2021旧改大年！这些项目值得你提前关注！

　　2021年，毋庸置疑的旧改大年。

　　根据相关统计数据显示，整个2020年，通过公共资源交易中心网站完成公开招商的广州旧改村多达41个，总旧改用地面积超过3033万㎡，总投资金额接近2600亿元，比2019年多出了956亿元。

　　这些在2020年完成公开招标、确定操刀者的旧改项目，多集中在广州外围区域，其中增城以16个旧改项目占据区域第一，数量惊人，南沙、番禺以8个旧改项目并列区域第二，以上各项目都将陆续在今年进入相应的建设进程里。

　　到了2021年，旧改项目的推进也逐渐从外围区过渡到中心区，广州旧改的故事结构空前庞大。

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　　2021年旧改

　　中心区成亮点！

　　进入2021年，截至目前已经进行招标、并预计在1月份内确定“东家”的旧改村项目，则多分布在中心区，其中海珠区占5个项目，荔湾占3个项目，黄埔区占1个项目。

　　而在2021的1月份之内，以上9个旧改项目，总改造面积就已经到达736.4912万㎡，预计总投资金额高达1091.58亿元，2021的1月，竟可抵得上2020年总投资金额的一半。

　　其中原因，还在于中心区域的旧改地块，更值钱。

　　我们几乎可以说，进入2021年，广州旧改将以中心城区为主场。

　　在这样的背景下，不少人最关心的一个问题就变成了：2021的旧改，会如何影响广州房价？

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　　中心区旧改

　　对房价有何影响？

　　首先，中心区旧改项目会释放出大量的城央优质土地，未来建成项目售价不低，从而影响住宅成交结构，导致广州成交均价上涨。

　　这些土地一部分会用来建设住宅，增加住房供应；另一部分则用来建设、优化该旧改项目范围内的市政与公共设施，比如商业综合体、文化中心、休闲公园等，城市面貌得到质的提升。

　　如此一来，我们最先能够感受到的影响是：中心区住房供应增加，区域内供求关系得到缓解，想上车中心区的购房者的选择增加；而曾经老旧的周边环境得以脱胎换骨后，又会带来区域的价值重估，比如区域租金、二手房房价会上涨，新进住宅项目的价格也不会低。

　　就拿今年旧改项目较多的海珠来说，康乐、鹭江、红卫等村都纷纷启动招标，而客村也在去年8月份左右，进行了村民旧改民意调查，意图积极推动相关改造工作。

　　摊开海珠区的地图，海珠的旧改项目基本沿着8号线中大-鹭江-客村等站点，连成一片。

　　这些村的现状都有着居住环境差、基础设施不足、治安隐患多等问题，但又有着靠近地铁站、区域内商业较多、生活比较方便等优势，尤其是作为3号线、8号线的换乘站点的客村，吸引了很多租客和二手房买家。

　　如果海珠各村能够顺利完成旧改工作，那么这些被释放出来的土地，就会尽可能地修整以上问题，放大以上优点，打造成优质的项目，不贵？那是不可能的。

　　其次，旧改项目不仅释放土地，还有一部分地块会建回迁房，新建普通住宅项目价格高，但回迁房的价格却低得多。

　　中心城区的回迁房一旦入市，又会导致中心上车的难度降低，吸引那些想上车中心区、预算却比较紧张的购房者，导致外围区的购房需求进一步回缩到中心区。

　　这样一来，外围区的购房需求降低，其区域房价体系会被打破、改写，可能会出现部分外围区房价下跌的情况，直到它完成自我价值的筑底。

　　同时，由于广州各区的限购政策越来越宽松，攥着本科生学历入户也不是什么难事儿，一旦中心区出现低价产品，就会迅速聚拢一大批购房者上车。

　　综合来看，旧改大年之下，中心区的房价依旧会保持坚挺向上的姿态，部分外围区可能面临微跌的情况。

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　　哪些旧改项目值得关注？

　　最后，我们把注意力重新集中到广州购房者身上，提出一个问题：在广州旧改频频破局的这两三年间，有没有什么旧改项目值得我们关注？

　　其实，当我们不谈旧改、只谈市场时，永远都会把一条购房铁律挂在嘴边：中心区>外围区。今天谈旧改，这条铁律也同样适用：优先关注中心区的旧改项目，抢占市场先机。

　　第一，天河区吉山村旧改项目，位于天河儿童公园以南，在去年10月份左右，由旧改大户富力地产及合景泰富联合摘得。

　　在天河，能够出现一个新项目，本身就是个足够有话题度的事件，而随着天河现存宅地越来越少，所以拥有“航母级体量”的吉山村就意味着一个巨无霸大盘。

　　而就目前来讲，吉山村旧改是盘活片区环境的关键，加之临近居住条件比较好的牛奶厂板块，未来整个奥体新城片区的城市面貌都会发生质变。

　　此外，省级名校天河执信中学就在天河儿童公园以北，附近在售一手房只有珠江花城，成交均价已经接近6字头。因此，如果想抢占中心区旧改红利，可以考虑入手周边新盘或者紧盯旧改项目的一期产品。

　　第二，海珠区珠光沥滘旧改项目14号地块。

　　从规划上来说，该项目位于海珠区南部核心板块的海珠创新湾，即以沥滘村为核心的旧改区域，是广州中心区体量最大的旧改项目，面朝珠江后航道，西临广纸板块，背靠海珠湖公园和海珠国家湿地公园，如果改造能够如期推进，居住环境会变得相当不错。

　　珠光沥滘旧改项目非常庞大，地块多达61宗，目前已经有动作、预计今年有项目推出的，就是14号地块。

　　14号地块门前是南洲路，不能享受到一线江景，周边在售楼盘有海洲花园（军产、不售）、越秀·天悦江湾（复式，均价7.8万/㎡）和珠江御景湾（二手房，均价4.2万/㎡），所以它自身6万+的吹风价，我觉得还是比较合理的，可以多加关注。

　　另外，主城区里不少板块也在这两年里一点点地焕新颜。

　　比如荔湾芳村、花地湾板块，曾经广州“东西并进”发展梦的失落，如今又开始复燃。花地湾越和花鸟鱼艺大世界已经完成整体拆除、搬迁，属于万科广信资产包的万科花地湾项目正在进行建设，其首发项目万科金域曦府，售价预估在5.5万/㎡以上。

　　而在去年8月份左右，因为涨价幅度猛而赚足一波风头的知识城板块，由广州旧改网红升龙集团拿下体量庞大的更新项目，比如汤村、何棠下旧改等，也值得关注。

　　同是升龙拿下、位于老黄埔板块的华润新溪项目也即将在今年入市，苦于老黄埔“断货”、选无可选等情况已久的朋友们，也终于可以在今年松口气，好好选一选了。

　　总的来说，抢占中心区旧改项目的先机，不仅需要你提前紧盯，也需要你做好“等待”的心理准备，毕竟，旧改项目们体量都不小，基建需要时间，整体条件的跃迁更需要时间，红利兑现就需要耐心了。