【深度】广西巴马第一高楼烂尾：县域小开发商面临共同难题

记者 | 王飞翔
编辑 | 曹林华

　　建设8年后，广西巴马县第一高楼仍在撂荒。

　　这个全称为“巴马商贸中心”的房地产开发项目，无论是地段还是规模，在当地都是首屈一指。

　　但8年来，这个明星项目不仅迟迟未能完工，且越来越多的人裹挟其中：施工方追讨工程款，购房者集体要求交房，而项目开发商杨光隆因被控“非法吸收公众存款罪”至今仍在看守所。

　　如今，巴马的房价早已远超周边县城，但“巴马商贸中心”的僵局至今未破。

　　界面新闻发现，正是接连不断的意外最终击垮这个明星项目。其中既有政策的变化，又有信贷风向的突变，而这也是许多县域小开发商面临的共同难题。

　　2020年12月7日，界面新闻记者从杨光隆的辩护律师处了解到，杨光隆被控“非法吸收公众存款罪”案已发回巴马县人民法院重审。

　　巴马最大规模的商圈

　　在巴马寿乡大道上，“巴马商贸中心”的四栋灰色高楼抢眼而突兀。由于项目始终未能完工，所以围挡至今未拆。

　　“按说早该建好了，但这么多年一直没有动静。”巴马商贸中心对面的一位店主告诉界面新闻。

　　全国10个获得联合国老龄所认证的“世界长寿之乡”中，巴马瑶族自治县是最早一批打出“健康旅游产业”招牌的地区。

　　常年温暖湿润的气候，高出内陆城市几十倍的负氧离子含量，每年都吸引大量的养生爱好者。

　　同样看上这块“风水宝地”的还有不少房地产开发商，杨光隆就是其中之一。

　　从2005年开始，宜州市金龙房地产开发有限责任公司（以下简称宜州金龙公司）老板杨光隆陆续在巴马建起当地“第一个商住小区”，这也是巴马第一个电梯小区。

　　“房子很抢手，资金回笼也很快。”杨光隆的儿子杨庆才回忆说，顺利开发完两个项目，让杨光隆对巴马的房地产项目更有信心。

　　2012年，杨光隆以8500万元的价格，拍下位于县城中心位置的巴马商贸中心地块。按照规划，该项目最高32层，包括700套住宅和200间商铺，建成后不仅是巴马第一高楼，还将打造成巴马最大规模的商圈。

　　“按照我父亲的计划，拍下地块之后，一边用剩余资金建设，一边以项目为抵押向银行申请贷款，等拿到预售证后，再通过预售回笼资金，继续建设直至完工。如果一切顺利，最多三年就可以建成交付。”

　　信贷调整引发蝴蝶效应

　　让杨光隆没有想到的是，这个看似万无一失的项目，竟然拖延三年才正式开工。

　　2012年1月13日，巴马县国土局与金龙公司签订《国有建设用地使用权出让合同》约定：国土局于2012年5月30日前将出让宗地净地交付给金龙公司，土地用途为商住建设用地。

　　但是，巴马县国土局在委托拍卖土地前，没有做到净地出让，交付土地逾期了273天。

　　“很多事情都变了。”杨庆才说。

　　危险的信号接踵而至，银行拒绝宜州金龙公司的贷款。“当时拿地的时候，巴马三家银行主动找过来询问贷款需求，但等我们拿齐5证，银行说信贷政策收紧，不愿意贷款。”

　　据财经新闻报道，2012年6月20日，央行将银行人民币存款准备金率上调0.5个百分点，大中型金融机构存款准备金率达到21.5%的高位。这是房地产信贷规模缩小的一个明显信号。由于信贷的收紧，中小企业融资越来越难，很多地方暂停民间借贷公司房产抵押业务。

　　“那两年正是中小企业融资最困难的时候，很多只能靠民间借贷来维持，还有一些企业因资金链断裂死掉。”中国金融研究院研究员陈启德说。国泰君安的一份房地产研究报告则显示，2012年房企资金缺口量达到1.35万亿元。

　　建设途中多次搁浅

　　银行信贷之路走不通，杨光隆转而寻求民间借贷。

　　62岁的杨光隆虽然只有高中学历，但在建筑行业摸爬滚打多年，也有不少生意伙伴。

　　2012年前后，杨光隆先后把房产抵押给47位朋友借贷。“我们还是想把项目做起来，暂时亏几百万利息，也顶得住。”杨庆才说。一审判决书显示，这些债权人此前与杨光隆即有往来，一位曾经的生意伙伴兰军表示，他与杨光隆认识十几年，2012年，因杨光隆称正在投资巴马商贸中心项目，资金周转不开。兰军在实地考察后，先后借给杨光隆1300万元。

　　但正是这些民间借贷日后成为杨光隆被指控“非法吸收公众存款”的案由。

　　巴马县国土局交付土地后，项目又卡在了《建设工程规划许可证》上。2015年6月，杨光隆从县住建局得知，规划要重新调整，容积率从8.0降到6.5，原规划32层的楼盘如今只能建到21层。“按照新规划，我们的土地出让金就多交了，而且后续可预售的商品房也减少了。”杨庆才说。

　　巴马县住建局局长蒙绍兴告诉界面新闻，当时是广西自治区政府对巴马在建项目重新制定了控制规划方案，“不是县里能决定的。”

　　2015年5月，急需资金的巴马商贸中心开盘预售时，一次就销售了8000多万元。

　　杨庆才介绍，当时整个项目的资金缺口已经过亿，且还有大量工程款未支付，同时还有借贷人的利息也要还。

　　最终，这8000万元回笼资金，只有4000万元用于支付工程款。

　　长期负债最终压垮宜州金龙公司。巴马商贸中心建设到16层时，金龙公司再次出现资金链断裂，因杨光隆无法支付剩余的8000多万工程款，施工方广西建工集团建筑工程总承包有限公司（简称建工总包公司）停止施工，并申请法院查封巴马商贸中心的在建房屋。

　　随后，杨光隆开始着手寻找合作伙伴，共同投资完成建设。但尴尬的是，小的房地产公司拿不出那么多资金，大的房地产商又看不上这种项目，不愿意投资。

　　2016年，想尽各种办法后，杨光隆依然未能避免巴马商贸中心项目彻底停工的局面。

　　多次沟通未果后，杨光隆起诉巴马县国土局，要求巴马县国土局支付逾期交地的违约金并返还建筑容积减少的土地出让金。最终，河池市中级人民法院判决巴马国土局赔付1986万余元。但直到2019年，巴马国土局二审败诉后，这笔钱才正式执行赔付。

　　“这是县域小开发商遇到的普遍情况，由于本身抗风险能力差，在没有政策和资金扶持的情况下，很容易就倒下了。”中国金融研究院研究员陈启德说。

　　“救命稻草”成致命一击

　　由于迟迟不能交房，工程款也未结清，此时的巴马商贸中心已经成为众矢之的。

　　2018年，巴马县政府发布《关于依法处置“巴马商贸中心”烂尾楼盘有关问题的通知》，成立以副县长为首的“巴马商贸中心”楼盘工作组，统筹协调处理。《通知》还宣布，启动宜州金龙公司破产程序。

　　这意味着杨光隆折腾6年的明星项目将以失败收场。此时，一位自称握有8000万元流动资金的南宁老板廖团芳出现，杨光隆视他为最后的救命稻草。

　　双方很快签订协议，廖团芳注册成立广西瓒凡投资有限公司（简称广西瓒凡公司），全权负责巴马商贸中心项目续建工作。双方约定，广西瓒凡公司负责项目续建事宜，期间可获得固定投资回报3000万元，项目其他收益归宜州金龙公司所有。

　　但注册资金仅200万元的广西瓒凡公司，在入场2个多月后就面临资金不足的问题，且频繁更换施工单位。

　　期间，广西瓒凡公司成立销售团队，以10万到20万不等的价格收取房产定金。而巴马县国土局赔偿的1986万元，其中700万元也被划拨给广西瓒凡公司招来的施工单位。这让引起杨光隆大为不满，双方合作难以进行，巴马商贸中心彻底陷入瘫痪状态。

　　“非法吸收公众存款”

　　项目未能完工，压力越来越大。“每到春节，一帮人来找县里要说法。”巴马县常务副县长、巴马商贸中心项目工作组组长田寒露告诉界面新闻。

　　田寒露表示，正是由于宜州金龙公司后期的不配合导致了今天的僵局。但谈到具体情况，田寒露拒绝接受采访。

　　2019年4月13日，杨光隆因涉嫌非法储存爆炸物被巴马县公安局刑事拘留。副县长田寒露在接受北青报采访时表示，早在2016年，他们就发现杨光隆私藏爆炸物的问题，但为了推进巴马商贸中心这个项目，没有深入追查。“2019年4月，我们依法将杨光隆和他的另一个儿子杨庆忠抓捕、拘留，我们最终目的还是希望他能够配合（项目建设），交出公章，进行财务共管，履行相关的协议。”

　　2020年3月，巴马县检察院向巴马县人民法院以非法储存爆炸物罪、追加非法吸收公众存款罪起诉杨光隆。

　　一审判决书显示，检方指控杨光隆为满足“巴马商贸中心”项目建设需要，以人民币180万元收购附近一家采石场，期间，将结余未上缴的电雷管搬运自旧仓库储存。

　　此外，杨光隆擅自以开发巴马中心项目资金紧张为由，以商品房和商铺为抵押，按月息3%到5%不等，变相吸收社会不特定人员高息借贷资金，用于公司项目运营及偿还高利借贷本金利息。因高利借贷造成资金链断裂，导致项目停工，相关债权人权利不能得以实现，进而上访，社会影响恶劣。经鉴定，2011年1月至2018年12月间，杨光隆共向47人借款近8177万元。

　　据《中华人民共和国刑法》第176条规定，非法吸收公众存款罪是指违反国家金融管理法规非法吸收公众存款或变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为。

　　2010年12月13日，最高人民法院发布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，构成非法吸收公众存款罪的行为需要同时具备非法性、社会性、公开性、利诱性。

　　在法庭上，其中一位债权人梅川的证言称，杨光隆在巴马房管所办公室办理业务时，“曾当着大伙的面说想要借钱来周转建设巴马商贸中心工程”。一审法院认为杨光隆主要是一对一找人借钱，也有在其他单位办公室当众宣传高息借款。由于其借款人数众多，且没有要求保密或采取限制信息传播的措施，应当认定向社会公开宣传。

　　中国政法大学法学院教授何兵表示，仅以在其他单位口头表达过借款一事，并不足以认定向社会公开宣传，且47位借款人中，只有两位是通过其他借款人介绍出借的资金，也不能证实是杨光隆有意公开宣传。

　　在认定“是否向不特定对象吸收存款”时，法院称，尽管参与集资者多为杨光隆的朋友，但杨光隆没有限定参与人员的身份和人数，只要有钱借就可以，因此认定是不针对特定对象借款。

　　何兵认为，借贷并非一个确定性的行为。法院称应该“考虑是否限定了不能参加集资的范围，是否限定参与人员的身份和人数”来判断，这实际上是在要求借贷行为必须要有明确的计划，且要求个人或企业依照这样的计划严格执行。但实际上，这样的要求与民间借贷行为的特点是完全不符的。巴西县法院的这个界定方法，既不现实，也没有任何操作性。

　　2020年7月21日，巴马县法院判决杨光隆非法储存爆炸物罪不成立；因违反国家金融管理法律法规，向社会公众吸收资金且数额巨大，并承诺在一定期限内还本付息，扰乱金融秩序，构成非法吸收公众存款罪，判处其有期徒刑五年六个月。法院判决追缴杨光隆近8177万的违法所得，责令退赔给相关集资参与人。

　　据杨庆才提供资料显示，被拘留之前，杨光隆已累计支付各类本息1亿多元，尚有4000多万元未还。“我父亲进去之后，借钱越来越难，后面就很少能还款了。”杨庆才说。

　　目前，杨光隆已经向河池市中级人民法院上诉，要求撤销一审判决，改判自己无罪。

　　越来越多的非吸案

　　记者检索中国裁判文书网发现，从2015年至今，非吸案件占全部公布案件的比例从0.21%逐渐上涨到0.62%。

　　2019，最高人民法院公布的一组数据显示，2015年至2018年全国法院新收非法集资刑事案件分别为5843件、7990件、8480件、9183件，同比分别上升108.23%、36.7%、6.13%、8.29%。

　　中国政法大学法学院教授何兵认为，因为这些年经济下行，很多民营企业无处贷款，只能走民间借贷的路子，而民间借贷中的出借人，相当部分是通过集资的方式获取资金，这些因素客观上都导致了非吸罪判决的增加。但如果司法机关不准确的区分非吸和民间借贷的界限，将不利于民营企业的发展。

　　长期关注县域房地产经济发展的中国金融研究院研究员陈启德称，房地产领域的非法集资案件相当普遍，其背后的根本原因是小开发商自有资金不足，融资渠道窄，所以往往采用杠杆经济的方式边开发边找钱，一旦遇到风险很容易引发多米诺效应，最终导致项目失败。

　　2015年，他的团队曾对全国12个县域的小开发商问卷调查发现，有三分之一的人在项目开发时遇到过政策突然变化，信贷门槛过高等问题。

　　陈启德认为，国家金融机构应继续大力改善中小企业的融资环境，同时地方政府在房地产项目开发中也要保证政策的稳定性、连贯性，服务好真正愿意做事的中小企业。

　　巴马县住建局局长蒙绍兴告诉界面新闻，一个优质项目跌宕至此，各方都有责任，“从政府的角度来说，如果我们先拆迁再拍卖，就不会涉及土地延迟交付的问题，可能现在的问题都解决了。所以我们也吸取了教训，后来我们挂牌的任何一个地块，都是保证净地出让。”