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深圳去年新房建设创历史新高,房源供应大增后房价何去何从?

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  “人多地少”的深圳,曾频频因“高房价”被推上热搜。随着深圳新房建设力度创下历史新高,未来房源供应也会相应增加,当地房价会有进一步波动吗?

  1月11日晚间,深圳市住房和建设局(下称“深圳住建局”)发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》称,2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%。

  同时,值得注意的是,2021年深圳商品住房入市势头强劲。深圳住建局数据显示,2021年第一季度全市预计入市商品住房及商务公寓项目20个,建筑面积94.9万平方米,其中商品住宅92.5万平方米,约8900套;商务公寓2.4万平方米。

  根据深圳住建局2020年4月发布的《住房发展2020年度实施计划》,深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%,低于国家相关标准中25%~40%的下限。深圳市住建局局长张学凡曾表示,在“十四五”期间,深圳在用地供应上会做一些调整,住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%,甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示,从数据来看,2020年深圳商品住房供应端的数据表现活跃,符合根据市场发展需求,有助于2021年增加房源供应,缓解住房供需矛盾。

  去年新开工商品住房面积增160%

  深圳住建局称,为缓解我市住房供应紧张局面,2020年我市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%。与此同时,2021年第一季度全市预计入市商品住房及商务公寓项目20个,建筑面积94.9万平方米,其中商品住宅92.5万平方米,约8900套;商务公寓2.4万平方米。值得注意的是,2020 年龙岗、龙华和光明区新开工商品住房建筑面积排名前三,都超过150万平方米。

  

  各区域新开工商品住房情况图 数据来源:深圳住建局

  强大的供应背后,是旺盛的市场需求。据深圳住建局数据,2020年深圳新房共成交45384套,相比2019年成交套数上涨19.8%,创2016年以来的新高。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受第一财经采访时表示,对于深圳楼市调控来说,深圳去年最大的变化是对楼市信息进行了全面、定期披露。政府及时地向公众公布供地计划、楼盘供应计划等,有利于市场了解房地产信息,也可以有力减缓大家对楼市的恐慌,是楼市调控走向精细化的重要标志。

  “事实上,去年上半年受疫情影响,新房项目入市效率总体处于低位水平,但自去年7月底之后,深圳市的新房供应开始发力,可以说主要发力点还是在下半年。”深圳房地产中介协会研究部主管华洪对第一财经记者表示,根据统计,去年8、9、10三个月集中批售的项目就占到全年入市项目近一半水平。

  华洪表示,这一方面是为了兑现715新政中所提及的加大供应的举措。另一方面,由于去年年初疫情停工的影响,导致开发商资金压力陡增,自全面复工后,市住建局为降低疫情对新开工项目的延工影响,降低了新房预售门槛,新房开发商集中抓住这一利好举措抢闸入市,综合导致了去年下半年的扎堆入市现象。

  “从长远看,提高住宅用地供应比例已纳入十四五规划范畴内,而短期内,由于去年下半年集中复工和开工的项目也将会在今年集中入市,今年的供应依然会可观。”华洪说。

  供给端和分配端双管齐下

  2020年,深圳楼市一度火爆,“代持打新”、“捂盘惜售”、“违规经营贷”等市场乱象引发监管部门关注。

  在增加土地供应的同时,深圳住建局对于楼市乱象,保障刚需住房权益等方面也展开了实际行动。深圳住建局表示,2020年5月份以来,深圳市开展了为期三个月的房地产市场专项治理行动,对捂盘惜售、价外加价、虚高二手房挂牌价,违规发放经营性贷款流入房地产市场,捏造、歪曲发布房地产相关信息,恶意哄抬房价等违法违规行为进行严厉查处。全市各区各部门共检查各类企业机构及个人1475家,检查819次,出动检查人员2487人次。收集线索393条,下发责令整改通知书87份,立案处罚76宗。

  严跃进表示,积极增加房源供应对于刚需来说是利好消息,但同时政府也需要加强监管,让更多的刚需能够买上房,这是在分配方面需要注意的问题。

  李宇嘉在接受第一财经采访时表示,从供给端来看,不管是深圳土地的开工还是新楼盘的供应,都是呈翻倍增长。同时,深圳还在分配端首先满足刚需的需求,强调了热点楼盘刚需优先购房等,从某种程度上能缓解大家的焦虑。

  第一财经记者了解到,2020年7·15限购新政出来后,深圳宝安区的华强城市花园项目是新政之后深圳首个“按积分”诚意登记销售的项目。值得注意的是,此次诚意登记资格审核采取“积分制”,根据方案的积分规则,共分3个积分项,分别为在深购房情况、户籍情况、在深缴纳社保情况,诚意登记资格审核积分为3项积分之和,极大地提高了刚需购房者的购买概率。

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