房价将迎来“新风向”？2条新规下，2021年起，房价或超乎你想象

在房地产行业发展之初，对于房子的定义仅仅是用来居住的，然而随着时间的发展，房子也附加了很多属性。对于如今的楼市而言，人们不单单是为了居住买房，而是为了孩子上学、落户城市、享受医疗资源等，还有些人买房用来保值，甚至用来投资。所以，对于房子而言，不单单有居住属性，还有金融投资属性。

这是因为我国的房价上涨速度太快了，买房后房价快速上涨，就导致购房者的财富急剧上涨。之前买房的话，可以说工作十年也没有房价上涨两年，对于购房者的财富增值多。所以投资买房逐渐盛行。而对于一些投机取巧的人来说，按照市场发展逐渐提升的房价已经无法满足他们的需求，那些人就开始炒作楼市，使房价以更快的速度上涨，这类群体就是“炒房客”。

也正是因为炒房客从中哄抬房价，加上城镇化的不断推进，和棚改政策的进行，导致我国房价上涨速度很快，以至于人们都不相信房价会下跌。在2000年时我国的平均房价为2112元，到了2010年时，房价达到了6500元，而到了2020年时，房价已经突破了万元大关。这还只是平均房价，而对于那些经济实力雄厚的大城市来说，房价涨幅更为恐怖。

这已经让很多人都买不起房了，因为现在的房价和人们的收入水平相差甚远。现在一个城市的房价，动不动就突破了万元大关，而当地居民的收入呢？我们不谈平均收入，因为用平均收入来计算大家的收入水平是不靠谱的事情，中位数才是大多人的收入水平。那么当地居民月收入中位数能达到五千吗？这一点我们从房价收入比中就可以看出现在的房价究竟到了什么样的地步，房价收入比就是一套房子的价格与一个家庭年收入的比值。

根据2019年的房价收入比显示，我国的平均房价收入比是13.3，这就意味着一个家庭需要13.3年才能买得起一套房子。没错，不是个人，而是一个家庭！对于那些大城市来说，房价收入比更加让人心寒。我们来看一下四个一线城市的房价，深圳房价收入比达到35.2，上海房价收入比达到25.1，北京房价收入比达到23.9，广州房价收入比达到16.5。对于这四个一线城市来说，房价收入比最低的广州也达到了16.5，一个家庭需要16.5年才买得起一套房子。而最高的深圳，需要一个家庭35.2年才买得起一套房子。这个房价收入比无疑让很多购房者为之心寒，对于买房不再抱有希望。

而房子的属性从来未发生改变，一直就是用来居住的，只不过后来被人们冠上了金融投资属性。为了能让人们买得起房，国家也是一直在调控房地产行业，尤其是从2016年开始的调控政策，一直到现在还在继续，这四年来调控政策一直在不断收紧，被称之为时间最久，力度最大的调控政策。调控政策一经出台，就一直按照“房住不炒”的长期定位，不断调控房地产行业，更是根据城市之间房地产行业的不同，实施“因城施策”的方针。其目的就是能让房子回归住房属性，让人们都能买得起房。这几年来，“房子是用来住的，不是用来炒的”思想观念也深入了人们的心中。

尤其是这几年来出台的调控政策，使得一些城市的房价下跌后，人们就不再相信房价只涨不跌的神话。比如到北京不需要两个小时车程的涿州，房价从最高2.5万元每平下跌到现在9千多元一平，降价幅度超过一半，而且现在处于无人问津的状态。在2017年时，炒房客进军涿州，导致涿州的房价每月都能上涨两千元，可以说房价上涨速度尤其惊人。然而涿州虽然靠近北京，但也只是一个小城市，哪里经得起炒房客这样折腾，于是在政府出台限贷限购限售“三限”政策后，涿州的房价开始猛然下跌，而且很多人想卖都卖不出去，可以说已经被套牢了。对于在高位买房的人来说，无疑是高位接盘，当初两百多万买的房子，到现在不值一百万，超过一半的财富消失得无影无踪，可以说让很多炒房客“一夜破产”。可以说狂欢过后，必然是一地鸡毛。

而在2020年时，我国又出台了两条规定：“三条红线”、“限贷令”

1、三条红线

首先是在2020年八月份住建部和央行在北京召集重点房企举行座谈会，提出了“三条红线”的政策，内容如下：1、剔除预收款后的资产负债率大于70％；2、净负债率大于100％；3、现金短债比小于1倍。其目的就是为了降低房企们的负债率，降低金融系统性风险。因为之前房企们肆意融资，加大杠杆，导致房企们本身的负债率都达到了很高的地步。

而三条红线就是为了监管房企的融资情况，要求房企们降低自身负债率。因为对于那些大房企来说，影响力是非常大的，本身负债率就高，如果倒下一家大房企的话，可能会影响一批银行，甚至会引发多米诺骨牌效应，动一发而牵全身。而三条红线出台后，对于购房者也有好处。我们从2020年时恒大集团七折销售就可以看出，因为恒大集团负债率也很高，在三条红线出台后，直接就做出了全国七折销售的决定，让恒大集团回笼不少资金，可以用来降低自身负债率。

而对于其他房企来说，也是一样，甚至竞争压力要更大。因为恒大集团打了所有人一个措手不及，导致很多购房者都去买了恒大的房子。而其他房企现在还没有太大的动作，但三条红线就一直悬在他们头上，所以打折促销，快速回笼资金降低自身负债率是必然的事情。而且竞争压力要很大，因为踩中三条红线的房企都想降低负债，而购房者的需求是有限的，只能看哪一家房企给出的优惠力度更大，更吸引购房者了。

2、限贷令

其次就是今年12月31日央行和银保监会联合发布的文件，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称通知），将银行划分为五档，分别对各档银行房地产贷款和个人住房贷款在本行总贷款的占比作出上限要求。

第一档：中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中国邮政储蓄银行等中资大型银行。其房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

第二档：招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行等中资中型银行，其房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%。

第三档：城市商业银行、民营银行、大中城市和城区农合机构等中资小型银行和非县域农合机构。其房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%。

第四档：县域农合机构，其房地产贷款占比上限为17.5%，个人住房贷款占比上限为12.5%。

第五档：村镇银行，其房地产贷款占比上限为12.5%，个人住房贷款占比上限为7.5%。

这两条政策影响可谓是非常远大，不仅给房企们加上了“三条红线”，更为银行加上了“限贷令”，从大行、中行到小行，全部都限制了对房地产行业的贷款。这也就是说以后房地产行业从银行贷款是有上限的，有限的贷款资源，银行肯定会优先贷给那些大型房企，对于那些小型房企来说，无疑是一场灾难。而对于那些大型银行来说，房地产行业贷款占比上限是40%，这就意味着银行还有60%的贷款占比，这也就是说，在逼迫银行去给制造业、实体行业贷款。促进实体行业的经济发展。

经济学家马光远曾说过，未来的房地产行业只有3个20%：20%的房企、20%的城市、20%的楼盘。而现在出台的政策好像验证了这一点，对于房企们来说，“限贷令”和“三条红线”影响甚大。而对于购房者来说，以后的房价或将超乎想象。

对此，你有何看法呢？