2021年，如何买房？

　　在广州买房，难吗？

　　2020年12月26日，纬房研究院发布了2020年11月重点城市门槛房价排名。

　　作为一线城市的广州，其门槛房价为12497元/建筑平方米，居重点城市第6位，表明其房价结构相对合理，购房压力相对较小。

　　而在此前贝壳研究院所发布的《2020城市刚需购房报告》当中，广州排在第六，套均总价为198万。

　　这个总价水平，不仅是一线城市中最低，甚至还低于其他新一线城市。

　　但事实是否如此？

　　在过年的一年当中，我们目睹了很多粉丝入手了他们人生中的第一套房子，也倾听了很多关于买房的纠结和困惑，甚至，还有更多没有上车的他们。

　　所以，我们希望呈现我们过去关于买房的一些建议和看法。

　　这些观点，在我们个人看来，即便是新的一年，依然可以成为买房者买房路上微不足道的小参考。

　　刚需买房，始终是主流。

　　首先，地铁是首要考虑因素。

　　这些刚需区域离中心区有一定距离，除非在本地就业，不然上下班通勤肯定是大问题。

　　因此，选择有地铁配套的楼盘十分重要，地铁上盖当然最好，地铁站范围内1、2公里也可以考虑，骑个小电驴接驳也就几分钟时间。

　　其次，注重确定性及可预期规划，不为看不见的配套买单。

　　想买新房的刚需一定会知道，新房多分布在偏远或者配套暂未完善的地方。因此，选择项目时看重未来规划是十分正常之事。

　　某些楼盘，为了拉高房价，会强打远期规划，透支未来若干年的升值空间。

　　所以，购房者必须关注兑现年限，当下或是近期（2-3年内）兑现的规划和配套对生活十分重要。

　　其他查不到或者确定不了时间的规划，不要为此去买单。如，远期规划的地铁线路等。

　　当然，次新房或二手房也是一个选项。

　　一般而言，二手房与同区位一手住宅有一定的价差，有资金压力的朋友，建议可选二手房，甚至可以即买即住。

　　当然，二手房也有特殊情况，个别有学位加持的二手房，价格比一手房高，形成一二手倒挂。

　　再者，要考虑房子的转手问题。如今，一辈子只住一套房子里的几率很低，不同人生阶段有不同的居住需求，选择二手市场活跃的房子也十分重要。

　　房子转手容易，意味着未来置换比较方便，免去了房子卖不出好价格的尴尬情况。

　　不过，在广州买房，也有很多地方需要注意。

　　其一，低总价的远郊楼盘没有投资价值，难找接盘侠，不建议购入。

　　其二，大部分老破房，居住舒适度不高，贷款年限受影响，且涨幅没有潜力区域的新房高。

　　比较关键的是，多数老房占据了市区较为中心的位置，由于单价较高，拆迁成本太大，被旧改的可能性以及效率都会大大降低，不太值得投资。

　　区域的选择，也足够重要。

　　从广州主城区的选择来看，天河是目前价值最为坚挺的区域，也是我们的第一建议。

　　不过，目前天河的选择不多，珠江新城基本没有一手供应，而天河公园板块在售新盘也选择不多，再往东则是偏商务需求的金融城。

　　如此一来，供应项目较多的天河智谷板块是不少买家这两年入住天河的主流选择。

　　而随着海珠创新湾供应的爆发，海珠也成为主城区的主力区域之一，但需要告知的一点是，目前海珠存在着豪宅化的趋势，价格说明一切。

　　同理，还有荔湾，广钢板块、广船板块、白鹅潭板块等板块，价格都已经往上走。

　　不过，坦率来说，以上这几个主城区区域，从价格这一维度来看，都不适合刚需，我们会更加推荐给置业预算更多的买家。

　　另一个选择，则是白云。

　　在白云的一二手客户来源当中，占据绝对主力的，除了白云本区，还有周边区域。以一手房为例，天河+越秀买家占比达52%，二手房方面，天河+越秀买家占比也达到了38.3%。

　　这样的跨区比例，也许会颠覆不少人的想象，也从另一个方面，印证了白云楼市的价值。

　　再加上白云板块的多元性，置业白云，也可以成为其中一个选项。

　　回到刚需买家身上，不难发现广州刚需改善的外溢化，确实存在。

　　为什么这么说？

　　因为本质上，城市在外扩发展，板块在不断迭代，按照普遍的规律来说，同样的总价，我们买到的房子将越来越“远”。

　　看回广州，城市的中心，从最早的环市东路，到随后的珠江新城，再到如今的向南向东，刚需板块，也跟随着这样的城市发展逻辑同步外溢。

　　打个比方，十多年前，天河的东圃、番禺的华南板块还可以称得上为刚需板块。

　　但如今，能够被称为刚需改善板块的，已经去到了黄埔知识城、增城新塘、番禺亚运城等区域，就连科学城、万博等地，都朝着高价格标签而去。

　　所以，对于刚需改善买家来说，年终置业，同样要有这样的自我认知。

　　哪些外围区域更适合上车？

　　我们建议，区域发展确定性强，交通线网密集，产业支撑等缺一不可。这些都需要购房者自己做功课，切记不要盲目相信销售人员。

　　从城市价值和区域发展逻辑来看，黄埔、番禺和南沙，是我们首推的外围区域。

　　原因无他，前者是广州向东的桥头堡，后者则是广州南部的两大核心区域，再加上市政规划的持续输出导入，这三个区域值得关注。

　　如果熟悉市场，不难发现，数据同样如此。

　　而对于预算不算太高，但依然兼顾区域价值和优质产品多重因素的卖家，增城和花都，实际上也有不少板块符合需求。

　　但需要明确的是，这两个区域的板块分化性，会更加强。

　　再往外，则是从化和清远，对于这两个区域，从市场或者数据来看，属于少数人的刚需选择，而少数，意味着更加需要谨慎，千万不要盲目入市。

　　在这其中，从化的太平板块、清远的临广区域和长隆板块，是相对可以考虑的板块。

　　最后，聊一个买房合适与否的问题。

　　众所周知，广州的整体房价发展，有着“长期性”的周期标签，尤其是主流区域，基本都处于稳定上涨阶段。

　　换言之，对于刚需买房，只要整体项目的产品和性价比符合整体的置业需求，那么永远都是最佳窗口期，合适的就是最好的。

　　至于投资性质的买家，我们则建议，更为谨慎。

　　同时，从投资学的角度出发，所涉及的顾虑因素，会更加复杂，城市核心区域、重点规划板块的项目，显然值得高看一线，同时，价格和品质和升值空间，都是需要兼顾到的。

　　所以，什么时候的买房窗口期，都有着最基本的买房逻辑。

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