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萝岗,值得买么?

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Hello,我是马哥。

先说说央行前几天发布的最新经济数据:

M1创34个月新高,攀升至10%,达到许久未见的双位数;

M2供应也超预期,同比增长10.7%,比上个月高了0.2%。

如果看过我上篇文章,应该知道这组数字意味着什么,没看的赶紧点这里(广州涨了这么多,现在追高会站岗吗?)。

还担心入手会站岗的朋友,看到这组数据也足以安心了吧。

我在十月份的时候,就预言市场僵持期要结束,马上会量价齐升。


结果发文后的下一个星期,一波暴涨就来了。

上篇文章明确说别怕站岗,广州楼市还没到熄火的时候。


结果发文后的下一个星期,最新的经济数据就证明我所言非虚。

信任马哥在10月份入手的朋友,这一个多月可以说是躺着赚了一大笔。

年前还有一段涨幅,年后也还有一段小阳春,别老看着现在的入手价比前两个月贵了多少,要多想想入手后的行情,能让你赚多少。

所以还是那句话,尽快上车。

OK,聊完最新行情,我们把目光转回到本期的主题上。

之所以想谈谈萝岗,是因为在最近的咨询中,发现了一个现象:

从300-750万预算,无论投资还是自住,很多人都只会问我天河东怎样、万博怎样、海珠怎样、老黄埔怎样。

但少有人问我科学城怎样、长岭居怎样、知识城怎样。

说实话,我有点疑惑。

因为在我看来,萝岗这地方,它居住环境不差,至少楼龄相对较新。未来发展潜力又不错,为啥就没人爱呢?

可能是了解不深吧。

那马哥就带你们好好了解。



想了解萝岗,得先了解黄埔。

偌大的黄埔区,在我看来主要分为4个区域:老黄埔、科学城、长岭居、知识城。

除了老黄埔,另外3个区域都属于萝岗范畴。

但在05年之前,你要是初来广州,问当地人萝岗怎么去,人家会一脸懵逼。

因为萝岗是在05年才被国务院批准独立成区,在此之前,无论科学城、长岭居,还是知识城,都属于白云区的管辖范围。

更准确一点说,属于1984年设立的广州开发区。


(老黄埔旧地图)

虽然已经发展了不少年,但在当地人眼中,无论萝岗还是老黄埔都没啥存在感。

一个属于山卡拉郊区,一个属于重工业郊区,很少有人这么想不开,要去那里买房子。

直到2014年,老黄埔和萝岗合并为黄埔区。原来的萝岗香雪三路1号,从萝岗区政府变身为黄埔新区府。

蜕变成庞然大物的黄埔,才算是正式进入人们的视野。


广州为什么要花这么大力气让两区合并?两者间到底存在怎样的联系?

究其根源,还是和广州东进南扩的发展战略有关。

从地理位置上说,老黄埔属于广州东进的必经之地,发展是必须的,但难度很大。

作为广州传统的重工业聚集地,无论产业搬迁还是转型升级,都需要大量的人力物力和时间。

单纯地自西向东推进,效率太低,光一个石化厂就得耽搁好些年。

怎么办?

只能在推进老黄埔转型的同时,把萝岗合并到黄埔区,成为新黄埔。先把萝岗的产业和经济搞起来,吸引人口,汇聚人气。


等老黄埔的旧城改造搞得差不多了,高新商业和标杆性写字楼建好,第二CBD的规模一起来,萝岗集聚的人口自然会就近回填,让老黄埔成为广州东进之路上新的重要据点。

而老黄埔的转型成功,也能重新拉动萝岗的经济发展,两者相辅相成,形成经济上的正循环。

由此可见,老黄埔的打造计划,和当年的珠城如出一辙。

所以萝岗的定位,也正如当年的东圃和员村,是为真正的核心CBD服务。

房产投资,需要对板块的未来发展足够了解。

一个板块的未来,与它的定位息息相关。而定位,是从发展历史中剖析总结出来的。

这也是马哥总喜欢给你们讲故事的原因。


既然萝岗不是黄埔发展的真正核心,那它的投资就毫无价值么?

肯定不是的。

以东圃员村为例,虽不是当初天河发展的真正核心,但因为紧邻核心位置,如今价格一点不低。

而且萝岗和黄埔的关系,跟员村与珠城的关系比起来更为紧密,可以说是唇齿相依、一荣俱荣。

更不要说如今老黄埔的转型之路还未走完,无论产业还是人口,都需要萝岗的成长给予支撑。

所以萝岗虽没有东圃员村金融城的名头那么金贵,但凭借逐渐成熟的产业规模,做第二CBD的副手,还是很稳的。


我们真正要注意的,其实是萝岗内部到底该如何选筹。

马哥的观点是:科学城>长岭居>知识城。

通常来说,区府在哪,利好就在哪。

黄埔的新区府,就位于如今的科学城。

而且科学城诞生于1998年,在萝岗还没单独设区之前就已存在,默默发展这么久,产业模式早已成熟。

萝岗作为老黄埔转型的关键,承接了许多落后产业的升级改造任务,科学城就是这场任务的绝对主力。

三星、创维、LG..一系列高新产业的规划引进与兑现,在壮大科学城产业规模的同时,提升了整体产业水平。

黄埔GDP总量能常年排在广州前二,科学城功不可没。


而且一直制约科学城前期发展的交通配套,也随着6号线和21号线的落成通车得到了缓解。

产业和交通越来越完善,高净值人才自然就越来越多,这对区域内楼价和房屋流通性来说,都是利好。

有区府、产业、交通、人口,四大利好加持,萝岗置业首选科学城,没问题。


长岭居和科学城相比,主要逊色在产业和交通上。

长岭居的产业数量和规模,和科学城不在一个级别,哪怕和知识城比,都不太够看。

所以它的根本定位,是萝岗内部的纯宜居板块。

但偏偏长岭居的交通配套做得不咋地。

地铁能依靠的只有21号线长平站,而且出站口离目前的主流楼盘普遍有1公里左右距离,算不上太方便。


所以长岭居的公共出行,事实上更依赖于有轨电车提供的接驳功能,到香雪进行再换乘。

但有轨电车这东西吧,时速肯定比不上地铁,而且路面通行,本质上更接近公交线路,同等距离下耗时更长,还无法享受到广州越来越强大的地铁网络加成。

何况未来长岭居的交通规划,依然是以有轨电车为主,短期内是盼不来新的地铁增量了。

所以无论区域发展还是上班通勤,长岭居的硬实力和科学城比起来,确实逊色一点。

除非有心长持,纯自住为主,喜欢长岭居更清新的空气与环境,否则还是先到科学城看看吧。

最后,聊聊知识城。

在我看来,现在入手知识城,有赌的成分。

从地理位置上看,知识城相当于硬生生从山里挖出来一个新城。


对于这种群山包围的边郊之地,交通是首要考虑因素。

知识城的交通配套,其实比很多人想象的要好。

内部有14号线知识城支线连通各个区域,外部也能通过14号线和21号线,连通嘉禾望岗、科学城和天河公园。

所以知识城的交通网络,实际上已形成了一个闭环。


而它现阶段的真正弱点,也就是要赌的地方,反而是它的立根之本,也是入手知识城的人所了解到的最大利好——产业。

是的,知识城有近千亿的产业布局计划,而且所有资源集中于一条知识城支线上,辐射力度强,光看规划很有想象空间。

问题是,如今真正落户知识城的产业不多,而且不是科学城那种高新产业,而是以教育和医疗为主。

这些机构到底能给知识城带来多少高净值人才,目前还不得而知。但就现阶段来说,并没有掀起啥波澜。

而且商业配套和生活配套,也远不及科学城完善,从整体上看,还需要不短的时间去落实、去成长。


所以,知识城虽然有小科学城的潜力,规划得也挺合理。但从投资回报周期和投资风险上来讲,目前算不上很好的板块标的。

有科学城这个更成熟、更稳定的板块在,我们大可以不赌这个局,多等两年,看清局势后再出手。

科学城>长岭居>知识城。

这就是马哥对萝岗内部板块的看法。


最后再简单聊聊。

按照最新的《广州科学城提升规划深度设计》的通告,科学城在未来几年将实现7倍左右的扩容,整体面积达到144.65平方公里。

不但涵盖原本的科学城区域,还把长岭居、永和经济开发区、云埔工业区、广石化等区域都纳入覆盖范围。

未来占全黄埔三分之一面积的科学城,确实有能力成为具有国际影响力的中国“智造中心”。

所以说,萝岗能讲的东西实在太多。碍于文章篇幅,下次讲萝岗选筹的时候再慢慢展开吧。

但可以肯定的是,别再小觑萝岗了。

至于目前的市场行情,再重复一遍。

抓紧机会,尽快上车,多看未来,少想过去。

别为了万儿八千的差价,错过上车的好房子。

最后的最后,如果你有置业广州的计划,又不知道哪个版块、哪个楼盘真正适合自己,可以找我咨询。

最后

如果觉得文章对你有启发,麻烦给个三连,鼓励我输出更有价值的内容

也可以留言和我一起探讨这个问题,相互交流对广州楼市的看法

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