刚刚！“三条红线”扩围，房企的苦日子来了！

　　2021刚开年，房地产市场再次传来重磅消息。

　　昨天（1月5日），一则消息被很多人遗漏，但影响不容小觑：

　　近日央行、住建部召集重点房企举行座谈会，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企，亦包括部分去年未参与试点的房企。知情人士称，融资“三条红线”试点有望扩围。

　　著名的“三条红线”新规，发生在2020年8/9月份。

　　当时，央行、住建部与12家房企座谈，提出融资“三条红线”，9月在12家房企试点实施，2021年1月1日起正式实施。监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

　　“三条红线”，即是：

　　一是剔除预售款后的资产负债率大于70%；

　　二是净负债率大于100%；

　　三是现金短债比小于1。

　　监管部门根据房企踩线多少，将房企分为红橙黄绿四档管理，假如开发商踩中三条红线，就不能再扩大借钱的规模；假如踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；假如踩中一条，增速不得超过10%；假如一条也没踩中，不得超过15%。

　　通俗来讲，就是踩中的红线越多，房企的负债规模就必须越少，这对房企的现金流考验巨大。

　　第一批被约谈的12家房企包括：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

　　根据2019年的数据，碧桂园、万科、新城、世茂等房企踩中一条红线，阳光城、金科、金毛等房企踩中其中两条，而在拿地、销售等方面更为激进的恒大、融创、富力、泰禾等15家房企（上图红色部分）则三条线全部踩中。

　　而如果统计已上市的224家房企，有51家都踩中了三条红线，只有68家在安全的绿色档。

　　“三条红线”一出，房地产市场一片风声鹤唳，像是三把利剑悬在了房企头顶。

　　而距离正式施行不到一周的时间，监管层再次约谈房企，准备扩大“三条红线”试点范围，越来越多的房企资金将被纳入监管。

　　虽然还没确定哪些房企将会在第二批范围内，但可能性最大的自然是净负债率和资产负债率高的房企。比如上图中的富力、首创、中南、华夏幸福等。

　　房企去杠杆，刻不容缓！

　　2

　　如果说这是2021年房地产市场调控的第二枪，那针对银行的第一枪，其实也才刚刚落下。

　　2020年最后一天，央行、银保监会发布通知，划定银行房地产贷款集中度“红线”。

　　通知要求，房地产贷款余额占比不得超过40%，个人住房贷款占比不得超过32.5%，这还是针对工农中建交等大型银行，而中小型、民营银行和村镇银行的占比，只能更低。

　　根据各大银行2020年的半年报，房地产贷款占比超过上限的有招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、青农商行，而个人房贷占比超过上限的银行有建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、成都银行。

　　高层的意思很明确，银行资金不能过多流入房地产市场了，实体经济才是真正要扶持的地方。

　　疫情背景下开启的货币宽松环境，大量货币会流入房地产市场，这是不可避免的现实。东莞房价一年上涨40%、深圳房价一年上涨30%，都是强有力的信号。

　　银行“两条红线”的出台，也印证了央妈的担心。

　　去年中央经济工作会议再次提出“促进房地产市场健康平稳发展”，“平稳”才是核心之处。

　　而给市场带来的影响，除了银行地产股开年即大跌之外，2021房贷利率势必会提高，居民购房的成本，也会相应增加。

　　一定程度上来说，低利率的个人房贷红利期正在走远。

　　3

　　仔细回溯2017年以来的房地产调控风格，已经从限购、限贷的个人监管，转向了融资、贷款的资金监管。

　　尤其是2019/2020这两年，高层对资金进入房地产市场，尤为谨慎。

　　2019年严禁违规资金尤其是个人消费贷、经营贷、信用卡进入房地产；2020年禁止保险、信托、基金等资金进入房地产，直到“三条红线”政策的出台，完成了房地产资金监管三步走。

　　一套组合拳下来，房企不得不瑟瑟发抖地勒紧了裤腰带。

　　2020年，房企融资规模明显下降。2020年信用债规模上升了800亿左右，而海外债下降了1200亿左右，房地产信托下降了1100亿左右。

　　另一方面，房企的偿债高峰期也即将到来，尤其是今年的偿债规模在1.1万亿左右。

　　一面融资规模在下降，一面偿债规模高企，房企的苦日子即将到来。

　　对中小房企来讲，日子只会更加难过。

　　2020年，中国房企销售额前100名中，销售额超过1000亿的仅有41家。其中，碧桂园、恒大、万科三大巨头的销售额都超过了7000亿，融创、保利销售额超过5000亿。

　　而排在最后19位的房企，销售额尚未超过400亿。

　　马太效应，愈发明显。

　　对这些中小房企来说，拿地规模、周转率、现金流、债务率、融资规模，每一项都牵一发而动全身，事关生死存亡。

　　于是，各种奇怪的打折活动也陆续出现。

　　甚至连巨头恒大都搞起了房车宝，谋求更多出路。而更狠的是商铺“0元购”活动，一次性付清全款，10年全额返还。

　　一切都关乎现金流，关乎负债率，关乎去杠杆。

　　新的时代，房地产的逻辑已然发生了变化，开发商的日子只会越来越难。