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2021旧改大年!这些项目值得你提前关注!

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  2021年,毋庸置疑的旧改大年。

  根据相关统计数据显示,整个2020年,通过公共资源交易中心网站完成公开招商的广州旧改村多达41个,总旧改用地面积超过3033万㎡,总投资金额接近2600亿元,比2019年多出了956亿元。

  

  这些在2020年完成公开招标、确定操刀者的旧改项目,多集中在广州外围区域,其中增城以16个旧改项目占据区域第一,数量惊人,南沙、番禺以8个旧改项目并列区域第二,以上各项目都将陆续在今年进入相应的建设进程里。

  到了2021年,旧改项目的推进也逐渐从外围区过渡到中心区,广州旧改的故事结构空前庞大。

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  2021年旧改

  中心区成亮点!

  进入2021年,截至目前已经进行招标、并预计在1月份内确定“东家”的旧改村项目,则多分布在中心区,其中海珠区占5个项目,荔湾占3个项目,黄埔区占1个项目。

  

  而在2021的1月份之内,以上9个旧改项目,总改造面积就已经到达736.4912万㎡,预计总投资金额高达1091.58亿元,2021的1月,竟可抵得上2020年总投资金额的一半。

  其中原因,还在于中心区域的旧改地块,更值钱。

  我们几乎可以说,进入2021年,广州旧改将以中心城区为主场

  在这样的背景下,不少人最关心的一个问题就变成了:2021的旧改,会如何影响广州房价?

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  中心区旧改

  对房价有何影响?

  首先,中心区旧改项目会释放出大量的城央优质土地,未来建成项目售价不低,从而影响住宅成交结构,导致广州成交均价上涨。

  这些土地一部分会用来建设住宅,增加住房供应;另一部分则用来建设、优化该旧改项目范围内的市政与公共设施,比如商业综合体、文化中心、休闲公园等,城市面貌得到质的提升

  如此一来,我们最先能够感受到的影响是:中心区住房供应增加,区域内供求关系得到缓解,想上车中心区的购房者的选择增加;而曾经老旧的周边环境得以脱胎换骨后,又会带来区域的价值重估,比如区域租金、二手房房价会上涨,新进住宅项目的价格也不会低。

  

  就拿今年旧改项目较多的海珠来说,康乐、鹭江、红卫等村都纷纷启动招标,而客村也在去年8月份左右,进行了村民旧改民意调查,意图积极推动相关改造工作。

  摊开海珠区的地图,海珠的旧改项目基本沿着8号线中大-鹭江-客村等站点,连成一片

  这些村的现状都有着居住环境差、基础设施不足、治安隐患多等问题,但又有着靠近地铁站、区域内商业较多、生活比较方便等优势,尤其是作为3号线、8号线的换乘站点的客村,吸引了很多租客和二手房买家。

  如果海珠各村能够顺利完成旧改工作,那么这些被释放出来的土地,就会尽可能地修整以上问题,放大以上优点,打造成优质的项目,不贵?那是不可能的。

  其次,旧改项目不仅释放土地,还有一部分地块会建回迁房,新建普通住宅项目价格高,但回迁房的价格却低得多。

  中心城区的回迁房一旦入市,又会导致中心上车的难度降低,吸引那些想上车中心区、预算却比较紧张的购房者,导致外围区的购房需求进一步回缩到中心区

  这样一来,外围区的购房需求降低,其区域房价体系会被打破、改写,可能会出现部分外围区房价下跌的情况,直到它完成自我价值的筑底。

  同时,由于广州各区的限购政策越来越宽松,攥着本科生学历入户也不是什么难事儿,一旦中心区出现低价产品,就会迅速聚拢一大批购房者上车。

  综合来看,旧改大年之下,中心区的房价依旧会保持坚挺向上的姿态,部分外围区可能面临微跌的情况

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  哪些旧改项目值得关注?

  最后,我们把注意力重新集中到广州购房者身上,提出一个问题:在广州旧改频频破局的这两三年间,有没有什么旧改项目值得我们关注?

  其实,当我们不谈旧改、只谈市场时,永远都会把一条购房铁律挂在嘴边:中心区>外围区。今天谈旧改,这条铁律也同样适用:优先关注中心区的旧改项目,抢占市场先机

  第一,天河区吉山村旧改项目,位于天河儿童公园以南,在去年10月份左右,由旧改大户富力地产及合景泰富联合摘得。

  在天河,能够出现一个新项目,本身就是个足够有话题度的事件,而随着天河现存宅地越来越少,所以拥有“航母级体量”的吉山村就意味着一个巨无霸大盘。

  而就目前来讲,吉山村旧改是盘活片区环境的关键,加之临近居住条件比较好的牛奶厂板块,未来整个奥体新城片区的城市面貌都会发生质变。

  此外,省级名校天河执信中学就在天河儿童公园以北,附近在售一手房只有珠江花城,成交均价已经接近6字头。因此,如果想抢占中心区旧改红利,可以考虑入手周边新盘或者紧盯旧改项目的一期产品。

  第二,海珠区珠光沥滘旧改项目14号地块

  从规划上来说,该项目位于海珠区南部核心板块的海珠创新湾,即以沥滘村为核心的旧改区域,是广州中心区体量最大的旧改项目,面朝珠江后航道,西临广纸板块,背靠海珠湖公园和海珠国家湿地公园,如果改造能够如期推进,居住环境会变得相当不错。

  

  珠光沥滘旧改项目非常庞大,地块多达61宗,目前已经有动作、预计今年有项目推出的,就是14号地块。

  14号地块门前是南洲路,不能享受到一线江景,周边在售楼盘有海洲花园(军产、不售)、越秀·天悦江湾(复式,均价7.8万/㎡)和珠江御景湾(二手房,均价4.2万/㎡),所以它自身6万+的吹风价,我觉得还是比较合理的,可以多加关注。

  另外,主城区里不少板块也在这两年里一点点地焕新颜。

  比如荔湾芳村、花地湾板块,曾经广州“东西并进”发展梦的失落,如今又开始复燃。花地湾越和花鸟鱼艺大世界已经完成整体拆除、搬迁,属于万科广信资产包的万科花地湾项目正在进行建设,其首发项目万科金域曦府,售价预估在5.5万/㎡以上。

  而在去年8月份左右,因为涨价幅度猛而赚足一波风头的知识城板块,由广州旧改网红升龙集团拿下体量庞大的更新项目,比如汤村、何棠下旧改等,也值得关注。

  同是升龙拿下、位于老黄埔板块的华润新溪项目也即将在今年入市,苦于老黄埔“断货”、选无可选等情况已久的朋友们,也终于可以在今年松口气,好好选一选了。

  总的来说,抢占中心区旧改项目的先机,不仅需要你提前紧盯,也需要你做好“等待”的心理准备,毕竟,旧改项目们体量都不小,基建需要时间,整体条件的跃迁更需要时间,红利兑现就需要耐心了。

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