2021年首幅百亿地王!

　　
1月5日下午，上海土地市场出让了一幅内环内综合地块，地块位于黄浦区豫园社区，距离豫园景区直线距离只有300米，距离人民广场仅1000米，且周边有10号线、14号线（在建）以及多条公交线路环绕，位置十分优越。

　　根据土地出让文件，该地块地上出让面积为57657㎡，地下水平投影占地面积为67486.7㎡，容积率3.41，地上建筑面积要高达196500㎡。

　　地块中，商业建筑面积占比不小于地上建筑面积的25.4%（计49980.93㎡以上），且须全部自持。总地价为176亿元，综合楼面价89567元/㎡，是上海近五年以来出让楼面起价最高的几幅地块之一。

　　地块中住宅开发体量要超过13.8万方，如果按照地上商业+住宅计容面积及176亿总价计算，那么实际楼板价约93500元/㎡，扣除保障房面积，楼板价则约为97000元/㎡。

　　（地块位置图）

　　“露香园”二期地块？

　　地块总市值或超220亿

　　值得注意的是，如此优质的一幅内环涉宅地块，其有效申请人却只有1人，通常出现类似的情况，基本上都可以判断为定向挂牌出让的地块，且竞买人大多为国企背景的房企。

　　网易房产查询到，在11月23日黄浦区政府公开的一份土地管理文件中，提到了该幅地块在出让前是上海市城市建设投资开发总公司（现上海城投集团有限公司）和上海市黄浦区土地储备中心联合实施土地储备。27日，上述地块挂牌出让。

　　（黄浦区土地管理文件）

　　从今日实际的成交结果来看也确实是由上海老牌国有房企城投与上海建工联合体以176亿元、底价摘得了该幅地块。

　　自2000年来，城投就投入到了黄浦区的旧改工作中，其最早一批旧改征收地块，后也被建设为露香园一期项目。该楼盘于去年开盘认筹，一期项目住宅均价约16万元/㎡，而其别墅均价更是超过了21万元/㎡。

　　据一位业内人士透露，此次出让的13.8万方的住宅部分或将被打造为露香园二期，如果按照当前的均价来计算，那么该地块的市值分分钟就能超过220.8亿！

　　无中小套比例设限，

　　市中心又一顶级豪宅即将诞生

　　从地块的出让条件来看，最令人关注的一点是，地块本身并没有和其他宅地一样设定中小套的比例，这对于本身供应量就稀缺的上海市中心一手豪宅市场来说无疑是一件好事。

　　从露香园一期的主力户型来看，面积为61-111㎡的公寓仅占了13套，占总套数的7%，叠墅产品都是103㎡起，一期地块中不少住宅也都是仿园林建筑设计，在新房供应本就稀缺的黄浦区，这样的新房产品的价值不言而喻。

　　（露香园一期户型面积分布 图片来自网络）

　　和一期地块中需要对老式建筑进行修复的要求一样，本次地块也需要对地块内的“开明里”进行改造和修缮，并打造成休闲创意园。业态上，将以商业、餐饮和商务配套为主，并与周边豫园商圈、金陵东路沿线地块形成联动，引入有影响力的品牌主力店、旗舰店。

　　可以想见，建成后，开明里将成为上海“商业地图”上的又一新地标。

　　据悉，除露香园二期地块外，黄浦区豫园社区附近还将有3块核心地块待拆迁出让，分别为10号线豫园站地块；546、547地块以及福佑地块，随着老城厢的拆除新建，一个与众不同的城市界面也正待应运而生。

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