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广州写字楼迎供应高峰 零售市场租金有望小幅增长

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  新年伊始,戴德梁行和仲量联行发布了2020年广州房地产市场回顾,并展望了2021年的发展趋势。南都记者获悉,广州商办市场在抵住了去年一季度的冲击后,企稳回暖,展现了强劲韧性。写字楼市场方面,广州牢守一线城市租金跌幅及空置率最低位。优质零售市场势头强劲,净吸纳量攀至历史高峰,大宗交易方面,交易额出现井喷式回升。展望2021年,写字楼市场迎来供应高峰,超120万平方米的计划供应量或推高全市空置率。零售市场方面,2021年广州市场将新增51.9万平方米优质购物中心,随着经济形势逐步好转,租金有望小幅增长。市区核心商圈的优质项目将维持其对零售商的较强吸引力,市区租金预计大体保持平稳。

  回顾2020年

  甲级写字楼市场空置率为一线城市最低

  现场,戴德梁行研究院副院长张晓端展示了北上广深四个城市第四季度的写字楼市场情况。截至2020年第四季度,广州甲级写字楼市场空置率同比上升2.6个百分点至8.1%,为四个城市中最低,深圳写字楼空置率为25.1%,为北上广深四个城市中最高,上海紧随其后,空置率为21.9%,北京地区为17%。

  在租金方面,广州地区跌幅最小,仅同比下降5.4%至180.4元每月每平方米,深圳地区租金下跌12.8%至211.5元每月每平方米,跌幅最大;北京地区租金下跌11.8%至337.2元每月每平方米;上海地区租金下跌6%至246.7元每月每平方米。

  仲量联行的数据显示,2020年广州甲级办公楼净吸纳量达32万平方米,相比去年增长约6%。截至2020年12月末,广州全市甲级办公楼市场新增供应较去年上升66%,约为56万平方米,其中近一半新竣工项目位于琶洲片区。

  张晓端介绍,去年年初受新冠疫情影响,企业租赁意愿减弱,退租和空置增加;下半年企业搬迁意愿逐步增强,业主普遍愿意提供更大的议价空间加速去化,多重因素刺激下市场活跃度有所上升。但是企业搬迁仍以成本控制为主要考虑。此外,报告显示外资租户比例有所减少,以内资租户主导市场需求。从行业需求分析看,TMT和金融业为全年两大主力需求来源,占比分别高达32%和25%。

  在全年度的租赁活跃度上,珠江新城为租赁最活跃的区域,60%的交易在此发生,其中金融业依旧是主打产业,占了33%,随后是TMT行业,占20%,房地产业占13%,制造业占13%,专业服务业占11%。

  零售市场商业版图外扩,净吸纳量攀至历史高峰

  回顾2020全年,在度过前两季度的低迷之后,随着疫情的控制,广州优质购物中心市场逐步回暖,展现强劲势头。在新增供应达十年高峰至60.6万平方米的情况下,吸纳量同时攀升至54.6,亦达十年之最。新项目良好的招商进展及年底前商家积极拓店扩张是实现吸纳高峰的主因。截至第四季度,新增供应量小幅推动空置率上升0.6个百分点至6.1%,全市租金结构性同比下降3.6%。

  仲量联行的数据显示,去年1-10月,广州社会消费品零售总额同比下降5.5%,在一线城市中降幅仅高于上海,该降幅的持续收窄显示出广州消费市场在经受疫情考验后的较强韧性。自二季度消费迈入复苏阶段以来,头部连锁餐饮行业较早恢复,其他行业商家拓展分店信心也逐步增强,全市整体租赁需求稳步回升,全年净吸纳量超过46万平方米,位于一线城市之首。

  值得关注的是,由于境外疫情尚存在诸多不确定因素,奢侈品消费回流带动广州奢侈品销售业绩强劲反弹,吸引不少国际奢侈品服饰及一线美妆品牌进驻广州。太古汇引入了Alexander McQueen、Loewe广州首店,Chaumet华南首店,天环广场引入了TomFord广州首店等。与此同时,由本地孵化的国产美妆品牌也迅速成长,凭借着产品的高性价比以及精准的社交网络营销在疫情后逆势扩张。张晓端介绍,新能源汽车、盲盒逐步成为线下开店的热点领域。新能源车企积极布局热门商圈的购物中心,其中不乏早已进驻购物中心的造车新势力以及新能源化转型的传统车企。此外,得益于Z世代愈发注重精神消费的需求,以盲盒为代表的潮流玩具泡泡玛特也在快速扩张。

  疫情冲击之下,快时尚品牌收缩了线下店布局,与快速轮转的快时尚品牌相比,集合店汇集多个品牌、多个品类的产品,并结合咖啡、书吧等多元消费场景,提高了消费者购物体验感,延长了消费时间,能更好满足消费者的社交需求,渐成购物中心“新宠”。其中政府措施也对市场起到了一定的刺激作用,例如Young城Yeah市活动,以及当下正在进行的广州国际购物节等。

  展望2021年

  总部经济元年开启,珠江新城的写字楼存量或达全市之最

  报告显示,2020年广州写字楼市场有多个优质写字楼项目入市,主要位于海珠及越秀区。张晓端预判,2021年,广州甲级写字楼市场计划供应量将达120.4万平方米,为十年来之最,其中约七成位于琶洲。“预计全市空置率将推高,租金下调不可避免。”

  尽管如此,新增供应和租金的调整将激发新的租赁需求,带动整体市场活跃。对此戴德梁行广州公司总经理罗进良表示,琶洲从2010年土地出让开始,中间经过快速建设发展,琶洲西区土地出让基本完成。未来广东省航运集团、三七互娱、名创优品、丸美、海大等企业总部将聚集于此。但CBD的成熟通常需要20年以上的发展期,琶洲成为成熟的CBD还需要一些时日。

  戴德梁行广州公司写字楼部主管及董事梁杰则表示,总部物业大部分落位于琶洲,随着产业结构进一步聚集完善、商住配套的增加、城市更新的提速,办公科技研发产业载体将更为丰富。总部项目带来的新增供应将促进科技企业搬迁聚集,加快区域内产业升级,总部经济集聚效应逐步凸显。

  值得关注的是,未来四年,广州将迎来32栋总部自建的高端写字楼物业入市,总面积约220.91万平方米,约占全市供应的70%。其中,实业总部占比最高,其次为TMT行业、金融总部、房地产及其它多元化行业总部。报告预测,未来五年,珠江新城的写字楼存量将达到39%,为全市之最,琶洲地区将达到35%,为全市第二,其次是体育中心达12%,金融城达9%。

  仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽预测:2021年将是供应大年,新增办公面积或接近今年的两倍,全年约140万平方米甲级办公空间投入广州市场,其中近6成新增办公空间将来自琶洲。琶洲的租赁需求大部分来自产业园和非甲级项目的升级,预计对珠江新城、天河北等商务区的租金影响有限。

  非核心商圈将成供应主力

  受益于消费复苏,仲量联行广州零售地产部高级经理宋超认为零售租赁需求短期内也将逐渐恢复。在整个餐饮业面临同质化的情况下,着力实行差异化运营、塑造独特品牌文化的餐饮商家有望从中突围,此类商家租赁需求预计将较为活跃。

  同时,随着“千禧一代”逐渐成为零售消费市场的主力军,更多零售商将努力探索并力求满足其不断变化的消费需求,例如以盲盒为主流的潮玩经济将有望为消费市场打开更多想象空间。

  供应方面,预计2021年广州全市新增供应面积约为60万平方米,其中大半位于市郊。由于需求尚需时日才能完全恢复,不少新项目和尚未成熟项目的去化存在一定压力,预计市郊不少业主仍将采取降低租金策略以实现快速去化。市区核心商圈优质项目将维持其对零售商的较强吸引力,市区租金预计大体保持平稳。

  “对于购物中心而言,业主瞄准的也不只是眼前短期的复苏,他们还关注品牌组合、空间场景的未来商业价值以及长远的消费者粘性。”在后疫情时代,宋超预测将会有更多商场抓住机会优化定位、调整品牌组合、构建多维度商业触点。张晓端表示,随着经济形势逐步好转,明年商业地产租金有望小幅增长,同时非核心商圈将成供应主力,占比将一路走高,在2025年预计升至66.5%。

  日前,仲量联行首次发布《中国最贵办公楼市场租金排名》,报告显示受疫情影响,2020年全球最贵办公楼市场租金呈现整体下滑趋势,平均降幅达3.0%。在中国最贵办公楼市场租金排行中,珠江新城以279元每月每平方米的价格位居全国第四。

  据了解,这是仲量联行连续第六年发布《优质办公楼租金追踪指数报告》,今年首次增加了《中国最贵办公楼市场租金排名》。在全球指数报告中,中国一线城市北京、上海、广州、深圳均进入全球榜单前50名,展现出一线城市企业租户更为多样化的承租能力。《中国最贵办公楼市场租金排名》中的二线城市虽未在全球报告市场追踪范围内,但基于全球市场统计方式,其顶级商圈租金水平足以纳入全球榜单。例如在二线城市中,南京、青岛最贵租金水平相当于全球排名前80的英国曼彻斯特、美国西雅图、亚特兰大等国际城市。而作为成渝经济圈核心城市,成都和重庆也双双入榜,如今成渝经济圈已成为继京津冀、长三角、大湾区三大城市群之后的消费第四极,进一步推动成渝商业地产市场发展,为办公楼市场带来更多需求风口。

  仲量联行研究部办公楼市场负责人米阳表示:“随着国内经济稳步回暖,办公楼市场作为经济的‘晴雨表’,需求也稳定恢复,提振了市场信心,未来办公楼市场租金降幅有望继续收窄,在金融、科技以及新兴产业的带动下,国内一、二线城市主要商圈将激发更多活力,在全球市场中占据越来越重要的地位。”

  采写:南都记者 郑雨楠 夏嘉雯 实习生 李焱彤

  制图:张博 摄影:南都记者 陈军

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