2021年的常西湖新区房价稳健吗？

郑州新区很多，其中最尴尬的，恐怕就是常西湖新区。

拥有市级政府主导的强力规划、与主城无缝衔接的区位、得天独厚的自然环境、充裕的建设资金注入，但在2019年奥体中心举办全国少数民族运动会带起一波热度后，却在2020年和大部分新区一样，正经历着一场难以言说的尴尬。

不同的是，因为有了2019年的抢眼，反差被衬托得更加明显。

常西湖新区自2012年成立管委会至今，用了7年时间实现了南部核心区“四个中心”的建成。2019年，西四环高架开通、全国少数民族运动会的成功举办、地铁14号线一期开通运营、郑州市博物馆开馆临展，让这里着实欢腾了一番。

地铁14号线一期开通运营

但含着承接市府西迁、拥有国际级超前城市规划的金钥匙，又是建国以来郑州市最大规模的公共文化事业投资，常西湖新区在居住层面上还远远没有成熟。只有建设路以北的存量小区和华瑞紫韵城一线、西四环沿线的汇泉西悦城和郑州一中北侧的公务员小区，形成了常西湖目前的居住生态。

说实话，这种分散且刚需的生活氛围，相比常西湖新区高大上的规划，确实有些尴尬，但没办法，这就是目前的现实。

常西湖新区离真正的成熟，还有段长长的路要走，这是任何新区都要经历的过程，即使定位如此高的常西湖新区，也不能跳过发展规律。

但如果有人因此就否定它的价值，很有可能最后尴尬的是自己，因为常西湖新区走的是完全不同的路子。

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2020年，常西湖发生了什么

前几年的常西湖新区，给人最大的印象是四个中心区域的塔吊林立，这种震撼，在郑州的其他新区建设中并不常见，也只有当年的郑东新区CBD和今年的白沙科学谷有过。

政府主导的城市建设，总是比单纯的开发商建住宅更能让人看到希望。哪怕今年受疫情影响，常西湖新区仍然迈出了一个实力新区该有的前进步伐。

交通方面：

地铁1号线车次加密，地铁14号线重新开通运营。

中原西路上在建的地铁10号线一期和文博大道上地铁6号线一期西段建设稳步推进，片区内的站点基本建设完毕，两条新建线路大部分区间都实现了区间盾构洞通。其中6号线一期西段将于2021年底通车，10号线一期将于2022年底通车。

地铁线路示意图

常西湖新区在建项目大多在2022-2023年之间交付，这就意味着在人口大批量入住时，在建地铁线到时已基本开通完毕。

而超大规模的地下交通系统，目前也已全面建成，这是郑州城建史上的首个地下交通网络。

地下交通系统示意图

公建方面：

郑州市美术馆建成开放，郑州大剧院建成开放，市民活动中心建成，郑州日报报业大厦建成交付，位于奥体中心主场馆的郑地奥体建国饭店营业。

郑州市美术馆

郑州大剧院

郑州日报报业大厦

郑地奥体建国饭店

加上先期已完成开放运营的郑州奥体中心和郑州博物馆，今年成为四个中心的全面交付年。

郑州奥体中心

郑州博物馆

规划方面：

中央文化区CCD北部片区板块修规，重做城市设计，打造核心带动、功能互补的城市功能片区，建设以科创为特色、兼容性更强、弹性更足的现代化城区。

片区将大量增加商务、商业用地，大量引进科创企业，把北部片区打造成郑州新的科创高地，改变目前北部片区安置房太多、发展价值弱的现状。

文化生活方面：

受疫情影响，今年的活动大部分都取消了，但仍然有重磅活动举办，比如第35届中国金鸡百花电影节在此成功举办，2020年乒乓球世界巡回赛总决赛在此进行。四个中心的文化交流功能得到进一步释放。

地产开发方面：

2020年6月24日，总占地超过6000亩的碧桂园凤凰城一期项目入市，均价14500-17000元/平；

2020年6月30日，总占地800余亩的刁沟城中村改造项目恒大林溪郡一期开盘，推出一期高层、洋房共计1124套精装修房源，高层均价13800-14700元/平，洋房均价17000-18000元/平；

2020年9月19日，总占地约1680亩的铁炉城中村改造项目裕华城一期高层项目入市，均价12400-13500元/平；

2020年9月26日，总规划达6平方公里的中原华侨城一期住宅开盘，高层均价12500元/平，洋房均价16000元/平；

2020年10月23日，总占地面积7000亩的金科中原一期开盘，高层均价12500元/平；

2020年11月21日，占地48亩小项目金地西湖春晓开盘，高层均价11700元/平。

一年时间，6家新面孔入市，其中碧桂园凤凰城、恒大林溪郡、金科中原更是一个比一个销售火爆，让2020年成为常西湖的项目爆发年。

一步步走到年底，虽然整个片区市场热度不高，但就单盘成绩来说，常西湖新区今年真是长脸不少。

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常西湖新区房价稳健，利好仍没有尽出

常西湖新区目前在售的13个项目，共分出了3个阵营，分别对应着刚需、刚改、改善用户，基本实现对广大郑州购房者的全阶层覆盖。

第一梯队，世茂璀璨西湖、恒大林溪郡。容积率小，洋房配比较高，具备了吸引改善客流的水准。项目常规房源均价在15000元/平左右；

第二梯队：永威西郡、融信奥体世纪作品、金科中原，给刚改客群提供了选择，项目常规房源均价在14500元/平；

第三梯队：汇泉西悦城、汇泉景悦城、华瑞紫韵城、金地西湖春晓、中原华侨城、碧桂园凤凰城、融侨中晟悦城、裕华城，均价从9000多到14000元/平不等，给刚需客群提供了很多空间。

去掉极个别万元内超低价和18000元/平的洋房，常西湖片区目前的整体均价在14000元/平左右，与三年前相当，比最高时回调了500元左右，不难看出其中的稳健。

支撑常西湖新区目前房价水平的因素，当然离不开人们对其宏大规划加持的前景看好，更重要的因素还是其紧邻主城的区位便利度。

常西湖区域项目及区位示意图

郑州三环外大部分新区都与主城有或多或少的交通割裂，只有常西湖新区四向均有城市快速交通体系环绕，南北向的西三环、西四环，东西向的建设路、中原西路、陇海快速路、航海路西延线，不仅通达全城，还不堵车，这一点，谁都比不了。

目前常西湖片区商业配套一片空白，为啥？一是现阶段没有人口支撑，谁做商业谁死；二是即便西四环沿线的汇泉西悦城、永威西郡、华瑞紫韵城，距中原万达、锦艺城驾车不过10分钟即到，也都有公共交通直达，还没那么迫切地需要大型商业。

这也是四个中心中轴线下方的CCD中央大街硬件设施早已建成却迟迟不见开业的直接原因。

CCD中央大街

至于产业匮乏的问题，解决方案则来得更加重要。

中央文化区北部片区将建郑州西部科创中心，这是常西湖新区继四个中心后的最大利好，北部片区提出了大广场、低密度的苏式城市设计理念，向集中度更高的街区式城市产业功能区转变，已经为未来十到十五年的发展奠定了扎实基础。

从2021年开始，常西湖新区将转入产业升级的新赛道，谁能在区域竞争中最终胜出，现在下结论尚早，但可以肯定的是，承担郑州东西向均衡发展重任的常西湖新区，一定不会吝啬告诉你更多惊喜。