周报 || 南京北站枢纽正式开工 | 本周土地成交数据 | 2021年全国拟开业商业项目分析······

南京商业地产周报

（2020.12.28-2021.1.3）

本周大事

南京市“十三五”十大优秀公共建筑工程名单发布

明外郭百里风光带升级，将打造三大赏玩片区

南京北站枢纽正式开工

地铁4号线二期初步设计获批复

本周数据

本周南京商办成交数据

本周土地成交数据

本周报告

2021年全国拟开业商业项目分析

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本周大事

本周大事

南京市“十三五”十大优秀公共建筑工程名单发布

“十三五”以来，南京市贯彻习近平总书记“努力建设经济强、百姓富、环境美、社会文明程度高的新江苏”的重要指示和关于城市建设的系列重要讲话精神，坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，以“迈上新台阶，建设‘强富美高’新南京”为目标，践行“以人民为中心”的发展理念，努力提高城市规划建设管理水平，不断加大城市公共设施投入，持续完善城市功能与品质。五年来，南京的城市规划蓝图愈发清晰，城市交通体系不断优化，市政设施建设持续完善，生态环境治理稳步推进，城乡环境面貌大幅提升，“创新名城、美丽古都”的风貌充分彰显。

2020年是“十三五”规划收官之年。南京市规划和自然资源局组织开展“南京市‘十三五’十大优秀公共建筑工程评选”活动，作为对“十三五”期间南京城市规划和建设工作的一次集中检阅和展示。活动以“新基建，新地标”为主题，通过对一批具有地标性的、功能类型多元的公共建筑工程项目进行展示与表彰，形象展现南京在促进区域协调发展、高质量建设小康社会方面所取得的成就，也旨在响应南京“四新”行动计划，助力发展新基建、建设新都市，展现南京新都市城市形象，为共同打造美好城市、缔造美好生活增添光彩。

通过对一批前期入围的项目开展网络投票，同时接受市民提名推荐，并组织专家评议的方式，最终评选出包括江苏大剧院、门东风貌区、国际青年文化中心、江北新区市民中心等十大优秀公共建筑工程。

回顾过去是为了更好地展望未来。“十四五”期间，在市委市政府的坚强领导下，南京市规划和自然资源局将继续瞄准“创新名城、美丽古都”的发展愿景，紧扣城市发展的新需求，聚力建设以人民为中心的美丽古都，打造高品质生活的幸福宜居城市，助力具有中国特色、时代特征、国际影响的社会主义现代化创新名城的建设。

本周大事

明外郭百里风光带升级，将打造三大赏玩片区

南京市规划资源局日前公示，明外郭百里风光带南湾营节点城市设计暨马群、南湾营单元图则修改内容。这里将围绕明外郭边空地打造风情南湾、古驿新貌、活力外郭三大片区，为周边居民和游客新增一处品质游玩点。

此次调整地块位于马高路、燕西线（明外郭土城头路）和花港北路三条平行道路之间的狭长地带，总用地面积6.45公顷。其北侧隔马高路与在建百水保障房相望，南侧隔花港北路与花港幸福城比邻。

△拟调整图则在栖霞区区位

△拟调整图则在马群和南湾营单元区位

在城市设计方案中，地块将形成三大片区，具体为南侧“风情南湾”特色商业街区，将设计特色商业街、休闲草坡、儿童游乐园等；中部为“古驿新貌”文化展示区，设计文天祥广场、诗碑亭、多彩南湾广场、红色营地、麒麟灯会等；而东部为“活力外郭“生活休闲区，设计精品老年公寓、综合康体中心、主题文化公园、景观休闲步道等。

△城市设计总平面图

调整内容包括，将中部商业用地调整为文化设施用地，建筑高度由不高于9米调整为不高于12米。北部一幅文化设施用地调整为老年公寓用地，另有两幅商业用地合并为一幅老年公寓用地。

△调整前

△调整后

据了解，为加快提升明外郭百里风光带沿线的空间品质，改善周边地区环境和服务功能，推动沿线区域的人文、生态、社会、商业价值提升，市规划资源局会同市旅游集团组织开展了明外郭百里风光带南湾营节点的城市设计，对马群、南湾营单元图则进行修改。深入研究地块功能、交通流线，加强旅游功能策划，完善片区设施，打造生态环境优美、百姓参与度高的“环城风光带”重要环节。

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南京北站枢纽正式开工

12月28日，铁路南京北站枢纽配套工程正式开工。此次开工的铁路南京北站枢纽配套工程包括两部分——南京北站枢纽站南路和南京北站枢纽经济区环境整治一期绿化景观工程。

站南路西起104国道浦泗路与宁启铁路交叉口，沿京沪铁路走向，经护国路附近接回104国道浦泗路，东至现状创新路，道路宽度为24米，线路全长约1.9公里。

南京北站枢纽经济区环境整治一期绿化景观工程为护国路以东、浦泗路以南、地铁3号线停车场以西三角地块，面积约1万平方米。

▲南京北站规划效果图

南京北站是北沿江高铁、宁淮城际、宁蚌城际、沪宁城际以及京沪、宁启、宁芜等普速客车的共用站房，是北沿江高铁的控制性工程。

南京铁路枢纽总布置示意图

根据《南京铁路枢纽总规划（2016—2030）》，南京铁路枢纽将形成“两环、八射、十五线”的环+放射“米”字型高铁网格局。环线上布设南京北站、南京站、南京南站三大主客站。规划期末，南京市域铁路总里程约880公里，其中高速铁路约700公里，实现南京到省内所有设区市1.5小时高铁交通圈。

▲南京北站规划效果图

南京北站具体位置为南至浦泗路，北至朱家山河，东至舟桥旅大门、西至现行道路。分为南广场、北广场、南京北站主体建筑三大部分，距离地铁3号线终点站林场站约800米。相较于之前的几个规划，最新版本的规划整体建筑密度有所下降，大幅增加了中央广场和绿地的面积。

新建铁路南京北站建筑面积约27万平方米，市政配套设施（各类停车场等）约18万平方米，枢纽内预留5条轨道交通线路并设站。

值得关注的是，南京北站的规划为“3场16台30线”，这意味着南京北站的站台数不仅超过南京南站15台28线，同时也超过了广州南站15台28线、杭州东站15台30线等多个全国性大型高铁枢纽站。

根据此前规划，南京北站的建设共分为三个阶段：

第一阶段

● 至2025年，开发配套基础设施，初步建成通车

第二阶段

● 从2026年至2030年

● 形成城市功能配套产业

● 启动休闲旅游产业

● 衔接老山旅游开发

第三阶段

● 从2031年开始，重点发展现代化服务业，形成完整产业链

▲南京北站规划效果图

未来，出行、产业智慧城市蓝图规划，大数据、5G、物联网、人工智能区块链……这些前沿科技将在南京北站全面落地。

▲浦口火车站片区规划效果图

【出行】：规划地铁线多达5条

据悉，北站规划地铁线路多达5条，3号线、4号线、15号线、18号线、S4号线均将在此交汇。目前地铁3号线已经通车，而规划的南京北站地铁站将由现有的林场站直接引出。这也意味着地铁3号线将可以直接串联起南京市内的三大主火车站，即南京南站、南京站、南京北站。

▲南京北站规划效果图

【产业】：打造4.0版交通枢纽

【最大特点】：站城一体化

未来，南京北站枢纽核心区结合站城一体空间开发及区域规划特性，与南侧老山景区呼应，形成以“站—产—城—景”集约打造的新型综合交通枢纽。

据悉，北站将围绕上盖开发，形成包括酒店、会议、餐饮、娱乐等组成的环状商业形态。未来，商务人群无需出站就可以直接在上盖酒店进行会议洽谈；引入的新型商业综合体也将为旅客带来更好的出行和候车体验。

本周大事

地铁4号线二期初步设计获批复

近日，南京市发改委批复南京地铁4号线二期工程初步设计，这也是继该项目在2020年12月初发布工程施工招标后的最新进展。

南京市发改委网站截图

作为规划中现地铁4号线的过江部分，南京地铁4号线二期工程起于浦口区的珍珠泉站，线路沿浦乌路、定山大街向南敷设，依次下穿长江、潜洲、江心洲、夹江，到达南岸后沿草场门大街接入一期工程龙江站，线路全长10.0km，全为地下线。

4号线二期全线设置珍珠泉、定向河北、浦珠路、浦江、中央商务区、滨江6座车站，均为地下站，其中中央商务区站和滨江站为换乘站。

4号线实现贯通后，初、近、远期都将采用B型车、6辆编组，设计时速100km。目前，其二期工程位于地下空间项目范围内的滨江站、中央商务区站土建施工已经随着地下空间项目一期工程共同实施。

据悉，4号线二期建成后，将成为南京第四条过江地铁，前三条为地铁3号线、10号线和宁和城际一期。未来，4号线二期将分别与规划11号线、15号线实现换乘，大大方便江北地区百姓的出行。

南京地铁4号线一期工程已经运行多年，途经鼓楼区、玄武区、栖霞区和江宁区。线路西起龙江站，有鼓楼站、鸡鸣寺站、徐庄站等重要站点，在南京主城一路向东，北绕紫金山，进入麒麟新城，东至仙林湖站。

据南京市发改委公开介绍，南京地铁4号线二期是江北新区构建立体交通体系的重要内容，能够实现江北新区核心区与主城中心的快速通达，通过与地铁11号线一期工程的换乘，能够更有效发挥轨道交通整体功能和轨道交通网络化效应，提高线路客流效益，提升江北新区公共交通服务水平，缓解城市过江交通压力，对江北新区经济社会高质量发展形成强有力的支撑。

此外，南京地铁4号线二期工程是南京市区两级重点推进的346个新基建项目之一，南京市发展改革委聚焦“稳投资、促增长、保民生”，认真落实江苏省发展改革委《关于南京市地铁4号线二期工程可行性研究报告的批复》有关要求，会同江北新区管委会、南京地铁集团及相关部门，携手推进项目审批各项工作，力争尽快实现开工建设。

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本周数据

本周数据

本周南京商办成交数据

截止1月3日，南京办公库存总量3066293㎡，其中30万㎡库存以上的区域有3家，鼓楼区库存量556676㎡，其次是江宁区，库存量为537787㎡，建邺区库存503367㎡。10-30万㎡库存有6家，10万㎡库存以下有2家。

截止1月3日，南京商业库存总量6185204㎡，其中60-100万㎡库存以上的区域有6家，江宁区库存量899379㎡，其次是浦口区，库存量为868953㎡，建邺区库存841898㎡，六合区库存671378㎡，鼓楼区库存650863㎡，雨花台区库存626025㎡。30-60万㎡库存有2家，30万㎡库存以下有3家。

本周数据

本周土地成交数据

南京2020年最后一场土地竞拍中，江北新区出让3幅涉宅地块，总出让面积约17万方，共揽金42.5亿元，其中保利里城底价拿下江北核心区G22地块，葛塘G23、G24地块纷纷触顶最高限价，最终被湖北长投和建发拿下。

1、土拍结果

2、商会点评

作为南京2020年末最后一次土地出让，本次土拍看点十足，三幅地块均位于江北，其中G22地块位于江北新区核心区的隧道口片区，交通便捷，紧邻十号线青奥体育公园站，周边已建成交付的雅居乐滨江国际、正荣润江城等多个成熟社区，区位优势十分显著，地块较为稀缺，且限定毛坯均价高于区域内毛坯均价，地块优势突出，但由于今年同板块土地集中成交，未来区域内大量产品入市，竞争十分激烈，且地块有招商投资要求，因此最终被保利里城以底价拿下，另两幅地块均位于葛塘，虽然距地铁2.5公里左右，但近年来地块周边土地集中出让，区域市场关注度较高，人居氛围较为浓郁，因此两幅地块竞争激烈，最终通过摇号确定归属。

3、土地详情

NO.新区2020G22

地理位置：东至现状道路，西至规划道路，南至浦口大道，北至镇南河路。

出让面积：71722.91㎡

规划用地性质：Bb商办混合用地、R2二类居住用地

容积率：R≤2.93建筑高度：H≤100m

起拍总价：18.9亿元

最高限价：21.7亿元

起拍楼面价：8994元/㎡

最高楼面限价：10326元/㎡

毛坯房销售限价：32000元/㎡

拿地楼面价：8994元/㎡

拿地企业：保利里城

地块出让要求：

（1）该地块不接受联合竞买。

（2）A分区内可配建酒店式公寓，比例不超过A分区地上总建筑面积的35%。

（3）A分区内需建设科技园区及配套服务设施和办公用房建筑面积约8万平方米，其中不低于1万5千平方米办公用房建筑面积，建成后由竞得人自持不得转让、不得销售。A分区可销售商业建筑面积比例不超过A分区地上总建筑面积的10%。

（4）地块内须建设公用开关站一座，建筑面积不小于120平方米（不计入容积率面积），外形尺寸14米*8.5米，净高度不低于3.6米。开关站由竞得人负责建设，建设完工后无偿交由江北新区供电分公司统一管理、运营和维护。

（5）地块要求装配式建筑面积比例为100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅应100%实行全装修成品住房交付，地块规划条件中的“容积率”已包含采用装配式建筑奖励的容积率部分（含预制外墙水平截面积）。地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

（6）根据“双限”要求，该地块所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过32000元/平方米，最高销售单价不得超过售价均价的110%（装修价格另行核定）。

（7）该地块内因建筑业态较多，自持比例较大，出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的起始价测算说明。

（8）竞得人在竞得国有建设用地使用权后、签订土地出让合同前，须与江北新区管理委员会签订《地块投资发展协议》，并接受江北新区管理委员会全程监管。

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本周报告

2021年全国拟开业商业项目分析

2021年全国拟开业的商业项目数量约1484个。

走过了不寻常的2020，2021年的商业地产增量市场将是何光景？全国将有多少新商业体开业？区域之间的角逐战将呈现怎样的差异化？商企巨头之间的较量将迸发出哪些新的火花？行业将出现哪些新的变量和趋势？疫情对商业地产将产生何种深远影响？

基于此，本文盘点了华东/华南/华中/西南/华北/西北/东北全国七大区域在内的全国2021年拟开业的商业项目。据联商网零售研究中心统计，2021年全国拟开业的商业项目数量1484个(不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方)。新增商业建筑面积12811.47万方，平均单体建筑面积8.63万方。

华东领先，华南、华中并驾齐驱

从七大区域的分布情况上看，华东遥遥领先，577个拟开业量占比约39%，这一数据比位列二三位的华南华中总和还多，华南和华中分别拟开287个和242个。西北和华北2021年计划投放量也超过了三位数，三位数以下的仅东北和西南两大区。

从城市上看，以拟开业量≥18个的基准线统计的城市分布TOP20榜中，拟开业量最多的为上海，多达52个，不过上海有不少属于存量改造重开的物业，紧随其后的是佛山和广州；北上广州四大一线城市均在榜，且为前六的排位；前二十中主要以一线、强省会城市和经济发达的沿海城市为主。

头部聚集效应明显

从企业的发展情况上看，统计了以全年拟开业量≥7个为基准线的企业分布TOP15榜中，上榜的均为近些年在商业地产领域十分活跃的全国性开发企业，在自我的多条商业产品线并举下实现全国化布局。

数据显示，TOP15榜中的企业2021年拟开业量达219个，占总开业量约12%，体现行业头部企业聚集效应愈发明显。

万达和新城控股是目前两大规模化发展的典型代表，2020年万达完成了45个万达广场项目的开业，按照统计数据，2021年计划开业量在51个，基本符合了万达每年的开业目标。

新城控股重点推进的吾悦广场产品在近年来极速扩张，2020年也有超30家吾悦广场开业的抢眼表现，2021年预计开业量超20个。

榜单中印力和万科分别将有11个和15个项目计划开业，两者合力贡献量将排在万达之后。且2021年温州印象城MEGA，将是整个行业都值得关注的项目。

其他在商业有着传统强势能量的企业，如宝龙、龙湖、苏宁置业、爱琴海商业、华润置地等计划开业项目数量都将突破双位数。

未在榜单中的诸如大悦城控股、恒隆地产、合景悠活集团、新碧园商业、保利商业、世纪金源、弘阳商业、银泰商业等知名开发商均有项目计划开业。

5-10万方体量为主流

随着一城多中心的发展格局和城市外扩化发展，区域型购物中心逐渐成为主流，5-10万方被认为是区域购物中心的理想化规模。2021年的新供应市场情况与之吻合。

规模在5至10万方(含5万方，不含10万方)数量最多，具体占比约37％；规模在2至5万方(含2万方，不含5万方)占比约27％；10至15万方(含10万方，不含15万方)占比约24％；15万方以上(含15万方)占比约12％。

实际开业量或缩减

从2021年这份全国拟开业数量名单中可以看出，有很多项目“似曾相识”，它们甚至在过去几年的拟开业统计名单中出现，虽然不是自我所愿，却也只能无奈延期。尤其2020年是非比寻常的一年，给商业人带来了巨大的压力，一些项目被迫停工，未能如期开业，或因大家都“很难”，招商压力大，也只能延期。

以江苏为例，从近几年统计的结果发现，2018年江苏拟开业近百个，实际开业38个，开业率接近40%；2019年江苏拟开业163，实际开业66个，开业率40%左右。可以发现，近一半的项目没能按计划开出，因此虽然统计数据中拟开业数量高达1484个，但最终能开出一半以上已实属难得。

全国七大区域解读

华东

华东区是七大区域开业量最大的，占比约39%。2021年，华东拟开业项目577个，总体量4913.96万方。其中江苏以158个拟开业量领跑，明显高于其他省市；山东以103个紧随其后，浙江91个位列第三，安徽、福建、江西和上海分别计划开出65个、56个、53个和52个商业体。

从单个城市分布情况上看，前三分别是上海、南京和苏州，其中上海以52个开业量领跑城市榜。TOP10榜单（开业数量≥17个）中，多为经济发达的城市和省会城市，如全国经济中心上海、浙江省会杭州、江苏省会南京、安徽省会合肥以及苏州、青岛、厦门等高速发展的新一线城市。

华南

省份分布上看，2021年广东将有221座购物中心入市，明显高于其他两省，领跑华南地区；广西拟开业购物中心55座；海南仅有11座购物中心计划开出。

城市上看，在以拟开业量≥6个的城市分布TOP12榜中，2021年佛山预计新开购物中心39家领跑，广东省会城市广州预计开出34家位居第二，深圳凭借33家的预开出量居于第三。南宁预计新开项目19个，占广西省2021年新开项目总数的三分之一。珠海预计2021年新开18家，东莞预计有16家新项目开出，中山也有15家“进账”，惠州预计新开12家。

华中

2021年， 河南将有117个购物中心入市，明显高于其他两省份，领跑华中地区；湖北紧随其后，拟开业购物中心68个；湖南计划入市项目最少，为57个。相比2020年，三省份商业项目可谓蓄势之后的井喷。

从城市分布来看，郑州、武汉和长沙三个省会城市为所在省份开业项目数量最多的城市。其中，郑州为29个位列第一，武汉以28个购物中心紧随其后；长沙以22个位居第三。以项目知名度来说，武汉无愧九省通衢，大牌开发商云集，知名项目众多，包括万象城、恒隆广场、来福士、大悦城等都将于2021年亮相。

华北

从开业数量上来看，河北、北京、山西计划开业商业项目数量领跑，河北计划新开50个，北京计划新开29个，山西计划新开22个。天津计划新开10个，内蒙古仅有8个计划2021年开业。

从各城市新增商业项目数量来看，新增3家及以上拟开业的城市有北京、石家庄、太原、天津、邯郸、唐山、保定、呼和浩特、沧州、运城和大同。其中，作为省会城市，石家庄拟新开业项目达13家，太原拟新开业项目达到11家。这些上榜城市多为直辖市、省会城市或者省级副中心城市。

西南

西南的分布情况上看，四川成为主要的增量商业市场，以一省之力贡献了29个购物中心，其次是重庆，明年也将有19个全新商业入市。贵州和云南分别有7个和2个。西藏目前暂未看到2021年新商业体亮相的数据信息。

城市分布上看，在开业量≥2个的城市有重庆、成都、贵阳、南充、昆明和达州，其中重庆和成都最出色，分别有19个，其他城市稍微逊色，第三的贵阳也只有4个。

西北

2021年拟开业项目最多的是陕西，计划新开52个购物中心，领跑西北地区；甘肃位居第二位，拟开30个购物中心；新疆位居第三位，拟开23个购物中心；此外，宁夏拟开14个购物中心，青海拟开购物中心最少，仅有8个。

从城市分布来看，西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐五个省会城市均有不俗的表现。其中，西安将新开购物中心28个，在所有西北城市中位居第一位；兰州为10个，银川为9个，西宁和乌鲁木齐均为7个。宝鸡、咸阳、庆阳、五家渠、天水和定西的拟开业数量也超过了3个。

东北

从开业数量上来看，辽宁计划开业商业项目数量在三省中领跑，计划新开41个；黑龙江位列第二，计划开业商业项目数量为20个，不足辽宁一半；而排名最末的吉林仅有14个计划2021年开业。

从各城市新增商业项目数量来看，省会城市最受商业项目“青睐”，与各省内其他非省会城市有明显差异。三座省会城市中，沈阳拟新开业项目达17个；哈尔滨拟新开业项目有14个；而吉林拟新开业的14个项目中有9个“落户”长春。大连是非省会城市拟开业量最多的城市，预计有8个。

附：2021年江苏拟开业购物中心统计表

本部分来源：联商网（ID：linkshop2012）