全上海楼市都很火，为何嘉定卖不好？

　　在刚刚过去的2020，上海楼市可谓是风生水起，尤其是进入9月，上海新房明显呈现出上升趋势，市区千人摇一房难求，放眼郊区，也多以认筹率过百的项目为主。

　　不过，嘉定区是个例外。在刚刚过去的12月，就连去化艰难的奉贤都出现了2个日光盘，而嘉定的3个新房开盘，不仅认筹率未过半，甚至还有未公证摇号开盘的项目，成为了2020年意外爆冷的区域。

　　四大区行情对比，嘉定认筹情况垫底

　　以传统眼光来看，嘉定、青浦、松江、奉贤这4大区基本属于同一级别的发展区域，因此我们以这4大区新房入市进行对比。

　　2020年9月后，上海楼市明显升温，嘉定区除了江桥是以大虹桥为卖点，与其他板块有所区别外，我们会发现，9-12月这段时间，嘉定没有公证摇号开盘占了4个，即便是参与了公证摇号，只有万科西郊都会的认筹率达到了98%，而在12月这股楼市热潮下，也只有佳兆业城市广场的认筹率达到了70%，剩下的项目，认筹率均不到推盘量的一半。

　　即便放在当下，即将开盘的正荣悦珑府认筹率也只有33%左右，与1月其他新房对比，显然该盘要垫底。

　　再对比青浦，虽然有3个不公证摇号开盘的项目，也有两个认筹率在50%以下的项目，但整体行情要比嘉定好很多。

　　松江也同样如此，除了一个冷门楼盘没有公证开盘外，其余项目均公证摇号开盘，而且越到年底，行情越好。比如将于1月15日开盘的华发象屿光星华府，认筹率已达223%；地王盘合景天悦也达到了86%。

　　奉贤基本面相对不好，众多项目没有申请摇号开盘，但是在年底，也同样出现了两个日光项目，行情也在逐渐转好；比如1月奉贤新房阳光城未来悦也与正荣悦珑府几乎同时取证，但如今该盘的认筹率已经达到了75%。

　　这就是当下的郊区行情，在整体郊区正在好转的时候，唯独嘉定房子卖得比较艰难。

　　集中推盘区域主要依赖本地客

　　嘉定区早些年在大力发展它的核心区嘉定新城，当时整个地铁站附近处处是新房，轨交11号线又连接着市区，客观距离也很近，就这样，嘉定新城成为了市区客的“蓄水池”。

　　但是经过多年发展，嘉定新城开发几近饱和，新房入市少，甚至2020年板块内新房基本处于断供状态，反而供应量大的区域集中于更远的嘉定安亭和嘉定徐行，这从今年取证入市楼盘中就能窥探一二。

　　2020年嘉定区开盘项目汇总

　　嘉定安亭，这个以汽车城为产业的小镇在从前是嘉定区乃至上海的龙头产业，几年以前，这里的新房去化还较为理想，但近两年汽车行业不景气，外加特斯拉以及新能源产业落户临港，抢了安亭汽车这一支柱型产业，使得这里的产业陷入了凋零。

　　再看地理位置，安亭位于嘉定西部，相较于嘉定新城更加远离主城区，如果说嘉定新城是外区客能接受的极限距离，那么安亭就是极限中的极限；再看房价，如今安亭也已趋近于嘉定新城。

　　如此对比，在产业方面安亭失去了产业人才优势，在地段、房价等方面又失去了外区客的吸引。

　　而嘉定徐行是近几年新崛起的区域，目前来看还没有支柱产业。在区位上，又处于嘉定北部，远离主城区，已通车多年的轨交11号线也没有触达这里，虽然区内有嘉闵线规划，但落实还需等至少5年以上，所以这是个无法导入外区客的封闭市场，紧靠本地客来消化区内大量新房，显然要拉长去化周期。

　　所以今年我们发现，嘉定的新房出现了众多不公证摇号或认筹率低的开盘情况。

　　新房市场的核心动力是产业

　　其实嘉定略显“颓废”已不是当下时间段了，在早两年就已经显现出来了。

　　就以嘉定的支柱产业汽车城为例，安亭国际汽车城在2018年完成产值1300亿元，而到了2019年工业产值只有1160亿元，虽然2020年尚未公布数据，但随着新能源汽车的兴起，这个传统的汽车产业也会受到波及。

　　2018年嘉定安亭工业产值截图

　　2019年嘉定安亭工业产值截图

　　根据金老板身边的人了解，嘉定的一些汽车配件工厂已经积压了大量库存，工厂的职工早已开始了轮休，再加上2020年疫情影响，到现在工厂都没有完全回暖。

　　决定一座城市的根基是产业，有产业才能有人口，进而才能带动当地就业和消费，当产业走下坡路的时候，那么吸引人口就显得更加困难了。这或也是为何嘉定楼市不活跃的另一因素。

　　再反观松江，有着大学城的支撑，每年高校毕业生可就地就业或创业，促进消费，那么这些人口就会不断地传导到楼市中，所以松江的楼市一直都很稳定。

　　其实，青浦目前的支柱产业是物流，但相对来说较为低端，但青浦的特殊区位决定了楼市的火热，东面是大虹桥这一长三角核心区，西面又是长三角一体化先行启动区。青浦或也意识到了产业方面的短板，所以在赵巷打造了市西软件园和在朱家角附近引入华为研发基地，待产业投入使用后，将有大量高端人才导入。有产业、有人口，青浦楼市的基本面也就没有这么差了。

　　奉贤楼市基本面其实也不算很好，这或也与产业有一定关系，如今奉贤正在建设东方美谷和未来空间，一个是做女人的生意，一个是以特斯拉作为引导，做新能源产业。奉贤在摸索多年后终于找准了自身定位，只是需要时间来兑现。不过如今来看，奉贤今年的楼市面也不是很差，起码已经有日清项目存在了。

　　而嘉定或也是面临产业转型或升级的需求，在做好汽车城产业后，还要寻找其他产业来提升区域活力，这样就会有更多的产业人群进入并激活区域，最后传导到楼市。