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疫情延期交房多少天免责?法官:55天!

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某开发商售楼处,一名保安用尽全身力气死守大门,5秒之后,终究不敌门外上百人的冲击,败下阵来。

大门被强行推开的一瞬间,乌压压的人群像开了闸的水库,泄洪般涌入售楼处大厅。

不知道的还以为年底哪个楼盘割肉促销,重新燃起抢房热潮呢。

但其实这是该楼盘已购房业主回来维权了,因为开发商延期交房,已经三个月之久。

延期交房已经够糟心了,让人更窝火的是开发商态度傲慢,刚开始只是口头做出延期声明,后来被维权才对外展示了电子版的延期通知,但是对于业主的各种疑问,比如具体交房时间,疫情、扬尘管控影响多少工期,违约金等问题,开发商始终避而不谈。

延期交房在前,处理问题态度不积极在后,这才引起众怒,激起业主群起而攻之。

无独有偶,最近高新区曾红遍全城的某央企项目,也因延期交房引起业主不满。

但是相对前者双方的剑拔弩张,这家楼盘的维权就温和了许多。

首先是开发商在临近交房时候,自觉给业主发了延期交付告知书:

“……鉴于上述疫情及环保管控影响项目工期……顺延时间约为60天左右……”

业主接到告知书也没有太激烈,只是对延期的相关问题提出了合理质疑,并罗列成项:

1、疫情影响工期我们理解,但是告知书没有说明原本正常施工时间,因疫情耽误时间,以及赔付标准问题;
2、环保管控郑州几乎每年都有,开发商在立项之初就应该把环保管控时间算进交房时间内;
3、告知书也没有具体说明环保管控时间,影响工期的时间;
4、延期交房告知书应至少提前30天交给业主,开发商为什么在临近交房才出具告知书。

目前开发商和业主还在就延期交房的细节问题沟通中。

临近年底,又到了集中交房季,每年这个时候都会有开发商延期交房,并且还要为延期交房找各种各样的理由,争取少付违约金。

前几年,“环保管控”是个好工具,每到延期交房的时候开发商都拿出来用一用。

今年,延期交房又有了好帮手“疫情管控”。

但是招数用多了,难免被对方看出破绽。这不,今年尽管有环保管控和疫情管控的双重保障,业主们却越来越聪明:

请把各种管控如何影响工期具体交代清楚。

那家豪横的开发商被媒体采访时,问得急了也做出过回应,认为这两个管控加起来,开发商免责250天是没有问题的。

但是业主并不买账,一年也才365天,免责250天,这无赖得有点太不要FACE!

环保管控和疫情管控造成工期延误,确属不可抗力,业主基本都能接受。

现在双方矛盾主要在于延误时间有争议,总不能开发商上下嘴唇一碰,他说几天就几天吧?

那么关于疫情防控,开发商的免责时间多久合适呢?

2

12月16日,河南省高级人民法院通报了10起案件,这10起案件都是房地产涉疫情的典型案例。

今年因为疫情产生了很多纠缠不清的问题和矛盾,比如房东要不要减租,疫情原因造成的各种违约事件如何裁定等。

省高院在这个时候公布典型案件的处理结果,就是给全省法院在处理类似纠纷的时候,提供一个标准和尺度。

10个典型案例中,有2个与开发商延期交房有关,其中案例五刚好就涉及“因疫情延期交房”话题,我们来看一下是否有借鉴意义。

案例五中业主陈某与开发商在2018年签了购房合同,合同约定:

1、开发商在2019年12月30日前交房,如遇不可抗力,可延期;

2、逾期交房按已交房款的日万分之一赔付违约金。

结果陈某在2020年5月31日才得以收房,于是起诉开发商赔付5个月的违约金。

案件审理过程中,开发商确实举证了大量污染防控文件和疫情防控文件,证明延期是由于“不可抗力”。

最终法院的判决结果是:

1、开发商提供的环保管控228天确实在购房合同履行期间,但是按照影响程度,按114天算;
2、新冠疫情确属不可抗力因素,逾期时间相应扣除55天;
3、合理逾期时间共计169天,超出陈某主张的5个月150天,所以开发商不构成违约。

划重点:

环保管控并不会完全影响施工!

因疫情影响施工,开发商免责时间为55天!

55天是怎么得来的呢?一般是以启动和解除疫情一级响应时间为标准计算,因为一级响应的强制措施中包含了“停工、停业、停课”的相关规定。

河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应是在1月25日,一级响应调为二级响应时间为3月19日,所以明文规定的“不可抗力”时间是54天。

1月24日开始就进入春节假期,加上除夕当天是55天。

这应该就是55天的理论计算方法。

其实郑州市10号文件中,已经明确标示房地产建设工程可以在3月16日起进入复工复产。但是疫情刚刚结束,人员、物资等都很难到位,有专家建议可以在文件规定基础上再增加1-2周准备时间。

比如贵州在一级响应时间上增加15天,沈阳允许开发商顺延2个月交房等,都是当地政府根据“不可抗力”时间,灵活裁定交房顺延时间。

综上,河南省高院此次给出55天的尺度合理合法,比较严格。

3

再说环保管控。

案例五中,开发商也举证了从施工到约定交房日期内,当地政府实施了228天的环保管控,造成工期延误和延期交房。

但是法院最终判定环保管控措施对工程施工影响程度为50%,免责时间也削减一半为114天。

其实环保管控这事儿,搁在2016、2017那两年说说也就行了,郑州环保管控这么多年,这时候还拿环保耽误工期为由糊弄购房者,真以为一招鲜吃遍天呢!

且不说随着环保管控的发展和细化,我省的环保工作越来越注重分级和差异化管理,就算是2017年最严重的的“封土令”期间,也只是在建成区内停止各类“建设工程土石方作业、房屋拆迁(拆除)施工”。

重点限制的是土石方作业,那些封顶一两年还在延期的开发商,是怎么好意思甩锅政府的?

今年11月省里也印发了大气污染综合治理攻坚行动方案,不仅要求全面实施绩效分级差异化减排,还强调不能为了完成目标任务采取“一律关停”“先停再说”等粗暴措施。

在符合管控要求下,严格遵守政府规定的预警期分类施工,很多楼盘的施工现场受环保管控影响并没有那么严重。

但是这个尺度较灵活,很难进行精确裁度,案例五中法院至少给出了态度,环境管控已经不能成为开发商延期交房的全能保护伞。

如果是因为操作不当,违反管控要求,被处罚停工整顿,这样造成的工期延误,也应该由开发商方面买单。

新郑市曾经就有开发商以扬尘治理为由延期交房,最后被法院驳回的案例,理由就是:

扬尘治理采取的封土令并非2017年才开始实施,开发商在约定交房日期时也应当对此项因素予以充分考虑。

所以,如果再有开发商以“环保管控”为由来为延期交房推脱的话,购房者有理由让开发商提供以下证明:

1、政府发布停工预警的起止时间,以及明确房地产施工工地停工的通知;

2、开发商确需停工,要提前通知业主,如果没有提前通知,同样要承担过错责任;

3、留意延期时间是否与管控时间相一致,即使延期,开发商也要明确具体工时。

写在最后

其实比起延期交房,开发商为了准时交房的赶工更值得警惕:

绿化缩水,墙砖脱落,门窗摇晃,栏杆失踪……

赶工出来的残次品,引起交房即维权的现象在郑州也越来越普遍。

但是今年屡上头条的烂尾楼新闻,不停地刺激购房者的神经,很多“被延期”的业主无奈表示,不再对小区绿化、配套、物业抱有太大期望,只要能顺利交房,就心满意足。

什么时候,顺利交房,已经成为奢望。

这是开发商的悲哀,购房者的悲哀,还是时代的悲哀?

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