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别人家学位房涨7000/平,这些小区,为啥坐冷板凳?

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  离开学季还很远,昆明不少家长已经在准备了。

  最近一段时间,连续有粉丝来问楼市君,能不能“科普”点学位房的干货。

  今天,就给大家先安排上了!

  

  五华学位房——月牙塘小区

  最快7天成交

  北市学位房均价2.8万/平

  说起学位房,昆明北市区的月牙塘小区可算得上是“老大哥”级别的了。

  今天,楼市君就先从它开始给大家“盘一盘”吧。

  或许很多人好奇,这个小区到底有多牛呢?楼市君就给大家简单说下面几点:

  其一,这个小区已有20多年历史了,但“保养”得当,跟周边次新房颜值差不多。

  无论小区户型、环境,以及配套、物业管理等,强过附近不少次新房。

  月牙塘小区

  其二,这个小区里建了两所学校,孩子上学超方便。

  这当中就有老牌名校师专附小(月牙塘校区),初中还能对口附近的昆八中。

  最重要的,小区跟名校深度挂钩,师专附小招生范围仅限于月牙塘小区业主子女和某机关单位职工子女。

  

  师专附小(月牙塘校区)

  其三,目前北市区二手均价1.4万/平,月牙塘小区二手均价能去到2.8万/平。

  过去三年,这个盘房价涨了7500元/平,在北市区算是一枝独秀了。

  

  数据来源:安居客

  其四,这个学位房已经彻底“出圈”,有家长看完一周后就买下。

  据中介透露,该小区虽然价格不低,但颇为抢手。呈贡、西山等区的家长都慕名而来。

  有盘涨7000元/平

  也有学位房坐了“冷板凳”

  问题来了,在昆明买了学位房,就可以坐等涨价吗?

  答案当然没有这么简单。

  对此,楼市君梳理全市热门二手近一年的学位房价格数据。

  很明显地可以看到,有的楼盘涨幅突出,但也不乏部分学位房跌价“拖后腿”。

  

  综合来看,造成这样的原因主要下面这三点。

  其一,学位相近的情况下,老破小涨幅逐年在下降,市场趋向于“买新不买旧”。

  比如,官渡东华小区比董家湾小区楼龄小5年,保养的也比董家湾小区好,以至于前者房价稳定上涨,后者保持不变。

  其二,唯“学位”论有风险,关键还是看地段、环境及配套,紧跟市场能避免买错房。

  比如,五华区贵研小区距离地铁3号线最近的地铁站仅200米左右,而桂华园比其远了400米,两者房价就相差2000元/平。

  

  桂华园(来源:安居客)

  其三,小社区不如大社区,小盘容易被市场冷落;有刚改产品的小区涨得更快。

  比如,五华都市名园总户数近800户,隔壁富春花园(B C座)总户数不到300户。加上富贵花园靠近路边有噪声,其涨幅不明显,甚至还会不涨反跌。

  “名校”热蔓延

  一手学位房也要看清楚

  其实,以上逻辑同样适用于一手位学房。

  特别是当下昆明“名校”热蔓延,楼盘引入重点学校的例子实在太多。

  比如今天,东市区大盘保利城签约引入了公立九年一贯制学校——云大附中星耀学校

  

  签约仪式

  从过往市场数据来看,引入重点学校的项目,其价格涨幅大多领先周边楼盘。

  例如,恒大云报华府签约了书林二小,开盘价格就卖到2万,高于周边房价。

  碧桂园龙腾世家签约莲华小学后,原本1.5-1.7万元/平的价格,现已上涨到1.7-2万/平,涨幅达3000元/平。

  

  碧桂园龙腾世家

  据统计,近一年来,昆明及周边区域至少新签约了17所中小学。

  家长们熟悉的明通小学、师专附小、红旗小学等名校,可以说是“遍地开花”。

  

  一般情况下,对比老牌学位房,现阶段很多楼盘自带学校,学位相对更有“保障”。

  但楼市君还是要提醒各位,学校作为关键配套并非决定因素。

  区域地段都没选对,可能最开始的路就走错了。

  当然话又说回来,如果大家预算有限,只能选择非核心地段买房。

  那么,挑一个自带学校的楼盘自然是上上之选,至少能给孩子更好的教育。

  关于昆明的学位房,你还有什么想说的吗?

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