扎根天津看天津，跳出天津看天津。
现在，是时候了，因为外部环境已经风起云涌。
最近，上海、北京的楼市情绪相当饱满，竟然开始“无量上涨”。
加上年初深圳楼市的滚烫，已经确定，新一轮的城市轮动开始了。
天津呢？什么时候会被轮动到？
我的旧船票，能否登上你的客船？
深圳已经疯过了。
深圳这轮大牛市的起点，其实是2019年11月。
当时千万起跳的新盘，已经出现2800人抢192套房。
2020年疫情结束后，更加烈火烹油。
比如都知道的招商太子湾湾玺，2900-5500万的房子，一个月内三次开盘三次秒罄……类似的剧情还有很多。
牛X格拉斯。
深圳涨完，上海涨。
上海这轮牛市的起点，是2020年4月，比深圳晚了半年。
4月相对平缓的涨到11月，12月开始大涨，一个月就涨了3%，明显启动。
现在的上海，新房买不到。
8月以来认筹率突破100%的楼盘，数都数不过来。
单价11.5万/平米的房子，收取600万认筹金，同时要求冻资700-1300万，结果竟然还是200多套房子1000多人抢。
市区新房摇号买不到，买房人开始瞄准郊区新房。
顶豪、改善、刚改、刚需，阶梯涨，房价开启全面普涨。
上海的二手房，进入拍卖模式。
很多房子踩上了“窜天猴”，一周跳涨100多万不稀奇。
给人的感觉是到处都在涨，学区房涨、次新房涨、就连老破小也涨。
近6个月，持续以月环比1%左右的幅度上涨。
据统计，现在上海看房人数已经和2015年一样多了，而且成交价高于挂牌价。
这就是大牛市行情的特征。
最可怕的，上海楼市正在情绪化，每套房源的成交都是一种刺激。
深圳楼市的滚烫，已经成功北移，来到了上海。
上海楼市，已疯。
上海涨完，北京正在启动。
北京房价已经走出2019-2019年的下跌循环，从8月开始，连续3个月上涨。
新周期已经开启。
所以，北京这轮牛市的起点，应该是2020年11月，比上海晚半年。
2020年，北京新房网签7.2万套，创6年新高，即便是2016年也没有这么高的量。
二手房成交16.9万套，同比上涨16.4%，创近4年新高。
事实证明，北京正在筑底，量在价先，今年小阳春房价一定会涨。
现在北京涨的最凶的是学区房和改善类房源。
据中介表示，海淀学区房业主开始坐地起价，一夜跳涨40万，基本挂一套卖一套，都在抢，跟不要钱似的。
北京楼市，已沸。
草蛇灰线，伏脉千里。
这些表象背后，正在宣告，新一轮的城市轮动来了。
上一轮周期，深圳2014年底最先启动，上海2015年中启动，北京2016年初启动，基本也是间隔半年的轮动。
历史正在以惊人相似的剧本重复。
所以，天津呢？
北京2016年3月房价开始上涨，而天津几乎是同时，3月也开始涨了，9月开始凶猛大涨，最后一个季度涨幅达30%。
照目前情况，春节后的小阳春，北京房价将明显上涨。
如果历史真的重复了，是不是意味着，今年天津小阳春的房价，也要大涨？
历史还会简单的重复吗？
这就需要明确一个问题，房价为什么会涨？
因为有钱。
城市轮动的本质是什么？
钱来了。
这个逻辑很简单，房价最终的支撑，就是经济，也就是购买力。
老百姓手里有钱，就有购买力，手里没钱，说什么都是正确的废话。
这也是为什么房价涨的最高的地方，往往是开发区、商务区，而非市中心。
因为有企业，比如杭州滨江的上市公司、上海浦东的金融企业、深圳南山的创业企业……
员工收入高，有钱之后，首先会做的事情不就是买车买房吗？
房价就是货币现象。
深圳房价为什么率先大涨？
因为深圳产业强，2020年疫情那波儿“放水”它最先吃到了。
吸金能力强，购买力强，房价自然涨。
但钱不是水，而是蜜，会慢慢扩散。
钱流到哪里，就相当于哪里拥有了购买力。
资本流动，“逐水草而居”。
事实上，这滩蜜不会随便流，大家都伸手去够，谁的吸金能力强，谁就能够到。
所以上两轮城市轮动，都出现了同样的规律：
一线城市房价最先启动，之后强二线城市才启动。
就是因为，一线城市的吸金能力无疑最强，先流过一线，才会溢到二线，之后溢到三四线。
如果这个逻辑没有问题的话，要想判断天津的房价2021年会不会紧跟着北京启动，就要看天津还有没有吸金能力。
蜜很甜，谁强谁先吃。
判断一个城市有没有吸金能力，有一个重要的指标：本外币存款。
本外币存款，就是人民币与外币的存款总数，相当于城市的小金库。
一个城市能汇聚多少资金，就显示出这个城市的综合实力和发展潜力，也就是吸金能力。
最关键的，这个指标没有列入政绩考核，由各地人民银行统计，基本上是准确的，比GDP更有意义。
2016年，也就是上一轮楼市周期，天津的本外币存款3万亿。
在全国处于仅次于北上广深的第二梯队。
当时与杭州、成都、重庆之间差距不大，都是3万亿这一档，吸金能力还是比较强的。
因此，北京2016年3月房价开涨后，天津顺势就跟上了，接住了从北京流出来的蜜。
2020年，截止到10月末，天津的本外币存款3.3万亿。
4年过去了，天津已经掉到了第三梯队。
北山广深依旧是妥妥的老大，第二梯还是由杭州、成都、重庆组成。
天津还是2016年的3万亿水平，可杭州已经跃升到了5万亿阵营。
梯队门槛越来越高，不进则退。
所以我们看到，深圳、上海房价涨了之后，杭州、成都紧跟着涨了。
相对涨幅，更能说明问题。
虽然这4年，天津的本外币存款增长了12%，但显然，其他城市更努力。
杭州涨幅高达60%，深圳、宁波、苏州也都在45%以上。
客观来说，天津现在的吸金能力，已经不能与2016年相提并论了。
这一次，天津恐怕不能马上接到北京的蜜了。
需要再等一阵，等城市轮动再飞一会儿。
从本外币存款的梯度和相对值来说，现在天津的位置，与2016年的西安差不多。
上一轮，西安房价真正涨起来，是在2017年。
也就是说，与北京相差9个月左右。
结论来了。
2021年小阳春，北京房价上涨，对天津会有助力。
但只是北漂的外溢需求，天津房价更多还是靠自身内力调节，比如供需、政策等。
真正的城市轮动，天津会滞后。
蜜不会消失，大概会在2021年底出现，2022年，房价才有可能涨。
这也非常符合我们之前说的“锅形底”。
天津新房大概还有1年的横盘期，二手房滞后些，大概还有2年。
说这些，并不是要唱空天津。
只是对于买房人来说，现阶段还是要客观、冷静，对接下来有一个清晰的判断。
尊重事实。
*文中部分数据来源：冰川指数
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