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全上海楼市都很火,为何嘉定卖不好?

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  在刚刚过去的2020,上海楼市可谓是风生水起,尤其是进入9月,上海新房明显呈现出上升趋势,市区千人摇一房难求,放眼郊区,也多以认筹率过百的项目为主。

  不过,嘉定区是个例外。在刚刚过去的12月,就连去化艰难的奉贤都出现了2个日光盘,而嘉定的3个新房开盘,不仅认筹率未过半,甚至还有未公证摇号开盘的项目,成为了2020年意外爆冷的区域。

  

  

  四大区行情对比,嘉定认筹情况垫底

  以传统眼光来看,嘉定、青浦、松江、奉贤这4大区基本属于同一级别的发展区域,因此我们以这4大区新房入市进行对比。

  2020年9月后,上海楼市明显升温,嘉定区除了江桥是以大虹桥为卖点,与其他板块有所区别外,我们会发现,9-12月这段时间,嘉定没有公证摇号开盘占了4个,即便是参与了公证摇号,只有万科西郊都会的认筹率达到了98%,而在12月这股楼市热潮下,也只有佳兆业城市广场的认筹率达到了70%,剩下的项目,认筹率均不到推盘量的一半。

  

  即便放在当下,即将开盘的正荣悦珑府认筹率也只有33%左右,与1月其他新房对比,显然该盘要垫底。

  再对比青浦,虽然有3个不公证摇号开盘的项目,也有两个认筹率在50%以下的项目,但整体行情要比嘉定好很多。

  

  松江也同样如此,除了一个冷门楼盘没有公证开盘外,其余项目均公证摇号开盘,而且越到年底,行情越好。比如将于1月15日开盘的华发象屿光星华府,认筹率已达223%;地王盘合景天悦也达到了86%。

  

  奉贤基本面相对不好,众多项目没有申请摇号开盘,但是在年底,也同样出现了两个日光项目,行情也在逐渐转好;比如1月奉贤新房阳光城未来悦也与正荣悦珑府几乎同时取证,但如今该盘的认筹率已经达到了75%。

  

  这就是当下的郊区行情,在整体郊区正在好转的时候,唯独嘉定房子卖得比较艰难。

  

  集中推盘区域主要依赖本地客

  嘉定区早些年在大力发展它的核心区嘉定新城,当时整个地铁站附近处处是新房,轨交11号线又连接着市区,客观距离也很近,就这样,嘉定新城成为了市区客的“蓄水池”。

  但是经过多年发展,嘉定新城开发几近饱和,新房入市少,甚至2020年板块内新房基本处于断供状态,反而供应量大的区域集中于更远的嘉定安亭和嘉定徐行,这从今年取证入市楼盘中就能窥探一二。

  

  2020年嘉定区开盘项目汇总

  嘉定安亭,这个以汽车城为产业的小镇在从前是嘉定区乃至上海的龙头产业,几年以前,这里的新房去化还较为理想,但近两年汽车行业不景气,外加特斯拉以及新能源产业落户临港,抢了安亭汽车这一支柱型产业,使得这里的产业陷入了凋零。

  再看地理位置,安亭位于嘉定西部,相较于嘉定新城更加远离主城区,如果说嘉定新城是外区客能接受的极限距离,那么安亭就是极限中的极限;再看房价,如今安亭也已趋近于嘉定新城。

  如此对比,在产业方面安亭失去了产业人才优势,在地段、房价等方面又失去了外区客的吸引。

  而嘉定徐行是近几年新崛起的区域,目前来看还没有支柱产业。在区位上,又处于嘉定北部,远离主城区,已通车多年的轨交11号线也没有触达这里,虽然区内有嘉闵线规划,但落实还需等至少5年以上,所以这是个无法导入外区客的封闭市场,紧靠本地客来消化区内大量新房,显然要拉长去化周期。

  所以今年我们发现,嘉定的新房出现了众多不公证摇号或认筹率低的开盘情况。

  

  新房市场的核心动力是产业

  其实嘉定略显“颓废”已不是当下时间段了,在早两年就已经显现出来了。

  就以嘉定的支柱产业汽车城为例,安亭国际汽车城在2018年完成产值1300亿元,而到了2019年工业产值只有1160亿元,虽然2020年尚未公布数据,但随着新能源汽车的兴起,这个传统的汽车产业也会受到波及。

  

  2018年嘉定安亭工业产值截图

  

  2019年嘉定安亭工业产值截图

  根据金老板身边的人了解,嘉定的一些汽车配件工厂已经积压了大量库存,工厂的职工早已开始了轮休,再加上2020年疫情影响,到现在工厂都没有完全回暖。

  决定一座城市的根基是产业,有产业才能有人口,进而才能带动当地就业和消费,当产业走下坡路的时候,那么吸引人口就显得更加困难了。这或也是为何嘉定楼市不活跃的另一因素。

  再反观松江,有着大学城的支撑,每年高校毕业生可就地就业或创业,促进消费,那么这些人口就会不断地传导到楼市中,所以松江的楼市一直都很稳定。

  其实,青浦目前的支柱产业是物流,但相对来说较为低端,但青浦的特殊区位决定了楼市的火热,东面是大虹桥这一长三角核心区,西面又是长三角一体化先行启动区。青浦或也意识到了产业方面的短板,所以在赵巷打造了市西软件园和在朱家角附近引入华为研发基地,待产业投入使用后,将有大量高端人才导入。有产业、有人口,青浦楼市的基本面也就没有这么差了。

  奉贤楼市基本面其实也不算很好,这或也与产业有一定关系,如今奉贤正在建设东方美谷和未来空间,一个是做女人的生意,一个是以特斯拉作为引导,做新能源产业。奉贤在摸索多年后终于找准了自身定位,只是需要时间来兑现。不过如今来看,奉贤今年的楼市面也不是很差,起码已经有日清项目存在了。

  而嘉定或也是面临产业转型或升级的需求,在做好汽车城产业后,还要寻找其他产业来提升区域活力,这样就会有更多的产业人群进入并激活区域,最后传导到楼市。

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