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广州到佛山买房,依然是选择之一

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  广佛同城之间的交通连接,又有了新的进展。

  1月11日,新一轮《广佛两市道路衔接规划修编》显示,沿广佛两地197公里接壤边界共规划布局了80条衔接道路,未来将实现广佛两市中心区30分钟互达、重点地区与主要枢纽60分钟通达。

  按照规划,广佛两市未来将有27条轨道交通串联,其中18条为城市轨道

  

  看上去,未来的广佛同城,还将不断有交通力量推进。

  但与此同时,也有一种声音和观点,认为广佛同城,逐渐更偏于都市圈层面上的产业互补和城市共融,但在居住同城化上,广佛同城有所减弱

  那么,这是否意味着,从广州到佛山买房,不再是主流选择了?

  下面,我们慢慢聊。

  非官方定义下的广佛同城,由来已久。

  早在此前,广佛之间的金沙洲、芳村滘口早就实现了广州、佛山两个城市的紧密来往,精彩程度毫不逊今日。

  2008年,年票的出现,可以说是广佛同城化的最早标志。

  从当时的规定来看,广州市籍的机动车辆凡购买了本市有效年票,往返佛山市3800平方公里范围内免收次票。佛山市籍的机动车辆凡购买了本市有效年票,往返广州市中心城区(老八区),也免收次票。

  这也让两个城市之间的来往少了不少阻碍。

  随后,广佛线的开通,让这两座城市真正有了广佛同城的味道。

  

  图源:佛山地铁 拍摄:何波

  2010年11月3日,广佛地铁首段西朗至魁奇路通车,紧接着,随着2018年12月石溪至沥滘段的开通,运行了8年之久的广佛线终于实现全线贯通。

  作为全国首条跨城地铁,同时也是佛山首条地铁,广佛线的建设有着特殊的意义。

  2019年,广佛线日均客流量突破52万人次,相当于刚开通时的5倍,环比2018年增长了61%,高峰期客流量达到60万人次上下。

  时至如今,广佛两市的交通一体化,领跑大湾区,甚至是国内第一档。

  甚至换个角度,从佛山来看,和湾区城市间轨道交通联系,最为紧密的,只有广州,没有之一。

  交通的一体化,带动的是人的流动。

  以2008年广佛线的全线贯通为例,其中55%是往返于广州、佛山之间的居民。

  而到目前,2019年广佛之间联系客流176万人次/日,比2005年增长了2.8倍,占广州对外出行的44%,占佛山对外出行的56%。

  

  人流量示意图

  一句话言之,广佛之间联系客流在湾区城市中比重最大。

  而如果今天复盘广州客到佛山买房的因素,不难发现,除了交通一体化,还有性价比。

  其一,广州中心四区的房价,门槛较高。

  在不考虑置业预算的情况下,广州中心四区的居住氛围、成熟配套,一定是不少人的首选,但对于不少购房者来说,按照正常的收入水平,即便加上四个荷包,也很难在中心四区轻易上车。

  其二,对比广州此前的新区发展,佛山更有吸引力。

  2000年,广州开始实施《广州城市发展总体战略规划》,“东进、南拓、西联、北优、中调”的城市发展战略步入全面推进的轨道。

  但作为远大新,黄埔、南沙、增城这些区域,客观来说,发展之初,长期以来,离市区有些远,因此通勤时间长,同时,医疗、教育配套略逊于中心区,规划兑现需要一定的时间。

  如此对比,佛山的配套成熟性、烟火气,这些眼见即所得的优势就体现出来了。

  区域到珠江新城距离

  均格北滘新城20公里2.5万/㎡ 千灯湖20公里3.8万/㎡ 广州南站16公里

  4.2万/㎡ 新塘站30公里3万/㎡ 广州东站3.5公里13万/㎡

  数据来源:广州房天下

  价格方面,佛山也有优势。

  汇诚鸿图数据平台对十年楼价监测显示,十年前,金融高新区站和千灯湖站在售一手住宅售价在1.2万元/平方米左右

  这也就不能理解,广州客到佛山买房,会在此前,一直都是焦点。

  

  在此前的一份统计当中,具体到小区,27.8万佛广候鸟中,约45.1%(12.54万)居住在商品房小区内,形成了沿广佛交界线的“黄金三角”:金沙洲板块、千灯湖板块、三山新城板块

  时至如今,广州至佛山客流量接近广州中心四区至番禺区、至白云区客流规模;广佛之间通勤客流占全日客流比例由2005年的18.4%提高到2019年的40.8%,与广州市区出行通勤占比相当。

  其中,通勤总人口达到34万,住广州就业佛山约占40%,住佛山就业广州占60%,双向通勤特征明显。

  

  临广板块近5年房价涨幅情况

  甚至,在广佛同城的区域房地产发展方面,2016年—2017年,广州客户在桂城置业的比例一度超过七成。(数据来源:经纬粤湾研究院统计数据)

  以金沙洲为例,现状浔峰洲岛人口38万人,其中金沙洲人口16万人。根据手机信令调查,出岛通勤人口有16万人,80%往广州方向,其中60%住在金沙洲、40%住南海里水和海北。

  这个比例,是相当出彩的。

  而回到最开始的问题,广州客到佛山买房的热情,是否在下降。

  确实,佛山楼市的广州客户占比,有下降的趋势。

  单从数据来看,广东粤湾数据研究院发布的数据显示,近几年的佛山楼市,广州客户的比例有下降的趋势。

  而从我们私下跟佛山的几个研究机构负责人所沟通当中,也得到了类似的答案。

  但这是否就说明佛山不再是香馍馍?

  显然不是。

  

  佛山实景

  先说占比下降的原因,除了政策之外,最主要的一个关键因素,是昔日短板不断的广州外围区域,正在补齐短板。

  无论是交通,还是教育资源、医疗配套,不难发现,类似黄埔、南沙这些区域的资源日渐丰富,满足大家一步到位的置业需求。

  同时,距离远与时间久不再是必然联系,外围区通勤时间逐渐缩短,或许比市区开车所需时间更短。

  另一方面,广州中轴线的变化和一路向东的发展脉络,也让上班一族原来在荔湾、白云、越秀的上班点,搬到了天河、黄埔等区域。

  如此一来,基建的速度快,资源的分布正在不断均衡,通勤生活圈的选择,让不少买家,也不再只是盯着佛山。

  往大的方面看,南沙、黄埔乃至增城的崛起,也让广州客群置业更加多元化、置业范围更广。

  所以,在广州客眼中,佛山不是没有进步,不是没有吸引力,只是多了力均势敌的对手。

  但与此同时,广佛同城,依然是不少客群的主流选择之一。

  首先,是区位优势和价格优势。

  从区位上来看,佛山和广州区位位置实打实摆在这里,是不可回避的天然地理优势。

  其次,随着广佛同城交通一体化的继续深入,进一步解决交通等难点,对于白云、荔湾、越秀乃至其他区域的购房者来说,佛山,是不可忽视的。

  

  同时,对比广州金沙洲、广钢新城、白鹅潭、广州南站、广船这些广州板块,佛山的板块价格优势,依然明显,这样的价格差,很容易打动不少客群。

  另一方面,佛山不少区域的成熟度依然领先广州外围新区半个身位。

  前面我们也说到,这些新区正在补齐短板,但并不代表着已经华丽焕发,依然需要有最终配套全面完善的等待周期。

  但佛山的一些临广板块,基本没有这些的顾虑。

  

  地理优势、居住优势、价格优势,三大维度依然坚挺,轻易给从广州到佛山买房下“不再主流”的标签化,显然过于片面了。

  同时,众多临广板块,也依然在不断优化彼此之间的交通出行。

  以金沙洲为例,在规划层面上,就有3大措施:

  一是增加出岛过江通道。

  从现状6条规划到15条、新增9条,其中广州方向从现状3条规划到8条、新增5条,包括碧江大桥、沉香大桥、大坦沙大桥、海北-大坦沙、同心桥,通道能力是现状2.6倍,满足未来金沙洲地区道路交通过江需求。

  二是加大地铁覆盖,快速通达广佛两市中心区。

  从现状的1条规划到4条,新增广州12号线、佛山5号线连接广州站、佛山6号线连接白云新城,使金沙洲地区对外出行地铁比例从现状37%提高到53%。

  三是打通断头路。

  加强岛内金沙洲与里水、海北联系,从现状7条规划贯通12条。

  制图时间:2020年11月

  所以,可以肯定的是,无论是人的双向流动,还是两座城市的紧密连接,依然值得期待。

  而从广州到佛山买房,不是唯一选择,但依然是主流选择之一。

  【End】

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