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业主“抱团涨价”,谁给的胆儿?

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  【环宇杂谈】

  实体经济经营遇到困难,存量时代资产开始分化,资金亟待寻找核心资产。

  李宇嘉

  广州业主“抱团涨价”,刚刚上路,就被扼杀在摇篮里了。近日,市住建部门开展专项行动,要求中介服务人员不得参与哄抬房价、炒作预期等行为,如遇到业主调价,需重新签订委托书。看来,广州业主学习深圳,“集体护盘”、“暴力拉升”,逃不掉被遏制的下场。困惑的是,业主自发“保卫价格”,此前从未有过,近期却在深圳、杭州、广州等热点城市密集上演。

  更看不懂的是,贝壳统计的2020年房价跌幅较大的十大城市,部分省会城市,甚至国家中心城市在列。这些城市二手房挂牌量创历史新高,交易价格也在下跌。另外,根据社科院住房大数据研究,2020年房价涨与租金跌的剪刀差一直在扩大。11月份,24个核心城市租金下跌0.71%,跌幅比10月增加0.25个百分点。那么,什么力量驱动了业主肆意涨价的动力?

  带着疑问,周末笔者到广州珠江新城附近的中介转了一下。抱团涨价的楼盘,主要集中在核心区一些配套不错的片区。中介们反映,当下二手房业主心气都比较高,哪怕一年半载卖不掉,挂牌价也要比成交价高。原因呢?一是“急售”的业主少了。过去,生意人经常要卖房融资。但现在,融资方便,特别是拿房子做经营贷融资,利率比房贷还低,所以不需要卖房。

  二是自媒体时代,局部信息“交流-聚合”会导致一致行动。按道理,自媒体打通了信息闭塞,更有利于引导供需和价格均衡。但祸兮福所倚,福兮祸所伏,自媒体泛滥导致意见领袖大行其道,信息是畅通了,但可能形成的是非理性聚合。比如,粉丝忠实于房产自媒体博主、业主听从业主群里的头儿。意见领袖如果希望房价涨,其他人都会跟从,这就是当下的现实。

  所以,我们看到,不管是2019年底深圳业主集体护盘、暴力拉升,还是近期广州珠江新城业主抱团涨价,都是通过自媒体、业主微信群形成一致行动力。房产不同于一般商品,某一片区抛开不卖的、限售的、交易频率低的“老破小”,二手住房挂牌量只有那么多。如果业主抱团涨价,就打破了二手房市场分散决策和定价的特质。买家要么离场,要么接受更高价格。

  而且,涨价也有利于中介提佣,业主一致行动,也将代理中介绑架了,于是中介也有意无意宣传房价上涨的信号。相比卖家集团护盘、抱团涨价,中介配合卖家涨价,买家是分散的、弱势的。所以,最后必然是最需要房子的买家妥协,结果就是这个片区的房价被更高的价格“锚定”,涨价预期自我实现。后来的买家也大多欣然接受高房价,因为他们认为房价还会涨。

  作为公共产品的住房,政府强力介入交易,打破由卖家和中介形成的垄断和合谋,无疑是正确的、及时的。但问题是,为何二手房价在下跌、租金下跌,国家在夯实“房住不炒”,抱团涨价现象还屡屡上演呢?笔者认为,很大程度上在于利率下降、融资宽松,而资产端面临的困境是,实体经济经营遇到困难,存量时代资产开始分化,资金亟待寻找核心资产。

  还有一个重要原因,2019年开启贷款定价换锚,从基准利率到LPR,1年期LPR和5年期LPR“分野”,实体经济和地产之间树立“防火墙”。意图很好,但由于实体融资利率低于房贷利率,加上银行谋求地产抵押的融资安全,这堵墙在各地金融机构竖起时,出现了责任没有压实的套利行为,披着实体的外衣给地产输血。2021年,夯实房企融资三道红线和银行房贷两档限制,堵住违规杠杆,消除地方托底地产的信号,业主抱团涨价才会自然消弭。

  (作者系房地产资深研究人士)

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