【法律咨询】出租人发现承租人私自转租，能否要求解除房屋合同？

房屋的权利归属于房屋产权登记人，但现实中房屋出租的情况很多，房屋转租的情况也不少，如租客未经出租人同意仍与“二房东”签订房屋租赁合同，那么出租人能否要求解除与承租人之间的房屋租赁合同，并要求其返还房屋呢？

法律规定

《中华人民共和国民法典》第二条：民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。

第三条　民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。

第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”

第一百一十三条　民事主体的财产权利受法律平等保护。

第一百一十四条　民事主体依法享有物权。

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第一百一十五条　物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

第一百一十九条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

案例分析

原告王先生诉称，2011年10月29日，原被告通过上A房产签订了关于W市W区W路XXX弄XXX号房屋（以下简称“系争房屋”）的《租赁合同》，合同约定的租赁期限至2016年12月1日。原告已按约履行，但被告在没有提前告知原告的情况下将此房出售，便以原告为二房东为由解除合同，并采取停水停电方式致使原告无法正常生活。

据此，原告诉请要求法院判令：合同继续履行；同时表示如法院判令合同解除，则要求被告赔偿原告101，100元损失，其中装修损失80，000元、停水停电造成的电器损失20，000元、承租人朱某住宿搬运费1，100元。

被告李先生辩称，原告未经被告许可转租房屋，改变房屋结构，分隔出租，鉴于被告违反合同约定擅自转租，故被告于2013年12月份已通知原告解除合同并要求搬离房屋，原告提出的损失均属于其违约成本，不应由被告承担。

其次，被告未采取过停水行为，被告是申请供电公司采取的停电措施。原告并未举证其家电因被告实施的停电行为遭受损害；此外，被告在停电前已经告知原告，即使有家电损坏，也应由原告自行承担。被告对1，100元住宿、搬运费真实性不予认可。据此，被告不同意原告全部诉讼请求。

法院认为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原被告签订的租赁合同未明确被告同意原告进行转租，根据合同法相关规定，原告不得擅自转租。

本案中，原告陈述其告知被告系争房屋的用途为员工宿舍使用，但通过原告证人证言及现场状况可知，从系争房屋租赁开始至今，实际承租人身份不同，与原告签约时陈述之公司员工身份大相径庭，故原告转租之事实清楚。原告应对被告同意其转租的事实负举证责任。

庭审中，原告提供朱某、高某证人证言以证明被告明知其转租事实，但以上两人均某能证明被告本人何时知晓转租事宜，其他证人未某出庭其证言亦无法采信，因此原告对被告明知转租事宜并超过6个月期限举证不足，故法院确认被告于2013年12月通知原告解除合同通知发生法律效力。

合同解除后，原告继续使用房屋无事实和法律依据，应搬离并返还系争房屋，并应支付占用期间的使用费。现系争房屋经被告申请已于2014年2月10日由供电部门断电，从而导致原告客观上无法正常使用系争房屋，故上述期间房屋占有使用费标准不应等同租赁标准。

基于原告仍占有房屋及其使用状况，法院酌定从2014年2月10日起原告应支付的房屋占有使用费标准为1，600元／月。现原告租金支付至2014年2月28日，故2014年2月11日至2月28日期间原告多支付的1，087元需从应付使用费中扣除。另，被告主张将押金6，400从房屋使用费中直接进行抵扣，与法不悖，法院予以支持。

对于原告提出的装修损失，法院认为：鉴于租赁合同解除系原告违法转租所致，且被告表明其将出售房屋对该装饰装修不进行利用，故本案中原告进行的装饰装修不应获得补偿。

对于原告提出的电器损失，经法院现场勘查，原告无法证明上述电器受损状况及受损系被告所致（如有损失），故法院对原告提出的电器损失不予支持。水表、电表原告无证据证明系其财产，且原告无证据表明水表系被告拆走，故法院对于该项主张不予支持。

对于原告提出的住宿和搬家损失，法院认为原告提出的住宿和搬家损失除证人朱某的证言外无其他证据证明，真实性不予认可。此外，就原告主张的电器损失和搬家住宿费（如有），在2013年12月被告解除通知发生法律效力并要求其尽快搬离的情况下，原告本应及时搬离并返还系争房屋，现经被告多次通知其未及时搬离导致的损失由其自行承担。

综上，合同解除后原告主张的各项损失法院均不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：

一、确认原告（反诉被告）王先生与被告（反诉原告）李先生签订的关于W市W区W路XXX弄XXX号房屋的《租赁合同》已解除；

二、原告（反诉被告）王先生于本判决生效之日起十日内搬离并返还被告（反诉原告）李先生位于W市W区W路XXX弄XXX号的房屋；

三、原告（反诉被告）王先生于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李先生上述房屋占有使用费（以每月1，600元为标准，从2014年3月1日起计算至实际返还之日止，扣除原告王先生已付6，400元押金和2014年2月10日至2014年2月28日期间多付的1，087元）；

四、驳回原告（反诉被告）王先生全部本诉诉讼请求。

律师分析

出租人与承租人签订的租赁合同只要是符合法律规定的双方就需要履行合同内容，约束自己的行为。出租人与承租人明确约定了未经出租人同意承租人不得转租房屋，但本案中承租人却私自转让房屋，构成了违约，出租人有权依据双方签订的合同要求解除合同并要求承租人返还房屋。

因此，提醒大家在租房时一定要争得房屋真正所有权人的同意，避免与二房东签订合同后自己权益得不到保障的情况出现。

文章来源：爱解答app

作者：陈律师，法学硕士，多年从事法律职业，经验丰富

申明：该文章为发布者原创，所产生的法律责任由发布者承担。