上海四大城市副中心之一——五角场的租赁市场前景探析

根据上海2035城市规划的商业版图和能级要求，五角场商圈亟待扩容。随着国华广场、瑞安创智天地、铁狮门尚浦领世等项目逐渐成图纸变为现实，未来，国华广场、尚浦领世、益田中心、创智国际广场将共同构成一座升级版的新五角场；黄兴绿地位于五角场南端，自1999年开始规划，采用边设计边施工的方法于2000年底基本建成，该绿地的规划定位为具有城市山水品质、并容健身、休闲于一体的现代大型公共绿地。

从地理区位上看，两片区域毗邻相接，受到五角场地区建设利好因素辐射，黄兴绿地板块发展形势一片大好，鉴于区域的联动性，本文将黄兴绿地板块与五角场板块相融合，尝试从区域基本面、集中式公寓的发展格局以及产品供应情况等角度，从总体层面对五角场板块区域内租赁市场发展现状、特征展开探讨。

五 角 场 板 块 区 域 基 本 情 况

五角场因于上海市区东北角的邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型大道的交汇处而得名。五角场并不是单一的大上海商业中心，而是和复旦、同济等高校相结合，形成校区、知识产业园区（在学校基础上升级）、现代生活区和商业区融为一体，相互呼应发展的综合模式化城市副中心。

随着现代化商业设施、交通、大学、生态的不断发展，五角场地区的整体优势已经完全凸显，成为上海新的“上只角”；五角场板块东南侧即为黄兴绿地板块，该板块规划面积达90万m2，冬至营口路，西至双阳路，南临走马塘，北靠兰花新村，根据现代人的审美情趣和现实需要被定位为都市休闲林，是上海市区范围内绝无仅有的可建大型主题公园的规划用地。

数据来源：公开资料

1、上海东北部交通枢纽，环岛交通四通八达

五角场是上海市东北部地区的交通枢纽，环岛交通四通八达，经过的市内公交线路和始发站点有32条，长途汽车线路18条，发达的交通将五角场与浦东新区、黄浦区、虹口区、宝山区乃至外省市紧紧联系在一起，贯穿五角场中心的中环线以及轨道交通10号线，正架起高架道路，车行地道，下沉式广场及地面环岛四层立体交通网络；紧邻五角场商圈的黄兴绿地板块地理位置优越，轨交8号线自北向南纵穿其间，其距离内环线高架入口处仅200米，一上高架30分钟即可到达虹桥国际机场和全上海各个闹市区，交通快捷便利。

数据来源：

CRIC城市租售系统

2、IT、服务、地产行业合计占比超6成，相关人才招聘需求显著，租赁市场基础条件良好

板块内共有971家企业，从产业布局来看，IT、服务业所占比重较高，两者总比重将近50%，地产行业份额位居第三位；从招聘人口来看，IT行业依然是该区域行业招聘人数占比最高的行业，其次是服务业和地产，剩下的各行业招聘人数占比均低于5%，IT、服务以及地产行业的长效发展需要大量专业人才加以支撑，与之配套的人才服务也须同步展开，相应地为该片区域的租赁活动创造了良好的市场基础。

数据来源：CRIC城市租售系统

从行业招聘的平均月薪来看，五角场板块大多数行业总体薪资要明显低于上海市平均水平，而在该片区域占主导地位的IT、服务行业的平均招聘月薪则高于上海市总体水平，这可能与相关领域人才缺口较大，需要利用高薪手段吸引人才有所关联，同时也侧面反映出这部分人群具备一定的租赁消费与支付能力。

此外，繁荣发达的商业环境也使得五角场板块商贸行业的薪资水平高于上海整体。

数据来源：CRIC城市租售系统

3、集中式公寓与个人房源租金相对平稳，分散式公寓租金因疫情影响起伏较大

各类型房源租金方面，目标板块与上海市存在一定差异。具体来看，受其他核心区域拉动，上海市集中式公寓的平均租金（172.08元/月/m2）要显著高于五角场板块（140.58元/月/m2）；而在分散式公寓上，上海市略低于五角场板块，两者差距不大；个人租赁市场，五角场高出上海总体水平约15%。

数据来源：CRIC城市租售系统

从2020年1月-11月的租金走势看，集中式公寓租金在2020年1月-10月一直保持在稳定水平，11月由138.47元/月/平米迅速升至163.74元/月/平米，这主要归因于在11月份，目标板块内新增了1家集中式公寓项目，较大程度地提升了五角场区域的整体租金；个人租赁房源租金变化相对稳定，呈现微弱的起伏状态，总体表现出轻微上涨态势；

相反，分散式公寓租金变化较为动荡，大致显现出“上涨-下降-回升”阶段性变化特征：2020年1月至2月，目标区域分散式公寓租金由129.61元/月/m2增长至135.29元/月/m2。此后，因新冠肺炎爆发的冲击，国民经济发展陷入停摆状态，各类市场主体活动明显减少，租赁住房需求急速萎缩，从而导致分散式公寓租金从2月开始骤减， 截至8月累计降幅达18.66%，租赁住房市场一度处于低谷。 而如此低迷的市场环境也直接导致了一些分散式长租公寓品牌陷入资金链断裂的窘境，间接反映出分散式公寓的价格弹性相对更大，市场敏感度更高；

2020年8月以后，随着疫情防护进入常态化，以及相关板块内高校相继复学，高校毕业生的大量涌入给租赁市场增添新生活力，受此类因素刺激，分散式公寓租赁市场热度逐渐回暖，至2020年11月租金已升至144.34元/月/m2，超过了疫情爆发前的水平。

数据来源：CRIC城市租售系统

由于五角场核心区域地域面积有限，商业开发程度已经高度成熟，可供开发的新房资源较为短缺，有关数据相对缺乏，故无法展开深入评析；二手房市场方面，五角场板块二手房交易单价为51399.41元/平米，超出上海市整体均值约24%；

反观租赁市场，五角场地区个人房源租金同样高于上海平均水平，近似保持在93元/平米/月的高位。究其原因，五角场板块商业氛围浓厚，各种大型消费购物商场与多所著名高校汇聚于此，集聚的大量人口对于住房租赁的需求刚性较大，然而板块内可供居住或者租赁的房屋资源却相对匮乏，供不应求的失衡关系导致五角场板块不管是在二手房买卖还是个人房源租赁上都处于卖方市场。

注：租金回报率=个人房源平均租金/二手房交易单价

长租回报率=长租公寓平均租金/二手房交易单价

对比全市来看，五角场板块租金回报率稍落后于全市整体水平，主要原因还是与五角场区域二手房交易价格过高有关；同样地，在长租回报率指标表现上，五角场板块明显滞后于上海，落地板块内的长租公寓项目较少，总体投资回报效果一般。

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区 域 内 租 赁 市 场 分 析

五角场板块目前大约有29.3万的常住人口，其中办公人口达17.5万，未来板块内IT、服务业、地产行业持续向好发展需要引进大量专业人才，同时板块内高校云集，存在一定体量的学生客群的租赁需求，两者共同发挥作用势必将极大地激发租赁市场的活力，也将为区域内集中式公寓项目开发落地培育良好的发展土壤。

1、目前集中式项目缺口较大，仅有5家，两家安歆门店主打蓝领公寓，其余为白领公寓

目标板块内共有5家集中式公寓，其中两家为安歆公寓品牌下门店，主打蓝领公寓产品，剩下的两家分别为悦樘、城家公寓以及青果公寓旗下的门店，重点聚焦白领公寓市场。

对标全市其他板块，五角场域内集中式公寓项目仍存在较大缺口，有待进一步拓展，但可能受规划面积限制，市场开拓存在一定阻力。

此外，五角场板块中高端公寓项目仍属空白，与其繁华、便捷的商业、交通环境不相符合，总之，五角场板块住房租赁市场的拓展，机遇与困难并存。

数据来源：CRIC城市租售系统

五角场长租公寓项目情况

2、房源总量较少，仅能满足部分蓝领与白领阶层租赁住房需求

现阶段板块内集中式公寓数量较少，房源总计共375间，其中白领公寓304间，蓝领71间，蓝领公寓均属安歆品牌旗下产品，配备有4人间、6人间、8人间、10人间等房型，床位总数达到494个，可为企业客户提供一定量的租赁服务，从房源数量对比来看，蓝领公寓（床位数）多于白领公寓，但结合该区域租赁住房需求，房源总量仍有较大不足。

表：五角场板块集中式长租公寓列表

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典 型 案 例

1）悦樘（杨浦体育馆店）——区域内中高端品质项目

悦樘杨浦体育馆店位于杨浦区周家嘴路3681号（周家嘴路体育馆内），距离轨交12号线隆昌路站约630米。项目紧邻杨浦公园、黄兴公园、上海国际时尚中心、百联滨江购物中心等休闲娱乐商圈，周边银行、超市、百货、健身、商店、医院生活设施一应俱全。项目房源数合计90间，房型包括一居室、二居室，单房面积在45至60平米不等，能够满足白领客群不同层次的居住需求。

室内配套&家具：配套齐全，采光通透

悦樘杨浦体育馆店内部房间装修精致，风格多样，涵盖布鲁风、新宿风、米兰风等多种现代化装修风格；大玻璃窗的设计，使得各类型房间采光通透；并配备有各种家用电器及家具，契合租户对居家的高品质追求。

公区及服务：公区配置齐全，适配客户各类需求

悦樘杨浦体育馆店公区配备了健身房、影音区、休闲区、公共厨房以及露天花园，可满足客户健身、社交、娱乐等各类休闲需求。此外，停车场的设置也很大程度上缓解了白领客群日常停车的难题，极大地提升租户的居住满意度。

产品亮点总结

>> 毗邻商圈，周边各类生活配套设施一应俱全

>> 房间装修精致，风格现代多样

>> 公区配置完善，满足各类客户需求

2）城家公寓（五角场店）——华住旗下连锁品牌公寓

城家公寓五角场店位于上海市杨浦区国顺路138号，地铁10号线国权路站4号出口步行5分钟即可到达，从门店步行10分钟可至五角场、万达广场、各大院校、黄兴体育运动公园、大润发超市等，20分钟车程可达外滩等地，公寓楼下有超市、美容、沐足、养生等各种生活配套设施。项目可供应的房源数为114间，均为35-45平米的一居室，居住品质较佳。

室内配套&家具：品牌家电家具，独门独户，独厨独卫

城家公寓五角场店房间内配置了各种品牌家电家具，冰箱、洗衣机、油烟机、空调、热水器、电视、衣柜、鞋柜、晾衣架等家电家具样样俱全。独门独户的房型设计极大保证了租户居住的安全性与私密性，独厨独卫的结构布局也一定程度上提高了客户日常生活的便利性。

公区及服务：公区面积有限，满足客户基本需求，空间利用效率较高

城家公寓五角场店公区面积较小，适用于办公、下午茶以及会客使用，配备有烘干机、自动售货机等基础设施，并为租客配备有停车位以及单车共享点，能够满足租客基本的公区使用需求。

产品亮点总结

>> 公寓周边高校、商场云集，配套基础设施完备

>> 品牌家电家具，独门独户独厨独卫，安全性与私密性俱佳

>> 公区配置能满足租客基本需求，空间利用效率高

小 结

1）区域市场

作为上海东北部的交通枢纽，五角场板块的环岛交通体系高度发达，板块内集聚了各类大型商业设施与多所高校，IT、服务业以及地产三大行业发展势头强劲，对于有关人才招聘需求较为旺盛，相应行业招聘薪资具有一定竞争力；区域内集中式公寓和个人房源租金变动相对较小，分散式公寓受疫情、高校学生复学等多重因素影响，租金波动态势显著。

2）长租公寓市场

目前五角场板块集中式公寓项目缺口较大，仅有5家品牌公寓入驻，白领公寓与蓝领公寓兼有，仅能满足区域内部分不同层次客群租住需求，未来，随着五角场板块的深度开发与扩容，大量的潜在租赁需求将被释放，在“租售并举”时代大背景下，五角场板块的住房租赁市场也将迎来新契机。

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