税务筹划之 房地产行业怎么解决企业缺少成本票问题？

亲爱的朋友们大家好，我是助人为乐李小帅，这期我们和大家聊聊房产公司如何做税务筹划，节税效果好。首先房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司解散。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售和竣工清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。
房地产项目公司筹划，项目公司决策阶段的内容主要是通过投资机会的选择可行性研究、项目评估和决策来决定地域市场的进入土地资源的获取。纳税成本的评估也是贯穿始终，而税收筹划是要在纳税人对应的经济业务发生前，用既有的法律、法规对其经济行为所带来的影响进行估计和判断，并选择有效地方案执行。

(1)项目公司：子公司or分公司
房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母，子公司的形式还是总，分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。根据我国公司法的规定，子公司具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。
由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务，而分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。

企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：
1)我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如深圳和北京存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。
2)国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。
3)对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。

那么根据上面所述我们出具节税方案：
小规模核定征收：主要解决企业所得税、个人所得税、分红税等
例如某房产设计公司为一般纳税人年利润为600万元，由于这600万元没有相应的成本费用，所以需要缴纳25%的企业所得税，纳税额大概为150万元，剩下450万元若需要提现到法人或者股东的私人账户上，还需要缴纳20%的分红税，税额为90万元，总纳税额为240万元，最后所剩下的纯利润只有360万元左右。那么这种情况就可以在园区成立一家小规模个人独资企业，以业务的方式合理的转移500万的利润，那么原一般纳税人公司只需要缴纳少量的所得税了，剩下的由个人独资企业来缴纳，那么500万的营业额在园区内所需缴纳的税费为：
增值税：500万/1.01*1%=4.95万（小规模增值税减按1%征收）
附加税：4.95万*6%=0.3万（小规模附加税减半征收）
个人经营所得税：500万*10%*35%-65500=10.95万（核定应税所得率为10%，再按照五级累进制进行计算纳税）
算下来只需要缴纳16.2万左右，综合税率3.2%左右，就可解决上百万的所得税税负问题。

一般纳税人财政扶持：主要解决企业增值税、企业所得税税负问题等
例如某房产设计公司由于上游是小规模纳税人，不能完全取得13%的进项，那么就会存在10%的税负差，10%的增值税也是比较头疼的。那么就在上海，江西，山东等一手园区成立一家一般纳税人房产设计公司，合理分包业务或者转移业务，在园区缴纳这10%的增值税，则可享受增值税与企业所得税的税收奖励政策。假设入驻后的企业缴纳增值税为500万元，企业所得税为100万元，则可享受到：
增值税：500万*50%（地方留存部分）*70%（奖励比例）=175万元；
企业所得税：100万*40%（地方留存部分）*70%（奖励比例）=28万元。
只需要改变一个注册地址，就可享受200多万的财政扶持奖励，对企业来说也是另一笔不可小觑的额外收入。
企业入驻均无需实体办公，所有流程都享受一站式服务，注册期间也无需法人亲自到场办理。详情了解更多的税收优惠政策以及注册流程，请关注《助人为乐李小帅》