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潘石屹:做长租公寓非傻即骗,官方到底什么态度?

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  从2021年开始,房地产重点推动租赁市场发展是毋庸置疑的,因为在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下,居住成了房子的重要功能,倒不是说,投资功能被抹杀了,而是开始回归本质。

  

  本来大家也开始对租赁市场有一个重新的认识,可是当大家看到长租公寓这样的市场混乱不堪,甚至在2021年最后几个月里,几乎都有关于这方面的话题上热搜,实在是让大家害怕。

  如果回顾长租公寓,应该源于2015年国家从政策上提出来后,很多企业嗅到了商机,纷纷进军租赁市场,不管房地产开发商还是其他机构,都觊觎已久希望分食租赁市场这块大蛋糕,并纷纷涉猎长租公寓行业,可谓趋之若鹜,“长租公寓”火得一塌糊涂。

  可是偏偏很多企业从一开始就跑偏了,要么从一开始就心术不正,要么就是始终没有找到合适的商业模式。

  

  1月8日,SOHO中国潘石屹表示,在现在的金融环境、税收环境下,做长租公寓的主要有两类人:一类是“骗子”,一类是“傻子”。他说:“长租公寓是庞氏骗局在房地产市场里的一个体现。”

  他这话说得非常重,可是有没有道理呢?相信每个人心里都有一杆秤。长租公寓真的都是这样吗?我们知道,龙湖、中骏等房企早就涉猎“长租公寓”。就连万科还刚刚在2020年的12月29日晚表示,公司看好长租公寓未来,会坚定不移地推进该业务。

  按照潘石屹说的意思,“骗子”是因为没有想做长远的发展,就是为了骗上一笔就完事,我认为这样的企业已经跑路了。那么所谓的“傻子”呢?或许就是账没算清楚,稀里糊涂,因为潘石屹认为,办公楼的出租回报率超过3%,公寓的回报率大概是1%,银行的贷款利率至少是4%-5%。

  

  这倒是好理解,虽然潘石屹所说的公寓跟长租公寓的房子产品都不一定是一种,但是也足见租房靠收房租这种模式确实有点难。尤其是在高房价现状下,愈发显得租金回报更低了。做长租公寓的确看起来不太划算。租金回报不高,但在租客眼里租金并不太便宜。

  这种尴尬过去或许还可以靠那种“高进低出、长收短付、短钱长投”模式来维持,但是以后呢?显然是不可能持续的。那长租公寓就没有未来了吗?也不一定。

  我认为任何事都有一个发展的过程,过去这些年,缺乏监管,缺乏制度上的完善,结果导致趋之若鹜,最后不欢而散。但是往往否极泰来,坏事或许会变成好事。当事情发展到一定程度或许就会好转,可以看出国家在发展租赁住房的决心和力度。

  

  对于长租市场也同样如此。1月6日,官方发布文件,要推动出台《住房租赁条例》,加快完善长租房政策。整顿规范租赁市场秩序,加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度,防止过去的问题再次出现。

  如果不是前边遇到的这些问题,或许还不一定会更加彻底整顿长租乃至租赁市场,等于这个催化剂加速了租赁市场向更加正规化发展的进程。

  实话实说,遇到骗和傻,没办法,并不代表长租公寓前景不美好。我一向强调,长租公寓未来市场非常大,房地产市场也正处于向存量市场转换的过渡期。据数据显示,预计2020年,中国租房市场租金总收入价值会达1.6万亿。2030年,这一数据将达4.6万亿元。这块大蛋糕有多诱人不言而喻。

  我想说,除了潘石屹提到的两种人,其实还有一种,那就是在低调潜行,积蓄力量,未来谁能在长租公寓市场中脱颖而出,现在还不好说,但是值得期待。长租公寓绝对不能只有潘石屹说的那两种人。

  

  房价稳定大局已定,很多城市的房价不是所有人都能承受,如何解决住房问题?租购并举绝对是长效机制的重要组成部分。长租公寓是解决居住问题的重要渠道,集中式公寓市场需求大,且符合租购并举的政策方向。

  不久的将来,在租赁市场发展这一块,一定会有突飞猛进的发展。

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