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海淀>朝阳,北京各区鄙视链是怎样形成的?

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  一句话总结2020年北京新房市场,那就是成交量向上突破,成交价向下跌破

  但细化到十六区,就不是一句话能说完的了。

  严肃君将2020年各区新房成交套数和均价,与2019年数据进行对比,发现一些有意思的点,对未来买房决策能够起到一定的辅助作用。


  *成交套数在1500以下东城、西城、门头沟以及怀密延平,由于数据绝对值较低,受单个项目影响较大,不在此次讨论范围之内。

  01

  海淀:消灭刚需

  随波逐流容易,逆水行舟太难。

  北京新房成交均价整体向下的一年,只有海淀、通州、石景山保持了正向增长,其中海淀成交均价增长12%,可以说是最硬核的量价齐涨片区。

  贡献一方面来自限竞房。

  2019年海淀成交限竞房主力,为翠湖三杰,均价5.3万/㎡;2020年海淀主力转移到位置更好的西山锦绣府,均价超5.8/㎡,也是全北京为数不多能顶格卖限竞房之一。

  2021年大概率将是京投发展·岚山霸榜。12月06日下证,截至12月29日,已网签172套。别说什么六环外,再远也是海淀。

  以后还会不会有5字头新房?其他区不好说,海淀基本没可能。


  而纯商品房项目中,除了世茂·西山龙胤这类别墅,可以说海淀没有7万以下新房。

  尤其新入市颐和金茂府、香山壹号院、西钓鱼台嘉园等多个大平层项目,均价超11万/㎡,更是拉高海淀房价水平线。

  2020年特殊性还在于,疫情倒逼大批计划出国留学家庭,转向北京学区房,选择无非东西海。临近年底,海淀学区房还因为“一夜上涨40万”上了热搜。

  再看看成交均价逼近20万/㎡的万柳书院,果然有学区,才最能领涨,也最抗跌。

  02

  丰台:华为员工选房指南

  丰台是本文讨论范围内,唯一成交套数下跌的行政区。

  分析起来,2020年丰台与海淀面临一样的市场,但却走出完全不同的曲线。

  同样是限竞房接棒成交,价格几乎原地踏步

  2019年丰台限竞房成交主力,要么7万+西城天铸、佑安府,占三环内外绝对地段优势;要么5万+橡树澜湾、国风长安,占五环里性价比最高优势。

  而2020年轮到郭公庄仨项目,5环里,6万多,性价比略显鸡肋。只有当其他限竞房逐个售罄,在高价商品房回归推动下,去化速度才跑了起来。

  再想想丰台西五环以西,还有一众均价不足4万的项目。


  同样是多个纯商品房豪宅入市,速度却没跑起来

  比如北京金茂府二期,169套销售成绩不错,但均价没有突破10万;而中海甲叁號院均价超过11万,但由于网签滞后性,目前体现在网签中的只有18套。

  提气的好消息是,几天前华为总部正式落户丽泽soho,周边一众豪宅立刻宣发海报,列队欢迎。毕竟华为不仅带来产业,还有大批年薪百万人群,以及买一套房子,或者换一套更大房子的需求。

  之前,丽泽是丰台的概念股;现在,华为是丽泽的概念股。

  除此之外,眼下丰台分钟寺的故事,讲得不差;未来丰台也还有地可期待。

  03

  一北一南:降最多的价,涨最大的量

  北边是顺义,2020年新房成交均价同比去年下跌18%,但与此同时成交套数大涨136%。

  南边是房山,两组数据分别是均价下跌7%,成交套数上涨89%。

  降价去库存,执行套路都一样。

  年初有顺义金茂北京国际社区,给出“首付50万”上车门槛;年底有房山中骏·云景台,直接让北京房价重回2字头。

  严肃君统计了2020年顺义有成交限竞房项目,与2019年成交均价以及限均价进行对比,发现总结来看就是步步下楼梯---

  降价就像CG,只有一次跟无数次的差别,一次降不到位,那就再降一次。


  房山限竞房项目较少,严肃君只举一个例子,旭辉城2019年成交均价还是31287元/㎡,2020年只有27329元/㎡。

  毕竟,隔壁中骏·云景台、恒大御峰都一撸到底了,旭辉城还好意思卖3万么?

  以价换量,顺义和房山2020年新房成交,前6名统统由限竞房包揽。

  曾经的顺义销冠,也是当年北京豪宅销冠恒大丽宫,2020年被挤到顺义第八;房山中粮·京西祥云,也从2019年前三甲跌到第七名。

  至于要不要入手?别急,存货还多得很,说不定春节促销价更让你惊喜。

  04

  通州、石景山:利好出尽是……

  在通州和石景山,限竞房存在感不强,数量不够多,也缺乏记忆点。

  均价上涨,主要来源于商品房成交主力的转换

  2019年,通州销量最好的是K2十里春风,均价2.6万/㎡,地理位置上翻个跟头就是廊坊,一不小心就能收到“河北欢迎你”短信。

  2020年,通州销冠是融御,均价超6万/㎡,还有新入市珠江阙均价更是近7万/㎡。

  而石景山,自从中海寰宇天下清盘后,除了禧悦学府、长安云锦销量不俗,接棒的是首钢园东南区一众豪宅,长安九里、长安云尚、中海·天钻……

  一个站位北京城市副中心,一个主打冬奥会和首钢园的规划。

  但严肃君要提醒大家,两区政策和规划红利,确实存在,但已提前出尽,并淋漓尽致体现在了新房价格上。

  想再上一步,难。

  05

  大兴、昌平、朝阳:高光消失ing

  与通州、石景山恰恰相反,在大兴、昌平、朝阳,限竞房存在感又太强,高光时刻也大多发生在这里---

  

  • 非城六区热销2000套;
  • 千人摇号疯狂场面再现;
  • 神户型一再迭代更新;
  • ……

  具体严肃君已经在上一篇说过太多,具体可以戳这是限竞房的首次销冠,可能也是最后一次。

  只不过,不同的是,大兴还有的是房,昌平没多少房子,而朝阳是已经没房了

  同样是三站到望京,2019年能以5.6万/㎡(实际成交均价)价格,买到中海·望京府,2020年就只有7.4万/㎡的华樾北京了。

  而且两盘都已迅速售罄。

  华樾国际接棒,虽然案名更国际,但地理位置却相对接地气,临近地铁也尚需时日才能开通。69422/㎡只是毛坯限均价,从开发商报出总价来看,实际均价还要高。

  而已出让尚未入市的“华樾国际二期”,从土拍阶段,限均价就涨了1578元/㎡,提升至71000元。

  朝阳,7万以下新房,已经成为过去式。

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