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刚刚!“三条红线”扩围,房企的苦日子来了!

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  2021刚开年,房地产市场再次传来重磅消息。

  昨天(1月5日),一则消息被很多人遗漏,但影响不容小觑:

  近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会,与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企,亦包括部分去年未参与试点的房企。知情人士称,融资“三条红线”试点有望扩围。

  著名的“三条红线”新规,发生在2020年8/9月份。

  当时,央行、住建部与12家房企座谈,提出融资“三条红线”,9月在12家房企试点实施,2021年1月1日起正式实施。监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

  “三条红线”,即是:

  一是剔除预售款后的资产负债率大于70%;

  二是净负债率大于100%;

  三是现金短债比小于1。

  监管部门根据房企踩线多少,将房企分为红橙黄绿四档管理,假如开发商踩中三条红线,就不能再扩大借钱的规模;假如踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;假如踩中一条,增速不得超过10%;假如一条也没踩中,不得超过15%。

  通俗来讲,就是踩中的红线越多,房企的负债规模就必须越少,这对房企的现金流考验巨大。

  第一批被约谈的12家房企包括:碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

  根据2019年的数据,碧桂园、万科、新城、世茂等房企踩中一条红线,阳光城、金科、金毛等房企踩中其中两条,而在拿地、销售等方面更为激进的恒大、融创、富力、泰禾等15家房企(上图红色部分)则三条线全部踩中。

  而如果统计已上市的224家房企,有51家都踩中了三条红线,只有68家在安全的绿色档。

  “三条红线”一出,房地产市场一片风声鹤唳,像是三把利剑悬在了房企头顶。

  而距离正式施行不到一周的时间,监管层再次约谈房企,准备扩大“三条红线”试点范围,越来越多的房企资金将被纳入监管。

  虽然还没确定哪些房企将会在第二批范围内,但可能性最大的自然是净负债率和资产负债率高的房企。比如上图中的富力、首创、中南、华夏幸福等。

  房企去杠杆,刻不容缓!

  2

  如果说这是2021年房地产市场调控的第二枪,那针对银行的第一枪,其实也才刚刚落下。

  2020年最后一天,央行、银保监会发布通知,划定银行房地产贷款集中度“红线”。

  通知要求,房地产贷款余额占比不得超过40%,个人住房贷款占比不得超过32.5%,这还是针对工农中建交等大型银行,而中小型、民营银行和村镇银行的占比,只能更低。

  根据各大银行2020年的半年报,房地产贷款占比超过上限的有招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农商行,而个人房贷占比超过上限的银行有建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、成都银行。

  高层的意思很明确,银行资金不能过多流入房地产市场了,实体经济才是真正要扶持的地方。

  疫情背景下开启的货币宽松环境,大量货币会流入房地产市场,这是不可避免的现实。东莞房价一年上涨40%、深圳房价一年上涨30%,都是强有力的信号。

  银行“两条红线”的出台,也印证了央妈的担心。

  去年中央经济工作会议再次提出“促进房地产市场健康平稳发展”,“平稳”才是核心之处。

  而给市场带来的影响,除了银行地产股开年即大跌之外,2021房贷利率势必会提高,居民购房的成本,也会相应增加。

  一定程度上来说,低利率的个人房贷红利期正在走远。

  3

  仔细回溯2017年以来的房地产调控风格,已经从限购、限贷的个人监管,转向了融资、贷款的资金监管。

  尤其是2019/2020这两年,高层对资金进入房地产市场,尤为谨慎。

  2019年严禁违规资金尤其是个人消费贷、经营贷、信用卡进入房地产;2020年禁止保险、信托、基金等资金进入房地产,直到“三条红线”政策的出台,完成了房地产资金监管三步走。

  一套组合拳下来,房企不得不瑟瑟发抖地勒紧了裤腰带。

  2020年,房企融资规模明显下降。2020年信用债规模上升了800亿左右,而海外债下降了1200亿左右,房地产信托下降了1100亿左右。

  另一方面,房企的偿债高峰期也即将到来,尤其是今年的偿债规模在1.1万亿左右。

  一面融资规模在下降,一面偿债规模高企,房企的苦日子即将到来。

  对中小房企来讲,日子只会更加难过。

  2020年,中国房企销售额前100名中,销售额超过1000亿的仅有41家。其中,碧桂园、恒大、万科三大巨头的销售额都超过了7000亿,融创、保利销售额超过5000亿。

  而排在最后19位的房企,销售额尚未超过400亿。

  马太效应,愈发明显。

  对这些中小房企来说,拿地规模、周转率、现金流、债务率、融资规模,每一项都牵一发而动全身,事关生死存亡。

  于是,各种奇怪的打折活动也陆续出现。

  甚至连巨头恒大都搞起了房车宝,谋求更多出路。而更狠的是商铺“0元购”活动,一次性付清全款,10年全额返还。

  一切都关乎现金流,关乎负债率,关乎去杠杆。

  新的时代,房地产的逻辑已然发生了变化,开发商的日子只会越来越难。

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