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评2020楼市,丁祖昱精彩观点集锦

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李淳报道 2020年12月31日,新静安体育中心,丁祖昱的朋友们,来自百强房企的高管们,共聚一堂。长达4个小时的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会,再一次为业内外奉献了一场数据与思想碰撞的盛宴。

发布会现场,鲜活的大数据下,丁祖昱以其对行业的深度理解和分析,共说了4万多字,从宏观、到中观、到微观,从政策、到市场、到聚焦新时代的新需求。未来,行业将进入一个新的发展阶段,拥有新的行业逻辑。

总结篇:2020巨大挑战

2020年是挑战的一年,未来的每一年都面临巨大的挑战,主要体现在以下十个方面:

一、房企资金压力骤升。“三条红线”之后,房企的资金压力骤升,资金上的挑战将是未来最大的挑战。

二、物管股也开始破发。2020年上市物企24%首日下跌;所有上市物企首日开盘价至12月末股价来看,41%物企股价比开盘时有了明显下跌。

三、蛋壳暴雷引发长租危机。去年讲租赁要变“天”,没有想到“天”变的如此之大。

四、高低价下蝴蝶效应。过去历次高地价影响之下,出现了大量项目不赚钱的情况,这一次肯定也有很多高地价项目,最后会赔钱。

五、无房户摇豪宅。多地实施无房户优先摇号的政策,无房户实际没有购买豪宅能力,很多名额被拿出来代持,政策打补丁之后,引发了无房户摇豪宅这种奇怪的现象。

六、营销乱象丛生。今年不管是热销盘还是滞销盘,营销总是特别乱。

七、最好的产品是售楼处。产品的问题投诉居高不下,千万不要做到最后最好的产品是售楼处,很多的产品质量问题没有得到真正的改变。

八、商业关100开70。从商业的角度来讲,今年最大的挑战是关店比开店多,2020年各商业业态开关店率是0.71,关的最多的是服装,最好的是奢侈品。

九、办公租金三年新低。中国最好的三个城市的空置率都达到了较高风险水平,更不要说其他各个城市。一线城市和很多新一线城市的租金创造了三年来新低。

十、销售、竣工加速背离。宏观统计数据中销售数据和竣工数据在加速背离,从2015年开始销售面积不断上升,但是竣工的量一年比一年少,这是一个非常奇怪的现象。

总结篇:2020一抹亮色

一、V型反转,房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂。房地产开发投资增速对今年的GDP产生非常大的贡献。

二、抗击疫情,物业筑起第一道防线。全国20多万家物业服务企业,1000多万物业人员共同抗疫,成为2020年抗击疫情一抹非常浓重的亮色。

三、销售金额超17万亿元,对应的是16亿平方米的销售面积,近年来销售面积只有1%到2%左右的增长,但均价涨幅比想象中大。未来几年销售额可能还会继续增长,但销售面积可能都会维持在16亿平方米左右。中观的指标来看,三大指标后续增长乏力,无论是一手房销售月度成交指标,二手房月度成交指标,还是土地市场月度成交指标,三季度末、四季度开始没有进一步的向上攀升。

四、土地成交额再创新高,克而瑞监测的300个城市土地成交金额达到了7.38万亿,上海成交额2830亿元,同比增长53%,排在首位,佛山在三四线城市中排第一位,土地出让金达到1200亿元。地价创十年新高,重点300城平均楼板价达2613元/平方米。

五、一手房成交上海、重庆分局首位,北上深“上车难”。

六、二手房成交上海金额达万亿元,深圳单价破6万元。从成交结构来看,二手房全面承接了刚需。十个重点城市中90平方米以下成交面积超60%,套均总价来看,0.6倍以下占26%,0.6-0.8倍占21%,加在一起约占50%。

七、千亿房企突破40家,货值集中在TOP30。

八、物管行业规模超1.2万亿元,增值服务利润高。今年并购开始加速,未来物业行业将全面开启并购潮。

九、租金走势平稳,233块租赁用地无一入市。需求端中低端仍为租房主力,北京、上海在2000-5000元/月的中端需求占比最高,其他城市以1000-3000元/月的租金占比最高。客户关注点一个是租金性价比,一个是交通。需求端受到暴雷影响,目前租房客对品牌公寓信心跌至谷底。

十、办公需求骤降六成,成交连降5年。

十一、商业成交金额降三成,传统商圈“靠新”。

十二、文旅产业全面转入“内循环”。

十三、养老产业迎来转机。转机主要体现在两点,首先政策破解了行业壁垒,痛点被解决。其二,2020年是60后入场元年,他们带来消费变革。

十四、数字化进程加快。目前企业发展数字化呈现出智能化、数据化、在线化并行,各个梯度中交叉式发展。

趋势篇:新逻辑

一、行业步入无增长时代。未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破,所以行业步入无增长时代。

二、房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业。

三、规模房企也会出现负增长。

四、房企要学习金融机构,每年做压力测试。

五、房企限时转“绿”。“三条红线”的要求提出之后,试点企业范围一定会扩大。所以踩红线的企业,无论是一条、两条,还是三条,希望迅速转绿。

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