2021年楼市怎么走？丁祖昱给出了10个预测

一年一度的丁祖昱楼市“神预测”如约而至。

2020年12月31日，易居企业集团首席执行官丁祖昱在年度发布会上对2020年房地产市场进行回顾并对即将到来的2021年市场作出预判。

三个多小时的演讲，《国际金融报》记者为大家整理出如下干货：2021年房地产十大预测

预测一：行业步入无增长时代

丁祖昱认为，地产行业正在经历从确定性到不确定性再到确定性的转折。2018年之前，地产处于确定性阶段，房企通过增大融资、高周转、高负债模式，实现规模迅速壮大；2018-2020年，伴随“房住不炒”政策的出台，宏观经济稳步去杠杆，加之疫情突发，房地产进入不确定性阶段。

丁祖昱预测，2020年后，房地产将进入到下一个确定性阶段，伴随“三道红线”落地，“房住不炒”已成为长效机制，因此地产“无增长时代”有望来临。

预测二：政策关注重点在租赁

2020年来，长租公寓“爆雷”“跑路”频发，叠加疫情影响，更是加速暴露了租赁市场的运营风险与漏洞。

自中央政府大力推行“租售并举”至今已五年。2020年是租赁政策年，全国46城累计出台租赁政策234条，进一步推动完善住房租赁市场健康发展。与此同时，租金整体走势平稳，全国55城整体个人租金同比下跌0.4%，其中，31城下跌、3城不变、21城上涨。

2020年末，中央经济工作会议把“租赁”放到了特别重要的战略位置，指出“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持‘房住不炒’的政策主基调，并以租赁市场为抓手，解决好大城市住房突出问题”。

因此，丁祖昱认为2021年政策关注重点在租赁，既要高度重视保障性租赁住房建设，又要土地供应要向租赁住房建设倾斜，还要对租金水平进行合理调控，更好地解决好大城市住房突出问题。

预测三：金融政策趋紧，三道红线范围扩大

这一年，调控依旧不放松，金融政策持续收紧。年初银保监会严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长；8月20日，住建部、央行根据“三道红线”触线情况，试点房企分为“红-橙-黄-绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值；11月底，银保监会主席郭树清强调房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

“三道红线”的出台，企业的投资受到较为严重的影响，预计需要经过一段时间财务指标的调整后，方可重新企稳。所以，丁祖昱表示，2021年，金融政策仍将趋紧，“三道红线”范围扩大。 千万不要以为今天“水”很多，都会流入房地产。过去两年，都在关房地产金融的“水龙头”。

预测四：企业快速去杠杆，过半房企转绿

随着融资环境收紧，丁祖昱认为，“三道红线”势必将倒逼房企加速去杠杆、降负债。

2021年，丁祖昱预测，将有过半房企转“绿”。 这是“三道红线”给房企带来好的方面，也是机遇。

预测五：投资趋同，重点城市地价难降

为遏制疫情对于房地产行业的负面影响，各地加大了优质用地供应量，土地市场热度明显提升，地价随着优质用地的供应增加上升。

统计数据显示，2020年土地价格延续2019年的价格上涨之势，全国300城土地成交楼板价迎来大幅上涨，地价创十年历史新高。

在丁祖昱看来，2021年投资趋同，重点城市地价很难下降。

预测六：销售全口径上升，操盘权益下降

2020年1月至11月，超八成百强房企累计全口径业绩同比提升，全口径金额门槛持续提升。其中，TOP 50门槛增幅最高，由604.3亿元增至741.3亿元，涨幅达22.7%。与此同时，2020年千亿房企数量预计将由2019年的34家增至40家以上。

因此，丁祖昱预测，2021年部分房企全口径金额还将继续增长，但操盘或权益将下降，未来这可能会成为一种常态。

预测七：数字化加速，线上营销成为新战场

2020年是房企的数字营销大年，年初线下售楼处的关闭加速了线上售楼处、直播售房等线上营销方式的发展；疫情逐渐消退之后，房企采取线上线下并举的双重举措，通过优惠券、特价房等方式让利消费者冲刺业绩；9月底天猫好房成立，线上营销更进一步，“好房双十一”再次引发行业内外共同关注。

丁祖昱认为，未来在区块链、云计算等技术的支持之下，线上化营销趋势将会加强，成为新战场。 投入1亿做数字化的企业会越来越多。

预测八：养老进入新时代，增长提速规模放量

工信部数据显示，2020年我国养老产值达1.17万亿美元；2030年我国养老产业规模将达到20万亿元。同时，我国老人口数量也是全球最多，2019年60岁以上老人为2.53亿，2030年将达到3.7亿人。

随着人口红利释放、政策精准把脉、智慧养老赋能，丁祖昱表示养老产业将迎来黄金布局期，有望超越地产。

预测九：资本聚焦仍在物业，估值全面回归理性

物业板块的价值通过疫情被刷新，多家物业服务企业以黄金赛道的名义成功上市，标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐，也在资本市场迎来高光时刻。

2020年，物业企业成功上市17家。丁祖昱预测，2021年资本仍将聚焦物业，但估值全面进一步回归理性。

预测十：看好的股票

丁祖昱表示，看好龙湖、华润、旭辉、金地、万科5支地产股和碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万象生活4支物业股。