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潘石屹:长租公寓是庞氏骗局 做长租的不是骗子就是傻子

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  这5年里,潘石屹身上的标签不断在增多:包租公、卖苹果、开办摄影展、学编程。

  唯一与地产有关的标签,大概是“套现”。

  已经不做地产开发好多年的他,出售了北京、上海的多个SOHO项目,涉及资产超过300亿,并几次传出彻底的退意。

  2020年3月,有消息传出,黑石正在与SOHO中国展开排他性谈判,提出将以每股6港元的价格私有化SOHO中国。而后,5月时,洽谈陷入停滞状态。并于8月宣告谈判终止。

  11月时,私有化SOHO中国的对象,变成了私募股权公司高瓴,据说对价超20亿美元。不过,至今未有后续。

  眼下,对于公司的私有化问题,潘石屹并未透露更多,对于曾投身的房地产领域,他也未完全抽离,而是从一个旁观者的角度,继续在关注2020年地产领域的爆点和雷点。

  

“没有一个亿的小目标”

  在回顾上一年历程时,潘石屹感慨,2020年4月,正是SOHO中国业绩的历史最低谷:“因为许多客户的公司和商铺的经营举步维艰,我们的退租面积、欠费金额都是史无前例的。”

  而这似乎也侧面印证了当时黑石为何收手。

  加上中小型公司雪崩般垮台的教训,也倒逼了SOHO中国重新制定出租政策:查询了解已有客户和新客户,有没有实力,有没有发展前途,把它们按照ABCD去分档,并吸引那些抗风险能力强的优质公司来填补退出来的面积,以此来降低SOHO中国的运营风险。

  新政执行后,SOHO中国的业务开始触底反弹,新增了华为、中国广电、阿里巴巴、泰康人寿、凤凰卫视等租户,而老租户小红书、探探、上海农商行等也在不断扩租。最终实现全年24.5万平方米出租面积,成为“出租面积最大的一年”。

  

  对于2021年的目标,潘石屹笑称自己虽对下一步的市场还挺乐观,但并没有“先赚一个亿”的小目标,只希望公司在眼下疫情还没结束,仍面临巨大的“外在经济+内在运营”双重压力下,依然能保持稳定的发展。

  此外,他也希望SOHO中国能为带动社会进步的、创造社会财富的、最优秀的公司提供服务,尤其是高科技公司。

  潘石屹认为,财政政策和货币政策并不能根本解决经济上的问题,真正创造社会财富的原动力是高科技公司,他们的进步提高了社会效率,也提高了创造财富的速度。

“做长租公寓有两类人:骗子和傻子”

  常在河边走哪有不湿鞋。在写字楼出租领域,潘石屹坦言过去几年也遇到了不少骗子公司,比如非法集资公司和P2P公司。

  “这些骗子公司,不仅影响了SOHO中国出租率的稳定性,也影响了公司的财务,尤其是外滩SOHO和银河SOHO两个项目,受影响最大。对全社会来说,这类公司都是有害的。”

  

  而在房地产领域,潘石屹认为也同样存在这样的“庞氏骗局”,那就是长租公寓。

  2020年里,自如单方解约、蛋壳暴雷事件,祸及民生,极大影响了长租公寓的口碑与发展前景。

  潘石屹认为,在中国现在的金融环境、税收环境、租金水平下,选择做长租公寓的人有两类:一类是“骗子”,一类是“傻子”。

  “‘骗子’是没想着长远发展,骗上一笔钱就可以了。‘傻子’是没算明白账就进去了。”

  

  潘石屹表示,在中国,公寓的出租回报率大概1%,办公楼则是超过3%,而银行的贷款利率至少是4%-5%,“你如果把银行的钱拿过来,再租了房子、建了房子,再往外租,想靠租金覆盖你的成本,你的账就没有算明白”。

  而另一波人,先高价把房子长租过来,再低价租出去,靠租客年付租金去滚动增加房源,这就是庞氏骗局的一个变种,是庞氏骗局在房地产里面的一个体现。

“SOHO中国离三道红线远得不得了”

  早早的转身,让业内叹息潘石屹错失地产红利的同时,其实也免去了潘石屹对于“三道红线”监管政策的担忧。

  相比不少房企通过出售项目、股权融资、引入战投等方式优化财务数字的慌乱,面对“三道红线”,潘石屹显得极其淡定,甚至带着一丝诙谐。

  “我把我们的财务指标都放在‘三道红线’里面一条一条地过了一遍,结果非常安全。不光一条没有撞,而且所有的指标都离‘三道红线’远得不得了。”

  

  回想早年间的“国八条”、“国六条”,潘石屹认为,之前出台的政策,都是大而化之,不好定量化管理。

  但“三道红线”的出台,则一改之前的管理思路——和企业的财务报表结合,有了统一的“尺子”,体现出国家对房地产的管理更加专业化、指标化、精细化。

  

潘石屹的2020领悟:

对我个人而言,十年前有人骂我,我很生气,一定要骂回去。五年前,有人骂我,我也生气,但不回骂了。经过2020年的疫情,更加认识到自己的渺小,更加学会了谦卑,有人骂我,我不生气了,更不会去对骂了。我对自己说,我就是一个盖房子、租房子的普通人,想想那些比我对社会贡献大得多的人,也有很多人在骂他们,但他们并没有怀疑自己,也没有冲过去对骂,他们只是继续做好自己份内的事情,不去理睬是是非非。

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