心就能收到“河北欢迎你”短信。
2020年，通州销冠是融御，均价超6万/㎡，还有新入市珠江阙均价更是近7万/㎡。
而石景山，自从中海寰宇天下清盘后，除了禧悦学府、长安云锦销量不俗，接棒的是首钢园东南区一众豪宅，长安九里、长安云尚、中海·天钻……
一个站位北京城市副中心，一个主打冬奥会和首钢园的规划。
但严肃君要提醒大家，两区政策和规划红利，确实存在，但已提前出尽，并淋漓尽致体现在了新房价格上。
想再上一步，难。
05
大兴、昌平、朝阳：高光消失ing
与通州、石景山恰恰相反，在大兴、昌平、朝阳，限竞房存在感又太强，高光时刻也大多发生在这里---
- 非城六区热销2000套；
- 千人摇号疯狂场面再现；
- 神户型一再迭代更新；
- ……
具体严肃君已经在上一篇说过太多，具体可以戳这是限竞房的首次销冠，可能也是最后一次。
只不过，不同的是，大兴还有的是房，昌平没多少房子，而朝阳是已经没房了。
同样是三站到望京，2019年能以5.6万/㎡（实际成交均价）价格，买到中海·望京府，2020年就只有7.4万/㎡的华樾北京了。
而且两盘都已迅速售罄。
华樾国际接棒，虽然案名更国际，但地理位置却相对接地气，临近地铁也尚需时日才能开通。69422/㎡只是毛坯限均价，从开发商报出总价来看，实际均价还要高。
而已出让尚未入市的“华樾国际二期”，从土拍阶段，限均价就涨了1578元/㎡，提升至71000元。
朝阳，7万以下新房，已经成为过去式。
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