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听说全国快乐的年轻人有一半在广州,原因跟这个租金也有关

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  新年伊始,戴德梁行和仲量联行发布了2020年广州房地产市场回顾,并展望了2021年的发展趋势。CBD君获悉,广州商办市场在抵住了去年一季度的冲击后,企稳回暖,展现了强劲韧性。写字楼市场方面,广州牢守一线城市租金跌幅及空置率最低位。优质零售市场势头强劲,净吸纳量攀至历史高峰,大宗交易方面,交易额出现井喷式回升。展望2021年,写字楼市场迎来供应高峰,超120万平方米的计划供应量或推高全市空置率。零售市场方面,2021年广州市场将新增51.9万平方米优质购物中心,随着经济形势逐步好转,租金有望小幅增长。市区核心商圈的优质项目将维持其对零售商的较强吸引力,市区租金预计大体保持平稳。


  回顾2020年甲级写字楼市场空置率为一线城市最低

  现场,戴德梁行研究院副院长张晓端展示了北上广深四个城市第四季度的写字楼市场情况。截至2020年第四季度,广州甲级写字楼市场空置率同比上升2.6个百分点至8.1%,为四个城市中最低,深圳写字楼空置率为25.1%,为北上广深四个城市中最高,上海紧随其后,空置率为21.9%,北京地区为17%。

  在租金方面,广州地区跌幅最小,仅同比下降5.4%至180.4元每月每平方米,深圳地区租金下跌12.8%至211.5元每月每平方米,跌幅最大;北京地区租金下跌11.8%至337.2元每月每平方米;上海地区租金下跌6%至246.7元每月每平方米。


天河CBD

  仲量联行的数据显示,2020年广州甲级办公楼净吸纳量达32万平方米,相比去年增长约6%。截至2020年12月末,广州全市甲级办公楼市场新增供应较去年上升66%,约为56万平方米,其中近一半新竣工项目位于琶洲片区。

  张晓端介绍,去年年初受新冠疫情影响,企业租赁意愿减弱,退租和空置增加;下半年企业搬迁意愿逐步增强,业主普遍愿意提供更大的议价空间加速去化,多重因素刺激下市场活跃度有所上升。但是企业搬迁仍以成本控制为主要考虑。此外,报告显示外资租户比例有所减少,以内资租户主导市场需求。从行业需求分析看,TMT和金融业为全年两大主力需求来源,占比分别高达32%和25%。

  在全年度的租赁活跃度上,珠江新城为租赁最活跃的区域,60%的交易在此发生,其中金融业依旧是主打产业,占了33%,随后是TMT行业,占20%,房地产业占13%,制造业占13%,专业服务业占11%。

  展望2021年总部经济元年开启

  报告显示,2020年广州写字楼市场有多个优质写字楼项目入市,主要位于海珠及越秀区。张晓端预判,2021年,广州甲级写字楼市场计划供应量将达120.4万平方米,为十年来之最,其中约七成位于琶洲。“预计全市空置率将推高,租金下调不可避免。”

  尽管如此,新增供应和租金的调整将激发新的租赁需求,带动整体市场活跃。对此戴德梁行广州公司总经理罗进良表示,琶洲从2010年土地出让开始,中间经过快速建设发展,琶洲西区土地出让基本完成。未来广东省航运集团、三七互娱、名创优品、丸美、海大等企业总部将聚集于此。但CBD的成熟通常需要20年以上的发展期,琶洲成为成熟的CBD还需要一些时日。

  戴德梁行广州公司写字楼部主管及董事梁杰则表示,总部物业大部分落位于琶洲,随着产业结构进一步聚集完善、商住配套的增加、城市更新的提速,办公科技研发产业载体将更为丰富。总部项目带来的新增供应将促进科技企业搬迁聚集,加快区域内产业升级,总部经济集聚效应逐步凸显。


IFC国金天地的“温暖市集”

  值得关注的是,未来四年,广州将迎来32栋总部自建的高端写字楼物业入市,总面积约220.91万平方米,约占全市供应的70%。其中,实业总部占比最高,其次为TMT行业、金融总部、房地产及其他多元化行业总部。报告预测,未来五年,珠江新城的写字楼存量将达到39%,为全市之最,琶洲地区将达到35%,为全市第二,其次是体育中心达12%,金融城达9%。

  仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽预测:2021年将是供应大年,新增办公面积或接近今年的两倍,全年约140万平方米甲级办公空间投入广州市场,其中近6成新增办公空间将来自琶洲。琶洲的租赁需求大部分来自产业园和非甲级项目的升级,预计对珠江新城、天河北等商务区的租金影响有限。

  非核心商圈将成供应主力

  受益于消费复苏,仲量联行广州零售地产部高级经理宋超认为零售租赁需求短期内也将逐渐恢复。在整个餐饮业面临同质化的情况下,着力实行差异化运营、塑造独特品牌文化的餐饮商家有望从中突围,此类商家租赁需求预计将较为活跃。


消费复苏活跃起的“夜经济”

  同时,随着“千禧一代”逐渐成为零售消费市场的主力军,更多零售商将努力探索并力求满足其不断变化的消费需求,例如以盲盒为主流的潮玩经济将有望为消费市场打开更多想象空间。

  供应方面,预计2021年广州全市新增供应面积约为60万平方米,其中大半位于市郊。由于需求尚需时日才能完全恢复,不少新项目和尚未成熟项目的去化存在一定压力,预计市郊不少业主仍将采取降低租金策略以实现快速去化。市区核心商圈优质项目将维持其对零售商的较强吸引力,市区租金预计大体保持平稳。

  “对于购物中心而言,业主瞄准的也不只是眼前短期的复苏,他们还关注品牌组合、空间场景的未来商业价值以及长远的消费者黏性。”在后疫情时代,宋超预测将会有更多商场抓住机会优化定位、调整品牌组合、构建多维度商业触点。张晓端表示,随着经济形势逐步好转,明年商业地产租金有望小幅增长,同时非核心商圈将成供应主力,占比将一路走高,在2025年预计升至66.5%。

  延伸阅读仲量联行首发《中国最贵办公楼市场租金排名》

  1月7日,仲量联行发布了最新全球《优质办公楼租金追踪指数报告》(下称“报告”)。报告显示,受疫情影响,2020年全球最贵办公楼市场租金呈现整体下滑趋势。中国一线城市北京、上海、深圳、广州均在全球榜单前50名,杭州今年首次进入全球排名并位列51,逼近广州的279元/月/平方米最贵租金水平。


2020年全球优质办公楼租金最贵市场前20名

  报告对全球领先的房地产市场中优质办公楼的入住成本进行比较,共涵盖全球86个城市的100个办公楼市场,对其中最贵办公楼租金水平进行了同类比较。今年是该指数的第六次发布。

  报告显示,受疫情影响,2020年全球最贵办公楼市场租金呈现整体下滑趋势,平均降幅达3.0%,但各地区最贵办公楼的租金差距有明显缩小。香港中环地区、北京金融街和北京中央商务区依然位列十大最贵办公楼市场。

  其中,香港中环连续五年领跑全球优质办公楼租金,位居榜首;北京金融街仍位列第三,但与第一名租金差距缩小63%,北京中央商务区从去年的第九名上升至第七名。前20名中,上海浦东上升一名,上海浦西重回前20,北京中关村首次入榜即位列13。深圳(27)、广州(48)均在全球榜单前50名,杭州今年首次进入全球排名并位列51,最贵租金水平逼近广州。

  随报告出炉的还有《中国最贵办公楼市场租金排名》。在国内排名中,一线城市依然领跑全国最贵办公楼市场。北京金融街最贵办公楼以799元/月/平方米的租金排名第一,其后的是上海陆家嘴(492元/月/平方米)和深圳福田(372元/月/平方米),广州珠江新城最贵办公楼租金为279元/月/平方米,排名第四。


  从排名可以看出,北京、上海、深圳的顶级商圈最贵租金和平均租金差异较大,两者差额均在100元以上,展现出一线城市中企业租户更为多样化的承租能力,而二线城市企业承租水平则相对更为集中。

  值得一提的是,今年虽然整体甲级办公楼市场都面临租金下滑,但其中最贵办公楼租金降幅相对更小,充分显示出优质办公楼强大的抗压性。仲量联行大中华区研究部总监黄志辉分析,在疫情的推动下,灵活办公策略越来越成为企业新常态,企业也更加注重通过提供人性化办公体验和更好的配套设施来吸引优秀人才、提升创新和品牌形象,因此在选址时也会优先考虑更符合其需求的优质办公空间。从报告来看,金融服务类和科技类企业仍然是优质办公空间的主要租户。

  采写:南都记者 郑雨楠 夏嘉雯 实习生 李焱彤 韩畅

  图片:南都记者 陈军

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