京雄城铁开通的“彩蛋”背后：环京楼市在酝酿巨变

　　2020年12月27日，京雄城际铁路正式全线开通运营。

　　京雄城际开通之后，在2021年1月20日全国铁路运行图调整后，北京西站到雄安站之间开行列车将增加至16对，另外还有一对高峰图列车满足高峰期旅客出行需求。

　　从票价来看，从北京到雄安到二等座的票价分别为48元、61元与68元，与北京到天津到城际列车的价格大致相当。

　　根据铁路部门披露的信息显示，北京西至雄安的最短运行时间为50分钟；北京西至大兴机场最短运行时间为29分钟；大兴机场至雄安站最短运行时间为19分钟。

　　每天约有10万人在天津和北京之间进行通勤出行，所以，京雄城际使得雄安新区正式融入京津冀城际铁路网，实现了与京津的半小时交通圈，对于沿线时空距离的缩短，或在将来具有通勤上的意义。

　　除此之外，艰难的2010年岁末，京雄城际铁路的开通被很多人视作环京楼市的一个“彩蛋”。但是，对于沉寂已久的环京楼市而言，京雄高铁能否拉动其价值腾飞？

　　壹

　　京雄城际的开通使得京津冀交通一体化又向前迈出了一步，对于打破异地藩篱，有着长远的积极意义。但对于环京楼市来说，京雄城际直接的拉动作用却很有限。

　　高铁作为中国城市实现跨越式发展的强大基底，同时也是短期内引发房价巨变的一个重要因素。

　　正面的案例不胜枚举。譬如郑州、西安、长沙、武汉、南京、合肥等城市，都有过高铁开通5年房价涨幅超30%的辉煌历史。

　　反面教材也为数不少。有京张高铁加持的张家口，这个叶檀声称将成为全国房价最高的城市，自今年6月被纳入全国100个重点城市房价统计数据以来，新房房价和二手房房价已经双双连跌了六个月，在有些月份房价跌幅甚至在全国排到首位。高铁发车频次密集，早在几年前就曾被媒体报道过可以实现“双城生活”的涿州，在环京楼市的这一轮下跌中也未能独善其身。

　　而这些正面或反面的案例，则是不同城市级别拉锯战的后果，体现了大城市对小城市的“虹吸效应”。以天津为例，京津之间的高铁密集，作为老牌直辖市，天津拥有不错的硬件，也不乏各项政策的扶持，海河英才计划更是一度沸沸扬扬，身边不少有子女教育需求的朋友都曾表示过心动。饶是如此，“天津房价1平米下降5000元”的消息，还是登上了微博的热搜，而且库存面积也不遑多让。

　　所以，如同京津城际没有拉动天津的楼市，只是便捷了通勤一样，寄希望于京雄城际的那些环京楼市，大概率会梦想破碎。

　　贰

　　2017年3月17日，对于环京楼市而言，是道分水岭。原本炙手可热的环京楼市在“317新政”之后，从4万元的房价巅峰，进入了漫长的阴跌通道。

　　不过，与三年多年相比，虽然在价格层面环京楼市仍处于漫漫长夜之中，但其价值因素却已到了需要重估的阶段。

　　首先，与对标的其他环都市圈区域相比，环京楼市的价格已形成鲜明落差。

　　今年以来，万人摇、茶水费、打新潮和日光盘等层出不穷的专有名词被用来形容杭州、深圳和上海等城市楼市的热度，也由此引发了一轮又一轮的争议。而在这些重点城市的示范效应下，其周边城市的房价也应声而涨，涨幅甚至超过重点城市。

　　譬如，根据国家统计局的数据显示，东莞房价一年涨了接近50%，涨幅高居全国榜首。根据东莞住建局的统计，11月东莞的网签均价为25400元/平米。与之形成鲜明差别的是，环京的大厂、香河和固安等地目前的均价不过一万出头。

　　其次，环京楼市一项唯北京楼市马首是瞻，北京楼市的风吹草动对于环京楼市如牵一发而动全身。

　　虽然在上述同一份房价下跌排行榜上，北京以15.8%的跌幅榜上有名，但在房价下跌的同时，北京楼市却于京雄城际开通的第二天，也就是12月28日，新房年销售额突破了3000亿大关，在去年年底，这一数字为2636亿元。也就是说，经历了疫情的冲击，北京楼市的销售额再次创下新高。展望明年，在限竞房退潮，不限价地块成为市场主流的背景下，北京楼市回暖的大趋势已如滚滚洪流，势不可挡。

　　最后，从环京楼市的内生动力来看，三年多的蓄势，已到了整装待发的阶段。

　　三年以来，环京交通网络不断扩容，包括京雄城际在内的城际交通不断为环京地区提速。依托今年正式投入运营的大兴机场而建的临空经济区在今年进入全面建设，雄安新区集聚了创新资源要素，世界级高端高新产业集群效应初显成效，京雄发展走廊一大批战略性新兴产业的快速崛起……

　　交通、产业等方面的逐渐优化，都在不可阻挡中推高着环京楼市的价值，使得其区域吸引力得到显著提高。

　　如今的环京楼市，万事俱备，所缺不过一缕东风。